广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。身份证号码：（略）。
被上诉人(原审被告)：佛山市X镇房地产综合开发总公司，住所：佛山市禅城区X镇X路X号。
法定代表人：冯某，总经理。
委托代理人：徐东剑，广东国龙律师事务所律师。
上诉人李某某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：原告于1997年3月13日与被告签订了《房产认购书》，约定：“被告将座落在石湾镇X路X号一座七层X号房产(建筑面积102.36平方米，实用面积86。64平方米)出售给原告；房产成交价为（略）元；原告于1997年3月13日付订金（略）元、同年4月14日付（略）元；被告于1998年3月30日前将上述房产交付给原告使用；原告中途悔约不得向被告索还定金，被告中途悔约，在悔约之日起10天之内将定金双倍归还原告，如双方不按时交款或交房，每逾期一天由违约方向对方给付相当房价款万分之五的滞纳金”。被告于同年11月24日向原告发出《房产交付使用通知》，通知原告于同年12月10日前到被告处交防盗网费用及领取该房产使用锁匙。原告于同年12月2日向被告交纳了讼争房产的防盗网款7773.26元，同月10日与佛山市家怡物业管理有限公司签订《忠信大厦入住合约书》，同月11日向佛山市家怡物业管理有限公司交纳了1998年全年的水电缴交服务费及物业管理服务费共331.20元。原、被告双方于1998年6月2日签订《商品房购销合同》(合同号（略）)，约定：“原告向被告购买佛山市X镇X路X号第一座七层704房屋一套，建筑面积共96.77平方米(其中实得建筑面积80.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.88平方米)；按实得建筑面积计算，总金额为（略）元；该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的1％(不包括1％)时，上述房价款保持不变；原告于1998年3月30日前支付全部房价款，被告须于同日前将经竣工验收合格的商品房交付原告；双方还就违约责任等作出约定”。双方在合同中没有约定办证时间，该合同于同年6月18日在佛山市房地产管理局登记备案。被告于1999年10月18日向原告出具购房发票：建筑面积96.77平方米，单价为每平方米2080.71元，金额为（略）元。佛山市国土局于2000年4月21日出具了讼争房屋的国有土地使用证，原告于同年5月22日向被告支付代垫办理讼争房屋国土证费用500元。原告于同年5月20日办理了私有房地产权登记申请，并在该申请书上签名，该申请书注明讼争房屋的建筑面积为96.77平方米。佛山市房地产管理局于同年9月6日填发了讼争房屋的房地产权证(粤房地证字第（略）号)，该证注明建筑面积为96.78平方米。原告于2002年5月22日领取了该房地产权证，并交纳了有关费用。原告于2004年5月12日起诉时的诉讼请求为要求被告退回面积差价款（略）.58元。其于同月27日提交了变更后民事诉状，请求：1、推定房产认购书为商品房买卖合同，是正式合同，推定商品房购销合同为变更合同，更正变更合同的总价；2、被告返还面积误差的房价款及利息共（略）.65元；3、被告赔偿逾期办证违约金（略）.82元。于同年6月7日提交书面变更诉讼请求，明确变更后的诉讼请求。
原审判决认为：关于原告要求返还面积误差房价款的诉讼请求的时效问题，原告于2002年5月22日领取讼争房屋的房地产权证，这时原告才能明确讼争房屋的面积。原告如认为其权利受到侵害，可在2年内主张权利，原告在2004年5月12日起诉要求被告退回面积差价款并没有超过2年的诉讼时效。虽然原告所签订的合同及填写的私有房地产权登记申请书均注明讼争房屋的面积为96.77平方米，与双方签订的房产认购书所约定的面积不同，但由于房屋的面积只能由房管部门确认，应以房管部门出具的房地产权证为准，因此，原告只有在领取房地产权证后才能知道自己的权利是否受到侵害，故被告提出原告的该项请求已过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。关于讼争房屋是否存在面积误差问题。虽然双方签订的房产认购书及商品房购销合同对讼争房屋的建筑面积约定不同，相差5.66平方米，但后签订的商品房购销合同是双方当事人自愿签订的，是真实意思表示，是双方同意对原房产认购书的内容进行变更，合同的内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，且该合同已在房管部门办理了登记备案手续，故该合同为有效合同，双方当事人应按约定履行义务。讼争房屋的房地产权证显示的建筑面积与双方签订的商品房购销合同约定的建筑面积是一致的，因此，不存在面积误差问题，原告的该项诉讼请求缺乏事实有据，不予支持。被告认为不存在面积误差的抗辩理由成立，予以采纳。原告认为在签订商品房购销合同前双方已履行了房产认购书的义务，因此，房产认购书为正式合同，应按房产认购书约定的面积为准的主张不成立，不予支持。关于赔偿延期办证违约金的诉讼请求的时效问题，原告于2002年5月22日已领取了房地产权证，但迟至2004年5月27日请求被告支付延期办证违约金，已超过民事权利两年的诉讼时效期间，故原告要求被告赔偿违约金的请求已过诉讼时效，其民事权利法院不予保护，因此对原告的该项诉讼请求予以驳回。被告认为原告的该项诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回原告李某某要求被告佛山市X镇房地产综合开发总公司返还面积误差房价款的诉讼请求。二、驳回原告李某某要求被告佛山市X镇房地产综合开发总公司赔偿违约金的诉讼请求。案件受理费4109元，由原告负担。
宣判后，原审原告李某某不服，向本院提起上诉称：一审法院认定的事实和理由是不正确的。1、在房产认购书中，既有具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容外，还在第三条第(5)款中作了明确约定，最后确认“本认购书与房产买卖契约均有同等法律效力”。按照上述约定，当买受人从出卖人处领取房产使用钥匙，那就表示买受人已付清该房产的所有房价款及其他费用，并且出卖人已经完全收受；如果买受人不需罚交滞纳金，那就表示买受人在约定时限内已付清该房产的全部房价款；房产认购书等同于房产买卖契约。本案中，上诉人在1997年12月2日前已经履行了房产认购书约定的义务，而非后来签于1998年6月2日的商品房购销合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，上诉人认为：在签订商品房购销合同之前，双方已按房产认购书履行完成付款、交楼、入住等主要买卖行为，房产认购书完全适用于本条特定法律条文，应判为正式房产买卖合同，以认购面积为讼争建筑面积，被上诉人应返还面积差价款（略）.58元给上诉人。原判无视已查明的房产买卖合同实际履行的时间顺序和法理依据，令人难以信服。2、原判认定商品房购销合同是双方对原房产认购书的内容进行变更，就应当遵循房产买卖特定法规—《商品房销售管理办法》二十四条所规定的房产买卖合同变更必备条件来审理。上诉人出示的证据显示，该房产在1997年4月14日销售后，并没有经上级批准的规划和设计上的变更，也就没有变更原房产认购书内容的合法理由和条件，上诉人认为商品房购销合同不具备条件依照《商品房销售管理办法》来变更原房产认购书，是属于无效合同。而且，商品房购销合同是在上诉人入住该房产后，已处于被动接受位置时，听信于被上诉人所说“是为办理房产证需要”而违愿签署的；被上诉人在商品房购销合同上，更是采用提高价款单价、缩减原认购面积等不公平手段来变更房产认购书内容，损害了上诉人的合法利益。这样的显失公平合同，原判仍然维持，使人倍感不公道。3、原判强调该商品房购销合同已经在房管部门办理登记备案手续，判为有效合同。但法理上，合同有效与否并不是以有否经过办理登记备案手续为必然认定条件。故该商品房购销合同已违反了商品房销售管理条例，纵然是已经办理登记备案手续，也不是有效合同，受损方有权请求更正或撤销，况且，双方当事人并没有约定买卖合同要以办理登记备案手续为生效条件。据此请求：变更一审判决第一项为：被上诉人应返还面积误差房价款（略）。58元给上诉人。
被上诉人佛山市X镇房地产综合开发总公司答辩称：1、我方认为没有存在面积误差情形，那是合同变更的结果，双方签订的商品房买卖合同是对认购书的变更，此变更是有效的，因为该变更是双方的真实意思表示，该变更没有违反法律规定，同时，有关面积差的部分，我方认为上诉人的诉讼已经超过诉讼时效；2、有关违约金赔偿部分，我方认为我方不存在过错，上诉人的上诉请求也过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于1997年3月13日签订的《房产认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方当事人已按约定履行了交付购房款、交楼、入住等各自的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本院确认《房产认购书》合法有效。上诉人与被上诉人于1998年6月2日签订《商品房购销合同》(合同号（略）)亦是双方的真实意思表示，该合同已在房管部门办理了登记备案手续，合法有效。双方当事人在《房产认购书》中约定了讼争房屋的面积，房屋成交价款，付款方式等内容。故上诉人在看到《商品房购销合同》(合同号（略）)时，已明确知道讼争房屋面积减少，其合同合法权益受到侵害，上诉人此时应通过协商、诉讼等方式追究被上诉人的违约责任，或者直接拒绝签订该《商品房购销合同》，但上诉人仍然与被上诉人签订了《商品房购销合同》，应视为双方当事人在《房产认购书》存续有效的基础上，对房屋面积、房屋成交价款、付款方式等内容进行修改，以变更后的合同内容代替《房产认购书》的相关内容，因此在合同变更生效以后，变更后的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照变更后的合同内容履行合同。上诉人主张商品房购销合同是无效合同、被上诉人应返还面积误差房价款（略）。58元给上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4109元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二00五年四月二十七日
书记员肖建国
书记员林彦
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