山东省高级人民法院
民事判决书
(2000)鲁经终字第X号
上诉人(原审被告)北京沪东服饰有限责任公司。地址：北京市东城区X街X号。
法定代表人胡某甲，经理。
委托代理人付胜涛，北京大都律师事务所律师。
委托代理人陈布雷，北京沪东服饰有限责任公司法律顾问。
上诉人(原审原告)：山东环宇集团有限公司。地址：临沂市X路X号。
法定代表人邵某某，董事长。
委托代理人刘炳君，山东法正律师事务所律师。
委托代理人张惠民，山东启阳律师事务所律师。
上诉人北京沪东服饰有限责任公司(以下简称“沪东公司”)与上诉人山东环宇集团有限公司(以下简称“环宇公司”)因改造租赁市场合同纠纷一案，不服临沂市中级人民法院(1998)临经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沪东公司的委托代理人付胜涛、陈布雷，上诉人环宇公司的委托代理人刘炳君、张惠民，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1996年5月30日，环宇公司与沪东公司签了改造租赁市场合同。约定：双方共同改造临沂纺织品站饮食服务公司原鞋帽综合批发市场，并租赁给沪东公司经营。环宇公司提供上述原市场房屋、辅助设施及场地共计（略）平方米交沪东公司改造，改造资金全部由沪东公司承担。合同签订后到工商局备案鉴证，沪东公司即应交给环宇公司200万某保证金。拆旧房前资金必须到位500万某(预计共需资金800万某)。可单立账户，双方共同管理该资金，并专用于市场建设。沿街必须建盖三层以上楼房，楼宽最低14米；院内建一层高档精品平房，砖混结构，每间面积不低于10平方米，房的间距不低于5米。市场建成后，全部资产归环宇公司，沪东公司无权随意处置。城市建设配套费、勘测费、设计费、投资方向调节税等各项税费均由沪东公司承担。原遗留土地出让费由沪东公司垫付，于开业后第一年、第二年从租赁费中平均分两年扣抵。沪东公司自主经营，自负盈亏。在经营过程中，各种税金、房屋、摊位租赁交易费筹各项费用，均由沪东公司承担并负责交纳。环宇公司所属的饮食服务公司现有46名工作人员，停业后仍在市场工作，沪东公司必须妥善安置。工资按现行工资级别标准加各种补贴和奖金由沪东公司拨给饮食服务公司，饮食服务公司统一发放。从停业开始，以后遇国营企业职工增长工资时，饮食服务公司职工按国家有关规定同样增长，增资额由沪东公司承担。合同第十二条约定：该合同签订后，环宇公司如在五年以内提前终止合同(政府城市统一规划的建设例外)，赔偿沪东公司全部投资，另加罚款500万某；在六至九年以内终止合同时，赔偿沪东公司全部投资；在十年以上终止合同时，赔偿沪东公司损失20万某。饮食服务公司市场停业后，在未拆房前，沪东公司如终止合同，应赔偿环宇公司200万某；拆房后终止合同，沪东公司应赔偿环宇公司的全部间接、直接损失，沪东公司的到位资金500万某全部归环宇公司所有。合同租赁期限为15年，自1996年6月1日至2011年5月31日。合同第四条约定：从市场开业算起，沪东公司每年交环宇公司租赁费120万某，以后每年以20万某递增，第12年后不再递增。沪东公司必须于每月按年平均进度5日前交饮食服务公司，如逾期不交，每天加收1％的滞纳金；逾期两个月不交，环宇公司有权终止合同，沪东公司必须无条件退出，由环宇公司自行经营管理，一切资产和收入均归环宇公司。
合同签订后，沪东公司于1996年5月31日及同年6月25日分别支付给环宇公司保证金200万某和市场改造资金300万某。同年8月10日，环宇公司向临沂市规划局递交了关于对原服装鞋帽综合批发市场进行临时建设的申请报告，鉴于规划部门对临时性建筑的三层沿街楼不予审批，该申请报告将合同中约定的三层以上沿街楼改为二层，并申明：“经与沪东公司协商，由其投资350万某，对原市场内的房屋进行拆除改造”。临沂市规划局予以审批，审批意见为：同意临时建设。随后，沪东公司对饮食服务公司原市场进行拆除，同年9月27日开工改造市场，12月30日竣工，经临沂市建设委员会验收为合格。1996年9月5日，环宇公司依合同约定向沪东公司借款100万某用于办理土地出让手续。
在一审庭审过程中，环宇公司、沪东公司双方就以下问题发生争议：1．沪东公司交付200万某保证金的性质。环宇公司称，200万某保证金是整个合同履行期间的保证金。目的是如果沪东公司在履行合同中有违约行为，该200万某保证金则不予返还。虽然沪东公司在建设中将该款提取使用，但其应立即将该款补回账户，否则即损害了环宇公司的利益。沪东公司称，200万某保证金是拆房保证金，目的是环宇公司担心沪东公司将原市场拆除后不再建设新的市场。拆房后保证金的作用随之消除，经环宇公司同意后提取该款用于市场建设。沪东公司提交了对时任环宇公司经理李光法及副经理徐子乐、赵子平的调查笔录，三人证实：200万某保证金为拆房保证金，因担心沪东公司拆房后不开发就跑了，拆房后可启用这200万某用于市场建设。环宇公司对上述三人证言质证认为，证言与事实不符，且未经环宇公司授权，认为该证据不具有法律效力。2．所建市场楼房的质量及精品平房的改建是否违约。环宇公司称，沪东公司所建楼房质量不合格。沪东公司称，房屋建设质量系优良工程，有竣工证书为证。精品房改建系经双方同意，并提交了对李光法、赵子平、徐子乐的调查笔录证实，当时环宇公司派徐子乐参与监督施工，房屋由三层改为二层。市场内建设情况的变化，都是双方同意、共同商定的。3．建设投资数额是否违约。环宇公司称，合同约定整个工程的全部建设资金均由沪东公司承担，拆房前必须到位500万某，预计共需资金800万某。而沪东公司在建设中实际投入仅有395万某，不足预计投资的一半，并提供了建筑单位开具的建筑发票。沪东公司质证称，环宇公司所称实际投资数不实，我方共计投资590余万某，其中还不包含城市建设配套费、人防费、消防费及投资方向调节税等，沪东公司对此提交了建筑发票、门窗安装付款收据等证据。一审合议庭当庭宣读了委托评估机构对市场建设造价所作的评估报告，评估造价为（略）.41元(不含投资方向调节税、城市配套费、消防费、人防费等)。经质证，双方对评估结论均未提出异议。4．房产未确权的责任。环宇公司称，按合同约定，市场建成后全部资产归环宇公司所有，房产证交环宇公司保管，沪东公司无权随意处置。沪东公司未将有关资料手续交给环宇公司，致使市场房产至今未能确权。沪东公司称，市场建设申报手续均由环宇公司办理，沪东公司根本没有办理产权登记的有关手续，未进行确权的责任不在沪东公司。5．沪东公司是否按合同约定拨付职工工资。合同履行中，沪东公司向环宇公司支付工资、租金，拨款时未予区分。庭审中，环宇公司认为工资已足额拨付，余款可作为租金，但工资增资款未拨，环宇公司为此提供了一份1998年10月要求拨付增资款的通知。沪东公司称未拨付增资款的原因是环宇公司未提交具体的增资比例，并否认收到上述通知。6．是否拖欠租金及开业时间。合同履行中，按照沪东公司的计算，共向环宇公司拨款425.4万某(其中包含1996年9月5日环宇公司为办理土地出让手续向沪东公司借支的100万某)，沪东公司提交了环宇公司所属饮食服务公司会计于1998年10月1日出具的拨款明细。环宇公司对该拨款明细质证后没有异议，但认为会计出具明细未经授权。按照环宇公司提供的收款收据计算，沪东公司共拨款319.4万某(其中未包含上述100万某借款)。庭审中，环宇公司对借款100万某的事实没有异议。对于1999年5月前沪东公司应交租金数额，由于双方对市场开业时间即租金起算时间主张不一，因而对沪东公司应交租金数额存有争议。环宇公司认为开业时间应为1997年1月1日，并提交了以下证据：(1)市场开业申请表，表中注明预计开业时间为1997年元旦。(2)原温州市场股东胡某爱、杨某某、胡某乙、万某某等人的证言，称市场在1997年1月1日之前就开始正式营业，4月24日只是举行了一个仪式，实际开业时间是在1996年12月1日。(3)部分租赁合同、两个租户的证明，租赁合同记载的签订时间为1996年12月底，租户证明内容为承租经营时间在1996年12月份。(4)沪东公司于1996年11月13日和同年11月30日在《临沂广播电视报》登载的招商广告，广告称1996年12月中旬开业。沪东公司质证认为，环宇公司向工商部门递交的开业申请表中注明的是预计开业时间，预计开业不等于正式开业。而且环宇公司向工商部门提交的1997年年检报告中注明的市场开业时间为1997年4月24日；市场开始不景气，胡某爱等原股东退了股，后来市场发展好了又要求回来，因沪东公司不同意而产生矛盾。作证的这些原股东与沪东公司有利害冲突，且证言相似，有串通作伪证嫌疑，其证言不能采信。租赁合同上的签字不是胡某甲所签，对合同真伪有异议。沪东公司提交了其于1997年4月24日在《临沂日报》商贸周刊第八版整版刊登的温州市场开业广告以支持其主张。按环宇公司主张的开业时间1997年1月1日计算，至1999年5月，沪东公司应交租金（略）元。按沪东公司主张的开业时1997年4月24日计算，至1999年5月，其应交租金（略）元。
另认定，原临沂纺织品站于1997年改制为国有独资公司，即环宇公司。本案在一审审理期间，环宇公司于1999年6月12日未经法院许可进驻并接管了沪东公司正在经营的市场。
原审法院认定的上述事实，由环宇公司、沪东公司签订的租赁合同、评估报告书、调查笔录、庭审笔录等证据证实，并经庭审质证后记录在卷。
原审法院认为，环宇公司、沪东公司签订的《改造租赁市场合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规的规定，为有效合同。沪东公司投入的200万某保证金为合同保证金，但该保证金经环宇公司同意动用，应视为环宇公司放弃合同保证金。环宇公司提出所建房屋有质量问题，因其未提供相应证据，且沪东公司在庭审中提交了竣工验收证书，环宇公司未对此提出异议，故环宇公司提出建筑质量问题不能成立。沪东公司在实际建设精品房时的房屋构造面积、间距与合同约定不符，因由双方派员负责监督施工，应认定双方已经认可，环宇公司主张沪东公司违约不能成立。沪东公司按合同约定在拆房前已将500万某(含保证金200万某)拨付给环宇公司(合同约定预计共需资金800万某)，实际投资经评估为（略）.41元。对此双方均已认可，应予认定。环宇公司认可工资和租金一起拨付，其中应拨工资已拨齐。扣除工资部分，余款应视为租金。原饮食服务公司职工1996年10月至1999年6月的应增工资为每月4716元，合计（略）元，应由沪东公司支付给环宇公司。原遗留土地出让金依合同约定由沪东公司垫付后，于开业后第一年、第二年从租金中平均抵扣。因此，环宇公司向沪东公司借支的100万某，应按合同约定的办法抵作租金。依商业习惯、报纸向社会公示开业的时间、市场的开业剪彩仪式、环宇公司向工商部门办理的1997年度年检报告书注明的开业时间，均为1997年4月24日。因此，应认定市场的实际开业时间为1997年4月24日。以上述开业时间计算租金，至1999年6月12日止，沪东公司共应向环宇公司拨付租金（略）元，实际已拨付（略）元。环宇公司于1996年9月5日向沪东公司借支的100万某，应按合同规定抵作租金，沪东公司实际拨付的租金已超出应拨租金（略）元。合同第十二条约定：“合同签订后，环宇公司如在五年以内提前终止合同(政府城市统一规划的建设例外)，赔偿沪东公司全部投资，另加罚款500万某；在6-9年以内终止合同时，赔偿沪东公司全部投资；在10年以上终止合同时，赔偿沪东公司损失20万某。在饮食服务公司市场停业后未拆房前，沪东公司如终止合同，应赔偿环宇公司200万某；拆房后终止合同，沪东公司应赔偿环宇公司的全部间接、直接损失，沪东公司到位资金500万某全部归环宇公司所有”。该约定系双方的真实意思表示，是在协商一致的基础上所达成的、一方在提前终止合同时赔偿对方的方法。该条款既约定了当事人任何一方享有的解除权，又约定了合同终止后的赔偿办法。在合同履行期间，双方均有权依据该条款行使解除合同的权利，并按约定承担义务。环宇公司依合同第十二条规定请求解除与沪东公司签订的改造租赁市场合同，并不违反法律规定，应予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条一款(一)项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款的规定，判决：一、解除环宇公司、沪东公司于1996年5月30日签订的改造租赁市场合同；二、环宇公司赔偿沪东公司市场建设投资资金（略）.41元，并按合同约定支付沪东公司赔偿金500万某；三、环宇公司返还沪东公司超拨的租金（略）元；四、沪东公司支付环宇公司应增工资（略）元。上述第二、三、四项相互折抵后，环宇公司应付给沪东公司（略）.41元，于判决生效后十日内付清。诉讼费（略）元、财产保全费（略）元、评估费（略）元、测绘费（略）元、晒图费123元共计（略）元，环宇公司负担（略）.50元，沪东公司负担（略）.50元。
沪东公司不服判决上诉称，沪东公司诚信履约、辛苦创业、潜心经营，以免费提供交通、食宿和减免承租费用等优惠条件为代价，吸引和稳定了大量的客户，赢得了服装市场的繁荣稳定。环宇公司见利忘义，多次制造事端，意图解除合同接管市场。环宇公司诉求解除合同，其指控的依据是沪东公司存在多个方面的违约行为。但经一审庭审调查，全部被一审判决予以否定。既然如此，环宇公司要求解除合同的诉讼请求就丧失了所依托的事实基础。双方在合同第十二条约定了一方如提前终止合同应赔偿对方相应的经济损失，这是对违约责任的一种预先约定，而不是对双方行使合同解除权的一种约定。一审法院将此条约定理解为是双方对解除合同条件的一种约定，显然是适用法律错误。因此，环宇公司诉求解除合同，没有任何事实根据和法律依据，依法应予驳回，并返还其取得的非法收益，以维护沪东公司的承租收益权。但在一审审理期间，环宇公司不顾法院的制止强行接管市场，而一审法院对此不予制裁反而作出了解除合同的错误判决。为此，上诉请求撤销一审判决，驳回环宇公司解除合同的诉讼请求，承认沪东公司承租收益权，退还沪东公司应收取的租金。
环宇公司不服判决上诉称，一审判决对部分事实认定错误：市场改造投资预计需资金800万某，但沪东公司投资实为413.3万某，影响丁环宇公司的预期利益；市场开业的时间应为1997年1月1日，而不是1997年4月24日，从而少计了沪东公司应交租金的数额。截至1999年6月12日，沪东公司交付的租金不足，环宇公司依约享有合同解除权；市场建成后，沪东公司拒不交出报建手续及其他有关资料，致使环宇公司无法进行产权登记和国有资产确认手续；沪东公司不能依约发放46名职工增资等。为此，上诉请求在确认解除合同的基础上，判令沪东公司承担欠交的租金及违约金和投资不足的违约责任。
本院对该案进行了二审庭审调查，根据双方的诉争将争执点概括如下：(一)沪东公司是否违反约定投资不足；(二)市场的开业时间；(三)沪东公司已交款的数额及是否欠交租赁费；(四)沪东公司是否拒绝协助环宇公司办理产权证照、拒绝发放职工增资、拒绝接纳环宇公司的管理人员；(五)环宇公司强行接管市场后的实际收入数额；(六)评估市场造价时未计人的政府部门收取的部分规费数额及原审法院委托作出的评估报告是否采纳；(七)环宇公司依据上述事实或者合同第十二条是否享有合同解除权。第(七)个争执点尽管与前述争执点密切关联，但不属于事实上的争执而属于适用法律问题。因此，二审庭审对事实的调查是围绕前六个争执点进行的。首先确认一个前提事实，环宇公司的前身是山东省临沂市纺织品采购供应站(以下简称“纺织品站”)。根据双方的举证质证，本院获得了下列与本案的待证事实有必要关联性的证据和质证意见：
1．李光法、徐子乐、赵子平的证言。李光法是纺织品站的经理、法定代表人，徐子乐、赵子平是纺织品站的副经理，三人均代表纺织品站参与了与沪东公司的协商谈判和签约。上述三人证明：合同约定的投资额800万某只是预计数，不是必须要投足，根据需要而定；原计划的沿街三层楼在报批时根据规划局的意见，双方改为两层楼，精品房的面积也相应减小，相应地投资额也必然减少；市场建成后，几次预定的开业时间都推迟了，实际开业时间为1997年4月。该证据系沪东公司提交，环宇公司质证认为，上述三人未经环宇公司授权，其证言无效。
2．胡某爱等六人的证言。胡某爱等六人是沪东公司投资建设市场时的股东，后因故退出。在市场开业后又要求入股，被沪东公司拒绝。上述六人证明：市场开业时间是1997年1月1日。该证据系环宇公司提交，沪东公司质证认为，上述六人与沪东公司存有恩怨，并且与其他书证相矛盾，其证言不能采信。
3．纺织品站(96)临纺基字第X号向临沂市规划局提出的《关于对原服装、鞋帽综合批发市场进行临时建设的申请报告》(以下简称“申请报告”)和临沂市规划局96鲁（略）号建设工程规划审批表(以下简称“规划局批文”)。上述书证载明，拆除改造市场的资金申报额和批准额均为350万某，沿街建两层楼房，性质为临时建设。上述证据由沪东公司提供，环宇公司质证后无异议。
4．有关报纸刊载的广告、新闻报道。环宇公司提交1996年11月13日和11月30日的《临沂广播电视报》，沪东公司在其招商广告中称，市场预计在1996年12月中旬开业。沪东公司质证后对证据形式和来源无异议，但认为证明不了实际开业时间，这只是为了招商而预定的开业时间。沪东公司作为反证提交了1997年4月24日的《临沂日报》，载有市场开业广告，开业时间为1997年4月24日。环宇公司质证后无异议，但认为与前述招商广告有矛盾。
5．临沂市工商登记注册材料。环宇公司提交开业申请登记表，载明市场“预计97年1月1日开业”。沪东公司质证后对证据形式、来源无异议，但仍认为证明不了实际开业时间。沪东公司作为反证提交了由环宇公司填报的1997年度经营状况年度检验表，载明市场开业时间为1997年4月24日。环宇公司质证后无异议，但认为与前述开业申请有矛盾。
6．市场与部分承租户的合同和部分承租户的证言。环宇公司提交了市场与部分承租户的合同和证言，证明经营起始时间是1996年12月底。沪东公司质证后认为，环宇公司强行接管市场后，沪东公司的全部资料包括合同被环宇公司占有，怀疑这些合同被篡改。并进一步指出，刚开始招商时沪东公司均以免费提供食宿、交通和减免租赁费等优惠措施吸引稳定客户，承租户是先后陆续人市，真正开业时间并不是承租户的人市时间。作为反证沪东公司也提交了部分承租户的证言，证明人市时间为1997年4月24日。环宇公司质证后认为该证言不实，不能采信。
7．环宇公司职员张梅制作的财务账表。张梅系环宇公司派出与沪东公司共管市场的财会人员，其制作的财务账表载明，环宇公司从1997年5月开始计算收取沪东公司的租金，沪东公司共拨给环宇公司款项425.4万某(包括100万某借款)。环宇公司质证后，开始否认财务账表系张梅制作，在沪东公司提出作笔迹技术鉴定后，环宇公司放弃了这一抗辩，但认为张梅未经授权而出具财务账表是无效的。
8．双方各自计算的有关经营市场的收入材料。沪东公司自1997年4月24日市场开业到1999年6月12日被环宇公司强行接管市场，经营两年多的时间。沪东公司根据其经营业绩，计算其每年的毛收入最低为（略）元。环宇公司根据其经验计算，每年的毛收入为（略）元。双方均未就各自的计算结果提供具体、详尽的财务凭证等佐证依据。沪东公司认为环宇公司强行接管市场，非法占据了沪东公司的全部财务资料，无法进一步举证。环宇公司则认为佐证上述计算结果的原始根据过于庞杂，难以清理分类，没有举证。双方均不认可对方的计算结果，分歧最大的是环宇公司所作计算的成本构成。环宇公司根据本院要求，先后提交了两份计算表，对1997年至2011年的每年的收入情况进行了计算和预测。其成本构成为：租赁费(沪东公司经营时应交给环宇公司的年租金)、税金(营业税、城建税、教育费附加、房产税、土地税)、工资(沪东公司应承担的46名职工的工资，包括原工资和三次增资)、费用(水费、电费、维修费、卫生费、房产费、消防费、治安费)(上述成本以下简称“四项成本”)。沪东公司质证后认为：(1)毛收入计算过低。沪东公司经营时，相当一部分摊位没有招租且租价低廉，租金就达735万某元。环宇公司强行接管后，市场经营刚进入繁荣时期，摊位增加且租金成倍增加，租金不会低于1500万某；(2)计算的成本严重不实。两次计算的成本一次比一次高，失去了可信性；有些成本如房产税、土地税并不在市场的经营成本之内，因为市场不是这两项税的纳税义务人；费用成本故意无限扩大，甚至包括了环宇公司自己的费用，有些费用如治安费没有合法依据。
9．建设市场时支出的部分规费及原审法院委托作出的评估报告的采纳问题。沪东公司就此提交了部分证据，证明有（略）.73元的规费未计入市场造价之中。环宇公司质证后没有提出反对意见。原审法院委托作出的评估报告，经原审法院庭审质证，环宇公司和沪东公司均予以认可，没有提出异议。
10．对指控沪东公司拒绝协助办理产权证照、拒绝发放职工增资、拒绝接纳其派出的管理人员的主张，环宇公司没有提交相关证据予以证明。但环宇公司主张1996年10月至1999年6月，职工增资每月为4716元，合计（略）元。沪东公司对应拨付的增资数额予以认可，但主张环宇公司没有通知其拨付，环宇公司也没有提交证据证明其已通知沪东公司拨付增资。
本院对上述证据进行分析认为：第一，李光法、徐子乐、赵子平分别是环宇公司的前身纺织品站的法定代表人和某要负责人，是双方合作的协商谈判者和重要知情人，没有任何证据表明上述三人与环宇公司或者沪东公司存在法律上的利害关系，是适格证人，且证言内容与其他书证相吻合，其证明力应当肯定。证人如某作证是法定义务，无须得到他人的同意或授权，环宇公司的反对意见不予采纳；胡某爱等六人由于中途退股，没有参加协商、谈判和开发的全过程。在市场开业后看到有利可图又要入股遭拒绝，与沪东公司产生恩怨从而存在利害关系。上述六人的证言因存在该瑕疵而影响其真实可靠性，加之与其他书证相矛盾，其证言不予采信。第二，纺织品站的申请报告和规划局批文、有关报纸的广告和新闻报道以及工商登记注册材料这些书证，证据形式和来源真实合法，可以作为本案的证据使用。根据其记载内容的不同，其证明对象和证明力有所差别，分述如下：纺织品站的申请报告和规划局批文，双方均无异议，应予采信。该证据表明，对于合同约定的800万某投资额，环宇公司自己也认为只是事先的预计数额，并不是投资必须达到的限额。《临沂广播电视报》和开业申请登记表这两份书证，记载的是沪东公司在招商时预先估计的开业时间，而《临沂日报》和1997年度经营状况年度检验表，记载的是已经发生的事实，即市场的实际开业时间。因此，在认定实际开业时间时，应采信《临沂日报》和1997年度经营状况年度检验表这两份书证。第三，市场摊位和承租业主各有数百个，在招商过程中自然是分期分批先后入市，签约承租时间必然有先有后，无法证明市场整体开业的情况，上述证据与证明对象之间缺乏必要的因应关系。因此，环宇公司和沪东公司各自提交的市场与部分承租户的合同和部分承租户的证言，均不予采信。第四，环宇公司财务人员张梅制作的财务账表，是基于其职务行为而不是个人行为、是执行环宇公司意志的结果。环宇公司的质证异议，如同对李光法、徐子乐、赵子平的证言提出的异议一样，均基于同样的原因而不能成立，本院承认该财务账表的作为证据的证明力。该证据证明，环宇公司收取沪东公司的租金是从1997年5月份开始的；沪东公司在承租期间共付给环宇公司款项425.4万某，而不是原审法院认定的419.4万某。第五，关于经营市场的收入问题，双方的计算依据均不完备充足。但就方法而言，环宇公司的计算更为详尽一些，因此本院不采信沪东公司的计算结果。但环宇公司两次计算结果不同，第二次计算比第一次加大了成本构成。环宇公司出于自身利益和诉讼策略的考虑，自然有意加大成本以降低收入，从而在赔偿时避重就轻。为此，本院采信环宇公司的第一次计算结果。第六，原审法院委托作出的评估报告，环宇公司和沪东公司质证后均没有提出异议，应作为本案的证据适用。对沪东公司证明规费支出的证据，环宇公司没有提出反对意见，本院予以采信。
基于上述对证据的分析意见，本院综合认定以下事实：双方在合同中约定的800万某投资额，是在对未来投资不能确定的情况下预先作出的估计，只要实现改造建设市场的合同目的就是履约适当。因此，合同中约定的投资额，并不是投资的最低限度，对沪东公司不构成硬性约束，不存在投资不足的违约问题；市场的实际开业时间为1997年4月24日，沪东公司计租和拨付工资的时间应从此开始。环宇公司和沪东公司认可工资和租金是一并拨付，沪东公司已按照原定的工资标准足额拨付，工资之外的部分应认定为租金。以上述开业时间计算租金，至1999年6月12日止，沪东公司共应交租金（略）元。因本院认定沪东公司已付款数额比原审法院多出6万某，故沪东公司已交租金为（略）元。加上依约应抵作租金的借款100万某，沪东公司实交租金（略）元，超交租金（略）元。因此，沪东公司没有迟交或欠交租赁费的违约行为；没有任何证据证明沪东公司拒绝协助环宇公司办理产权证照、拒绝发放职工增资、拒绝接纳环宇公司派出的管理人员，环宇公司的上述指控不能成立；根据环宇公司的计算，其强行接管市场前后，自1997年至2000年每年的所得税前利润(扣除“四项成本”)分别为：（略）元、（略）元、（略）元和（略）元，上述四年平均每月所得税前利润为（略）.08元；沪东公司建设市场的规费支出为（略）.73元，该支出是建设市场时必然发生的，应计入建设投资中。因此，市场建设总投资为（略）.14元。
另认定，1999年6月12日，环宇公司未经原审法院许可或者沪东公司的同意，派人将沪东公司的管理人员驱走，强行接管了市场，一直经营至今。沪东公司为此向原审法院及有关部门进行报告和反映，原审法院通知环宇公司退出市场，但环宇公司拒绝执行，原审法院也没有对此进行制裁和纠正。1999年8月30日、10月11日、11月10日，原审法院三次作出决定，将1999年6月30日后的租金收入进行保全，共保全租金收入（略）元。期间原审法院用此款支付因本案支出的测绘费、晒图费（略）元，应环宇公司的要求支付职工工资（略）元，余款（略）元。二审期间，本院委托原审法院继续保全租金收入。原审法院于2000年9月30日分别将决定通知环宇公司和公告市场承租户，但环宇公司没有执行。截止到2000年12月20日，上述款项利息为（略）.09元。
在本院二审期间，一百多名市场承租户代表联名致函本院，对沪东公司和环宇公司的经营管理作出对比之后，要求法院为了市场的长期繁荣和承租户的利益，维持沪东公司与环宇公司之间订立的合同，由沪东公司继续管理市场。
以上述认定的事实为根据，本院对该案如何适用法律问题的意见展述如下：
沪东公司和环宇公司订立的改造租赁市场合同为有效合同，依法应受到法律保护。对合同第十二条如何理解和解释，是本案在适用法律问题上的主要争议焦点。沪东公司认为该条款系合同一方违约提前终止合同的责任条款，即任何一方如果违约提前终止合同，就要承担该条款所约定的民事责任；环宇公司则认为该条款是约定合同解除条件的解除权条款，即只要一方满足了“赔偿对方损失并被罚款”的条件，就有权单方面行使合同解除权。原审判决采纳了环宇公司的意见。
本院认为，要对这一争议条款作出合法、正确的理解和解释，必须辨明附解除条件的合同条款与违约责任条款在概念、机理、功能以及逻辑结构等方面的区别。
《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”这里的民事法律行为包括合同的订立和履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若于问题的意见(试行)》第七十五条规定：“附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”上述规定的精神在《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条规定中得到了更为明确和详尽的体现。当事人约定的民事行为失效(包括解除)的事实，必须是将来可能发生的不确定事实，而且是不违背法律、法规或者不导致民事行为违法的事实。违反法律、法规规定或者足以导致民事行为违反法律、法规的事实，不能成为条件。附条件民事行为中的条件，是当事人约定的、用于处理较复杂交易情况的灵活机制。条件是一种原因，它引起民事行为生效或失效这种特定的结果。条件与民事行为的生效或失效之间呈现着严格对应的因果关系，这就是附条件民事行为内在的逻辑结构。违约责任是当事人不履行合同或者履行合同不符合约定所导致的民事责任，是违约者应当承担的否定性评价和不利后果，也是防止当事人违约和对违约行为进行制裁、对违约损害进行补救的措施。因此，违约责任是违约这种不法行为所导致的结果。违约行为是原因，违约责任是结果，违约责任条款也蕴含了相应的因果关系。由此可以看出，附解除条件的合同解除权条款和违约责任条款在内涵、机理与功能、逻辑结构上存在着根本性差异。
依据本案中的争议条款，在五年之内如果环宇公司提前终止合同，应向沪东公司赔偿全部投资并另加罚款500万某；如果沪东公司在拆房后终止合同，则应赔偿环宇公司全部损失，沪东公司的到位资金500万某全部归环宇公司所有。这一约定的目的和功能是明确的，就是督促双方信守合同、诚信履约，同时也为制裁违约者、救济守约者提供措施和手段。提前终止合同是原因，赔偿、罚款等是结果，这种结果是典型的民事责任，而促使产生该结果的原因即“提前终止合同”这一行为，是违反合同约定的行为，显然不具有合法性。必须明确，如果把赔偿、罚款等视为提前终止合同的条件，即视为提前终止合同的原因，那就颠倒了该争议条款所蕴含的因果关系，是一种反逻辑的解释，没有任何法律或法理依据。原审法院将合同第十二条对违约责任的约定解释为解除合同条件的约定，认为只要承担了违约终止合同的民事责任就当然享有合同解除权，就可以使违法行为变为合法行为，这是明显的适用法律不当。此种司法理解，必然会产生鼓励当事人恶意违约的后果，完全背离法律的立法宗旨。如果一方当事人认为撕毁合同所获得的利益大于违约所承担的责任，那么，这种认识和理解就会为其提供对毁约的合法认可和支持，鼓励其随意违约而不是诚信履约。就本案而言，环宇公司违约终止合同付出的代价只是赔偿沪东公司500万某，依环宇公司的保守计算，这仅是其强行接管市场一年多的收入而已。在这种情形下，环宇公司出于追逐商业利益的目的，自然会作出撕毁合同而不是继续履行合同的选择。因此，认为该条款系合同解除条件的条款，是混淆了两种条款的内涵、机理与功能，颠倒了因果关系、背离了该条款逻辑结构的观点，本院不能接受和采纳。
在双方的合同中，只有第二条约定了解除合同的解除权条款。该条约定：如沪东公司逾期两个月不交(租金、工资)，环宇公司有权终止合同。沪东公司必须无条件退出，由环宇公司自行经营管理(市场)，一切资产和收入均归环宇公司。因此，在合同效力存续期间，只有沪东公司连续两个月不交租金和工资时，环宇公司才会享有合法的解除合同的权利。而本案的事实是，沪东公司不仅没有欠交或迟延交付租金和工资，反而超额交付。因此，环宇公司不可能依据该条款享有合法的合同解除权。
综上所述，本院的判决意见认为，环宇公司解除合同的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，应依法予以否决。其未经法院许可强行接管市场，并在法院责令其退出市场后仍然拒绝执行，意图是造成既成事实，以实现其追求非法利益的目的。法院不能认可这一违法事实，否则就给违法行为提供了救济。沪东公司的上诉请求，理由合法正当，证据确凿充分，应当予以支持。原审判决认定基本事实清楚，程序合法，但适用法律错误，应予纠正。据此，环宇公司应将市场的承租经营管理权和强行接管市场期间所获得的所得税前利润，一并返还给沪东公司。环宇公司经营期间获得的所得税前利润，自1999年6月12日始至2000年12月31日止按十八个半月计算，依环宇公司提供的数据为（略）.38元(包括已保全的（略）元)。2001年1月1日之后，环宇公司每月按其经营市场期间平均每月的所得税前利润（略）.08元的标准赔偿沪东公司。环宇公司迟延交付市场承租经营管理权，每逾期一个月按上述同样标准赔偿沪东公司。上述款项数额均已扣减了除所得税外的全部经营成本，包括职工工资、有关税费等。因此，上述期间的有关税费、工资的负担主体是环宇公司。环宇公司应支付的上述款项及债务利息，在沪东公司接管市场后，可以从沪东公司应支付给环宇公司的租金中予以抵扣，但环宇公司应将职工增资的数额及有关依据提交给沪东公司。基于保障职工利益的目的，沪东公司接管市场后依约应拨付的职工工资，沪东公司必须逐月拨付，不得用于抵扣环宇公司的债务。认定沪东公司不承担拒绝发放职工增资的违约责任，是因环宇公司没有履行通知义务，但不能免除沪东公司拨付职工增资的责任。此期间的职工增资，沪东公司仍应拨付。因此，沪东公司承租管理期间未拨付的职工工资（略）元应予拨付。沪东公司在经营管理市场期间超额拨付的租金（略）元，环宇公司亦应返还给沪东公司。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)、(三)项之规定，判决如下：
一、撤销临沂市中级人民法院(1998)临经初字第X号民事判决第一、二项，驳回环宇公司要求解除合同的诉讼请求；
二、维持临沂市中级人民法院(1998)临经初字第X号民事判决第四项；
三、变更临沂市中级人民法院(1998)临经初字第X号民事判决第三项为：环宇公司返还沪东公司超拨的租金（略）元；
四、环宇公司退出市场并将市场承租经营管理权返还给沪东公司，每迟延返还一个月赔偿沪东公司（略）.08元；
五、环宇公司返还沪东公司2000年12月31日前的应得的利润（略）.38元，2001年1月1日后按每月（略）.08元的标准赔偿沪东公司。
上述各项于本判决生效后二十日内执行完毕，款项给付部分可以折抵后执行。
一审案件受理费（略）元、财产保全费（略）元、评估费（略）元、测绘费（略）元、晒图费123元共计（略）元，全部由环宇公司负担；二审案件受理费（略）元，由环宇公司负担。
本判决为终审判决。
审判长惠丛冰
代理审判员赵延华
代理审判员王庆林
二○○一年三月二十三日
书记员单明
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