广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五再字第X号
申请再审人(一审被告、二审上诉人)：佛山市顺德区恒龙房产有限公司。住所地：佛山市顺德区X街道办事处教育路创业楼X号铺。
法定代表人：黄某某。
委托代理人：郑辉，广东海顺律师事务所律师。
被申请再审人(一审原告、二审被上诉人)：陈某寿，女，X年X月X日出生，汉族，住佛山市顺德区X街道办事处锦绣豪庭X号。
被申请再审人(一审原告、二审被上诉人)：卢某，男，X年X月X日出生，汉族，住址同上。
上述两被申请再审人的委托代理人：陈诗斌，广东天道勤律师事务所律师。
佛山市顺德区恒龙房产有限公司(以下称恒龙房产公司)与陈某寿、卢某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2004年5月9日作出的(2004)佛中法民五终字第X号民事判决已发生法律效力。恒龙房产公司不服该判决，向本院申请再审。本院于2004年11月12日作出(2004)佛中法立民申字第X号民事裁定，依法另行组成合议庭进行再审，并于2005年4月1日公开开庭审理了本案。恒龙房产公司的委托代理人郑辉，陈某寿、卢某的委托代理人陈诗斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经本院再审查明：2001年11月29日，恒龙房产公司与陈某寿、卢某签订《预售房产确认合同》，约定由陈某寿、卢某购买恒龙房产公司开发的位于佛山市顺德区X街道办事处锦绣豪庭C2座X层X号的房屋。2002年1月21日双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为（略）元。合同签订后，陈某寿、卢某按约定支付了购房款。2002年6月3日恒龙房产公司向陈某寿、卢某收取了设施费（略）元(该设施费包括管道石油器材及安装费3000元、防盗闸对讲系统费450元、水电分摊费5000元、防盗网费2926元、物业管理基金392元)。
另查：恒龙房产公司兴建的锦绣豪庭为X栋X层的商住宅，包括住宅72套，商业用房14套。恒龙房产公司实际支出的设施费包括：水电工程费6601.71元/户，水电材料费1951.54元/户，电视天线费297.94元/户，安装管道燃气费1700元/户，消防栓工程费705.04元/户，防盗网材料费1087.51元/户。
佛山市顺德区人民法院一审认为：民事行为应当遵循公平、自愿、合法的原则。《中华人民共和国价格法》规定：“经营者不得在标价以外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”本案《预售房产确认合同》和《商品房买卖合同》是原、被告双方在意思表示真实的情况下签订的，只要没有违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人是有约束力的。在《预售房产确认合同》中和被告开出给原告的设施费收据中已经明确了设施费的具体项目包括防盗网、防盗闸对讲系统、中央燃气管道，故可以认定被告所列举的电视天线费、消防栓费已纳入《商品房买卖合同》的房屋价款中，不应由原告负担。关于水电分摊费，锦绣豪庭是被告开发的只有X栋的X层商住宅，对于同一商品房同一开发销售商在向购房者销售时通过签订《预售房产确认合同》或《预售确认合同》部分收取了水电分摊费，部分则没有收取水电分摊费，据此本院可以认定属于商品房成本的“水电材料及工程费”被告已纳入《商品房买卖合同》中的房屋价款，所谓的“水电分摊费”是被告在房屋价款以外重复收取的水电费用，不应当由原告负担。现在被告愿意退回给原告，是被告真实的意思表示，本院尊重被告的意见，由被告向原告退回所收取的水电分摊费5000元，并赔偿占用期间的利息。“防盗闸对讲系统费”应属于商品房的成本费用，但被告没有提供证据证明其确实另外支付了这些费用，故被告向原告收取450元没有法律的依据，应当返还给原告，并赔偿占用期间的利息。“防盗网费”属于应由购房者分摊的费用，被告已以协议的方式向原告明示原告应支付这些费用，现从被告提供的证据可以证实，被告确为原告安装了这些设施，并支付了相关费用，被告收取原告这些费用合理有据，“管道燃气安装费”属于应由购房者承担、买卖双方可自行约定负担方式的选择性费用，原、被告已在《预售房产确认合同》中约定了这些费用的负担，现被告能举证证明其已为原告垫付了这些费用，原告应承担支付这些费用给被告的责任。因此，被告向原告收取防盗网费、安装管道燃气系统费是合法合理，但应以实际支出为限，被告实际支出上述二项设施费合共2787.51元，而原告交付了5926元，对于多收取的设施费3138.49元应当返还给原告，并赔偿所占用期间的利息损失。“物业管理基金”是应由购房者向物业管理公司支付的费用，被告代收代付，该费用没有超出有关物业管理规定的收费标准，现被告没有证据证明已转交给物业管理公司，本院责成被告将该款项交付物业管理公司。综上所述，被告应向原告返还款项8588.49元及赔偿从收取款项之日起占用期间的利息损失。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十七条、《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，判决：被告顺德市恒龙房产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内返还原告陈某寿、卢某款项8588。49元及赔偿利息损失(从2002年6月3日是起至本院确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计)。本案受理费500元，由原告负担120元，被告负担380元。恒龙房产公司不服判决，向本院提起上诉。
本院二审认为：上诉人与被上诉人签订的《预售房产确认合同》和《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方当事人都有约束力。《预售房产确认合同》和上诉人开给被上诉人的设施费收据中已经明确了设施费的具体项目包括防盗网、防盗闸对讲系统、中央燃气管道。防盗网费和管道燃气系统费按《预售房产确认合同》约定属于应由购房者分摊的费用，上诉人向被上诉人收取防盗网费、安装管道燃气系统费合法，但应以实际支出为限，对上诉人收取的防盗网费和安装管道燃气系统费超出实际支出部分。本院不予支持。防盗闸对讲系统费属于商品房的成本费用，但上诉人没有提供证据证明其支付了这些费用，故上诉人向被上诉人收取450元防盗闸对讲系统费没有法律依据，上诉人应当将防盗闸对讲系统费返还给被上诉人，并赔偿占用期间的利息。水电分摊费是上诉人在房屋价款以外重复收取的水电费用，一审时上诉人表示愿意将水电分摊费退还给被上诉人，原审法院对上诉人一审时的真实意思表示予以确认，本院予以支持。上诉人上诉请求不退还被上诉人所缴纳5000元水电分摊费无理，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人顺德市恒龙房产有限公司负担。
恒龙房产公司不服终审判决，向本院申请再审称：原审判决确认了《预售确认合同》和《商品房买卖合同》的合法性和对当事人的约束力，就应当确认申请人按合同收取设施费的合法性，没有理由只允许收取成本而不保护利润。在顺德撤市建区前，申请人没有将设施费纳入商品房销售成本，而是将商品房价格分为两部分来收取，即除在购房合同中约定价格外，另以“设施费”的名义收取，对于这种销售方式，是当时当地物价管理和其他有关部门所默许的。因此，申请人收取设施费是合法的。请法院考虑当时顺德的实际情况。从尊重客观事实及公平原则出发，撤销原判，依法改判。
本院再审认为：在顺德撤市建区前，房地产开发商将物价管理部门确认的商品房价格成本构成项目分成两部分，即除在购房合同中约定的价格外，另以设施费的形式来收取的房地产销售方式，是被当地物价管理部门所默许的。从尊重客观事实和公平原则出发，对于合同约定房价外，确属于商品房价格成本项目的设施费，房产销售方有权依据实际支出，向购房者收取。原审正是基于此原则处理双方纠纷的。本案讼争的防盗网费、防盗闸对讲系统费、管道燃气系统费诸设施费的具体项目中，对于恒龙房产公司可以收取的应由购房者分摊的防盗网费和管道燃气系统费，原审已按实际支出予以支持。防盗闸对讲系统费属于商品房的成本费用，恒龙房产公司在同一商品房销售过程中向部分购房者收取而部分没有收取，本院认定防盗闸对讲系统费已纳入《商品房买卖合同》中的房屋价款，该防盗闸对讲系统费是恒龙房产公司在房屋价款外的重复收费。故恒龙房产公司应将防盗闸对讲系统费450元返还给陈某寿、卢某并赔偿占用期间的利息。水电分摊费是恒龙房产公司在房屋价款以外重复收取的水电费用，原审中恒龙房产公司表示愿意将水电分摊费退还给陈某寿、卢某，原审对恒龙房产公司的真实意思表示予以支持合法合理。恒龙房产公司申请再审的证据及理由不充分，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条之规定，判决如下：
维持本院(2004)佛中法民五终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长黄某鹄
代理审判员焦艳
代理审判员黄某
二00五年四月二十一日
书记员谭志华
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