湖南省长沙市X区人民法院
民事判决书
（2011）芙民初字第X号
原告周某，女，某年某月某日出生，汉族，无固定
职业，户籍所在地湖南省某某县X镇X路某号。
委托代理人夏某某（周某的儿子），长沙某某信息技术有
限公司经理，户籍所在地广东省某某市X区X路，现住长沙市X区某大厦A栋某房。
被告孙某，男，某年某月某日出生，汉族，户籍所在
地长沙市X区某栋某房。
原告周某因与被告孙某发生房屋租赁合同纠纷，于2011年10月21日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员钟建林独任审判，于2011年12月19日公开开庭进行了审理。书记员陈沛蓉担任庭审记录。原告周某及其委托代理人夏某某、被告孙某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称：2011年6月10日，周某从案外人任荣处购得长沙市X区X路X号某某X栋某某、某某房屋，并委托儿子夏某某与该房屋原租户孙某签订了房屋租赁合同，合同约定租期从2011年7月1日到2012年5月31日。租金为每月2200元，按季支付，承租方须于每季度到期前十五日内支付租金，支付方式为银行转账。2011年6月25日，孙某通过银行转账支付了第三季度租金6600元。后直至2011年10月20日周某一直未收到第四季度的租金。为维护周某的合法权益，请求法院判决：一、解除周某以夏某某的名义与孙某于2011年6月10日签订的《房地产租赁合同》；二、判令孙某于2011年12月31日之前搬出租赁房屋；三、判令孙某赔偿周某第四季度房屋租赁费4400元及按合同计算的滞纳金402.60元。
被告孙某辩称：孙某最开始是与案外人王某某签订该房屋的租赁合同，租期自2009年2月1日至2014年1月31日。后来案外人任荣购买了该房屋，孙某与任荣重新签订了租赁合同，租赁期满日变更为2012年5月31日。再后来任荣又将该房屋出售，孙某遂于2011年6月10日与夏某某重新签订了房屋租赁合同，但夏某某在签订合同时没有出示房屋产权证明，没有说房子是周某的，也没有出示周某的授权委托书。合同约定租赁期限为2011年7月1日至2012年5月31日，租金为每月2200元，按季支付，承租方须于每季度到期前十五日内支付租金。2011年6月25日，孙某通过银行转账支付第三季度租金6600元至夏某某的银行账户中。双方约好第四季度的房租于2011年国庆节后的第一个工作日支付。可后来还没到时间，孙某的员工打电话告诉孙某，租赁的房屋门锁被换，进不去了。孙某就从外地赶来长沙交房租，但周某说房子是她的，说她儿子夏某某无权出租房子，不愿意收房租，所以把门锁换了。这造成了孙某的员工无法办公，租赁房屋内还丢失了财物。孙某就要找夏某某理论，之后双方发生了摩擦，后经派出所调解才处理好。但周某还是不收房租，于是孙某让案外人文霭红于2011年10月下旬向夏某某的银行账户汇款两个月的房租4400元。孙某完全按照合同履行了义务，没有违约，故不应提前解除合同。如果要求孙某搬出房屋，因为原来孙某承租房子的时候进行了装修（费用不少于9万元），故周某必须一次性补偿装修损失5万元；或者合同继续履行，并延长租期到2014年1月31日，租金可半年一付。
经审理查明：2011年6月22日，周某从案外人任荣处购得长沙市X区X路X号某某X栋某某、某某房屋并取得房屋产权证。夏某某是周某的儿子。早在2011年6月10日，受周某委托，夏某某（出租方）以自己的名义，与孙某（承租方）签订了上述房屋的《房地产租赁合同》，约定租期自2011年7月1日至2012年5月31日，租金为每月2200元，租金按季支付，承租方须于每季度到期前十五日内支付租金，租金交付方式为银行转账。承租方逾期支付租金的违约责任：承租方应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金。如拖欠租金超过30天，或者拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3000元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。2011年6月25日，孙某将第三季度租金6600元转账至夏某某指定的银行账户。直至2011年10月20日，周某及夏某某没有收到孙某的第四季度租金6600元。周某及夏某某遂根据合同约定，以孙某违约为由向本院提起诉讼。孙某辨称周某及夏某某擅自更换租赁房屋的门锁，导致其公司员工无法正常办公，并造成了财物丢失，且由于周某拒绝当面收取房租，才致使孙某迟延支付租金，故不同意解除租赁合同。
另查明：2011年10月29日，夏某某的银行卡内收到了案外人文霭红的汇款4200元。孙某称该笔汇款系受孙某指令所为。2011年5月30日，周某对夏某某出具了一份《委托书》，内容为：周某（委托人）委托夏某某（被委托人）代为出租位于长沙市X区X路X号某某X栋某某、某某的房屋及收取租金，委托有效期限为2011年6月1日至2012年6月1日。
以上事实，有经庭审质证的《房地产租赁合同》、房屋产权证、《委托书》及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：本案当事人争议的焦点是周某以夏某某的名义与孙某于2011年6月10日签订的《房地产租赁合同》是否应当解除。周某主张合同应当解除，理由是孙某拖欠租金数额超过3000元，已构成根本性违约，因而根据合同约定，周某有权单方解除合同。孙某则主张合同不应当解除，理由是周某擅自更换租赁房屋的门锁，导致其公司员工无法正常办公，并造成了财物丢失，且由于周某拒绝当面收取房租，才致使孙某迟延支付租金，因此合同不应解除。
对此本院认为，2011年6月10日，夏某某受周某的委托与孙某签订的《房地产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人应当严格按照合同约定行使权利，履行义务。根据双方合同的约定，第三个季度的租期截止于2011年10月1日，故第四个季度租期的租金应于2011年10月1日之前的十五个工作日内交纳。而本案中第四个季度租期开始后，孙某直至周某起诉之日2011年10月20日仍未支付第四个季度的租金6600元，欠交金额超过了3000元，因此根据合同第四条第（三）项“承租方应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金；如拖欠租金超过30天，或者拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3000元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任”的约定，孙某欠交租金的行为已经构成根本违约，周某依约有权解除合同，故本院对周某关于解除双方房屋租赁合同，要求孙某搬出租赁房屋的诉讼请求予以支持。
对于周某要求孙某赔偿房屋租赁费、滞纳金的诉讼请求，由于周某在未通知孙某解除合同的情况下，未经孙某同意就更换了租赁房屋的门锁，致使孙某在第四季度租期内不能正常使用该房屋，周某对此也存在一定的违约，因此从平衡双方利益的角度考虑，本院对此诉讼请求不予支持。
孙某辩称要求周某补偿装修损失5万元，对此本院认为，因本案中孙某并未提起反诉，而如此要求应属于另案处理的范畴，故本院在本案中不予审理，当事人可以另行妥善解决。孙某辩称要求延长租期至2014年1月31日，对此本院认为，如此要求与双方合同约定的租赁期限不符，理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除周某以夏某某的名义与孙某于2011年6月10日签订的《房地产租赁合同》；
二、孙某于本判决生效之日起三天内腾空并搬出长沙市X区X路X号某某X栋某某、某某号租赁房屋；
三、驳回周某对孙某的其他诉讼请求。
本案案件受理费2130元，因适用简易程序减半收取1065元，由周某负担500元，孙某负担565元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员钟建林
二○一一年十二月二十九日
书记员陈沛蓉
附：本案援引法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
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