广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)：何某甲，男，X年X月X日出生，汉族。住所（略）。
委托代理人：何某乙、雷某某，系上诉人的父、母亲。
被上诉人：佛山市禅城区X镇X村股份经济联合社。住所地：佛山市禅城区X镇X村委会。
法定代表人：蔡某丙。
委托代理人：周德卫，广东法家律师事务所律师。
委托代理人：马某某，男，汉族，X年X月X日出生。住所（略）。
原审被告(反诉原告)：佛山市禅城区X镇X村北东股份经济合作社。住所地：佛山市禅城区X镇X村委会。
法定代表人：蔡某丁。
上诉人何某甲因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：原告与被告佛山市禅城区X镇X村股份经济联合社(以下简称联合社)于2004年6月1日签订《租赁合同书》，约定：“由原告承租位于佛山市X路X村工商业区第43－X号物业，面积为132平方米，每季承租费为7128元。租赁期限从2004年6月1日至同年12月31日。原告在签约时已交保证金2000元和首期承租费2376元，以后(先交租后使用)每季交租一次，提前在上一个月的X号前交纳。被告有以下情形之一的，原告有权终止合同并收回保证金，被告还须赔偿由此而使原告遭受的经济损失：违法干预原告的合法经营，致使原告被迫歇业；未征得原告同意，将原告承租场所另租他人；非国家征用或非规划改造，而无故提前终止合同。原告拖欠承租费超过15天(即应交租日起的第16天尚未交租的)，被告有权终止合同并没收其保证金、收回出租场所、追收一切欠款，原告还须支付至合同期满的租金给被告和赔偿由此而使被告遭受的经济损失”。在签订合同的当天，两被告签订了《联合声明书》，原告在该声明书上签名。该声明书声明：“被告佛山市禅城区X镇X村北东股份经济合作社(以下简称合作社)委托被告联合社以联合社的名义代其与原告签订联字(北东)№：2004－030租赁合同。该租赁合同中所载明座落在绿景路X村北东工商业第43－X号的出租物业面积132平方米，系被告合作社的产业。两被告之间是代理关系，该租赁合同直接约束被告合作社和原告。该合同所载明出租人的权利全部直接归被告合作社享有；出租人的义务和该合同履行过程的跟踪、管理、民事责任及法律后果等，全部直接由被告合作社承担”。原告已按合同约定交纳了保证金2000元和首期租金2376元(2004年6月1日至同月30日)，后原告没有按合同约定向被告交纳租金。同年8月12日，被告合作社向原告发出通知，告知原告其承租场所所在地段由于城市规划的需要，在近期实施开发，在2004年9月30日前将所有厂房建筑物全部清拆，并通知如下：1、请原告于同年8月25日前速到被告处办理终止厂房租赁的一切手续及相关事宜；2、原厂房使用时间至今年9月10日止，租金交到今年7月底(到期将全部水电停止)；3、该地段的租户，必须在同年9月25日前全部搬迁完毕，到期未搬物品视为自动遗弃；4、原厂房的水电设施和建筑物，门窗等不得拆去或损坏，违者照价赔偿。被告合作社于同年10月4日将原告承租的房屋拆除。另查明，佛山市禅城区X路东侧、绿景二路南侧的土地使用权人为佛山市盛德房地产有限公司及被告合作社。
原审判决认为：《租赁合同书》虽为原告与被告联合社所签订，但该合同实际为被告合作社委托被告联合社以联合社的名义与原告所签订的，合同所约定的权利义务由原告与被告合作社享有与承担。对此情况，原告在签订合同时已知道。且讼争房屋的土地使用权人亦为被告合作社，故被告联合社不是合同的当事人，不承担本案中的民事责任。被告联合社的抗辩理由成立，法院予以采纳。《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按照合同的约定履行义务。在履行合同过程中，原告没有按照合同约定的期限缴交2004年第三季度的租金，构成违约，应承担违约责任。合同约定如原告拖欠承租费超过15天(即应交租日起的第16天尚未交租的)，被告合作社有权终止合同并没收其保证金、收回出租场所、追收一切欠款，原告还须支付至合同期满的租金给被告和赔偿由此而使被告遭受的经济损失。据此约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，被告合作社反诉要求解除《租赁合同书》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告认为其是按照双方口头约定的以被告的通知缴交租金，而并非按照合同约定的期限缴交租金，但没有举证证实其主张，被告合作社对原告的陈述予以否认，故本院对原告的这一主张不予支持。原告欠交租金，被告合作社反诉要求原告支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因被告合作社发出的通知只要求原告交租金至2004年7月底，故本院只支持被告合作社对7月份租金2376元的请求。由于合同没有约定违约金，故被告合作社反诉要求原告支付违约金的诉讼请求于法无据，法院不予支持。由于原告违约，按合同的约定，被告合作社有权没收其保证金，故原告要求被告退回保证金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。由于原告违约在先，被告合作社依照合同的约定，有权收回出租物，故原告请求被告赔偿损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除联字(北东)№：2004－030《租赁合同书》；二、原告何某甲于本判决生效之次日向被告佛山市禅城区X镇X村北东股份经济合作社支付租金2376元；三、驳回原告何某甲的诉讼请求；四、驳回被告佛山市禅城区X镇X村北东股份经济合作社的其他反诉请求。本诉受理费3120元，由原告负担。反诉费310元，由原告负担90元，由被告合作社负担220元。
宣判后，上诉人何某甲不服，向本院提起上诉称：2004年6月1日，上诉人何某甲租用佛山市禅城区X镇X村股份经济联合社位于佛山市X路X村工商业区第43－X号物业，面积为132平方米，用来销售花岗岩大理石。上诉人将铺位分为一、二层，装修、搬运费用去十多万元，生意上的损失无法估计。现我方只要求被上诉人联合社赔偿（略）元。被上诉人的合同书是格式合同，内容对承租人是不公平的，为保护我方的合法权益，特向法院起诉，请求裁定一审判决无效，被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人联合社答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
上诉人在二审期间向法院提交了一组证据，即四张照片和两张VCD，用以证明上诉人对铺位的投入和装修费用。被上诉人认为上述证据不是新证据，且对真实性有异议。本院经审查认为，上诉人提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据范围，本院不予采信。
被上诉人在二审期间没有提供证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人何某甲与被上诉人联合社签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，《租赁合同书》合法有效。上诉人上诉要求被上诉人联合社履行赔偿责任，《租赁合同书》虽是上诉人何某甲与被上诉人联合社签订，但上诉人在签订合同时已知道该协议实际是被上诉人联合社受合作社的委托以联合社的名义签订的，合同所约定的权利义务应由上诉人何某甲与原审被告合作社享有与承担，被上诉人联合社不承担责任。上诉人上诉理由不成立，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3430元，由上诉人何某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00五年五月十日
书记员林彦
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