上诉人（原审被告）高某，男，汉族。
委托代理人王书翔，辉县市法律援助中心律师。
委托代理人孟某某，男，汉族。
被上诉人（原审原告）杜某，男，汉族。
委托代理人任校霖，河南某鸣律师事务所律师。
上诉人高某因与被上诉人杜某租赁合同纠纷一案，不服河南某辉县市人民法院（2011）辉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年2月，高某、杜某就租赁杜某所有的位于河南某辉县X村东房屋达成口头租赁合同，约定每年该房的租金为30000元，未约定租赁期限。2010年5月9日，杜某向高某邮寄送达了解除租赁合同通知书，通知书限高某7日内腾出租赁房屋。该通知书于次日即2010年5月10日由高某签收。2010年5月14日，高某曾以杜某为被告提出起诉，要求确认杜某向高某邮寄送达解除租赁合同通知书无效，继续履行合同，并要求杜某赔偿损失25000元，后撤回起诉。高某在租赁杜某房屋后对该房屋进行了装修，装修费用（现值）为37698.70元。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍无法确认的，为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中双方口头协议约定高某租赁杜某位于辉县X村东的房屋，租金每年30000元，双方形成租赁合同关系，因双方未约定租赁期限，视为不定期租赁。杜某作为出租人于2010年5月9日向高某送达了解除租赁合同通知书，限高某在7日内腾出该房，应视为该租赁合同已经解除。因此对杜某要求高某停止侵权、腾出房屋的诉讼请求，予以支持。高某在租赁房屋期间对房屋进行了装修，虽高某不能提供证据证实双方在租赁合同签订时双方已就房屋装修达成协议，但在诉讼中，杜某已认可了装修的存在，视为高某对该租赁房屋的装修已征得杜某的同意。故对高某对该房屋合理的装修费用，杜某应予负担。但高某在装修时增设的混凝土通风道口、雨某、平面及箱式招牌、普通射灯、窗帘（价值5143.572元）因系高某经营酒店特别增设的，杜某拒绝接收，故高某应将其拆除并恢复原状。杜某要求高某赔偿与租金等额的损失，因2010年5月9日杜某向高某邮寄送达了解除租赁合同通知书后，高某在合理期限内未腾出租赁房屋，致使杜某遭受损失，故对杜某要求赔偿损失的诉讼请求予以支持。高某反诉要求杜某赔偿损失，因其未在指定期限内缴纳反诉费用，对其反诉请求不作审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十三条、二百三十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）高某在判决生效后七日内腾出租赁原告杜某位于辉县X村东的房屋，并自行拆除租赁房屋内自己增设的混凝土通风道口、雨某、平面及箱式招牌、普通射灯、窗帘；二、被告（反诉原告）高某于判决生效后七日内按照每日82.19元的标准（比照租赁费每年30000元）赔偿原告杜某自2010年5月18日起至腾出租赁房屋之日止的损失；三、原告（反诉被告）杜某在判决生效后七日内向被告（反诉原告）高某支付装修款32555.13元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，鉴定费2000元，均由高某承担。
高某上诉称：1、双方的房屋租赁合同为长期合同。2、被上诉人违约在先，于送达解除通知书之前的2010年5月1日，被上诉人将上诉人正在营业中的饭店门强行锁住，致使上诉人四冰柜的肉全部毁掉。3、司法鉴定意见书对上诉人的装修费用评估价值过低。4、原审法院判决上诉人每日赔偿被上诉人82.19元无法律依据。5、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，不能出租，双方口头租赁合同应是无效合同。请求撤销河南某辉县市人民法院（2011）辉民初字第X号民事判决书，改判驳回杜某的原审诉讼请求。
杜某答辩称：1、双方签订的为不定期租赁合同。2、在高某租赁该房屋之前，杜某于1995年就开始出租该房屋，高某称其租赁时为毛坯房且租不出去不属实。3、被上诉人依法解除合同并不构成违约。4、双方委托合法鉴定机构依照程序作出的鉴定结论，应为有效证据。
高某在二审诉讼中申请证人王XX、王XX、王XX出庭作证，证明2010年5月1日，杜某将涉案房屋锁住，使高某无法进入。杜某认为以上证人证言均不是新证据。另王XX、王XX仅仅是听高某说门被锁了，而并未到现场看到门被锁住的情况，且王XX称河南某辉县X组织到现场的时间为2010年5月中旬左右，与高某所称的7、8月份进入现场的时间矛盾。本院认为三证人中仅有王一人在门被锁后与高某一起到现场看过，且明确不知是何人锁门。另二证人也仅仅是听高某说酒店门被锁，而未到现场。三证人的证言不足以证明门是被杜某强行锁住的事实，对上述证言不予采信。
本院二审查明：高某的桌椅等物品现仍在案涉房屋内未搬出，涉案房屋未再次出租。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：高某、杜某就案涉房屋未签订书面合同，而仅达成口头租赁协议。依照租赁合同的相关法律规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，应视为不定期租赁。且双方口头协议对租赁期限并未明确约定，原审认定案涉租赁合同为不定期租赁合同正确。高某上诉主张双方签订的租赁合同为长期合同没有事实依据和法律依据，本院不予支持。双方的口头协议并未约定明确的租赁期限，此后亦未就租赁期限达成补充协议，故对双方的不定期租赁合同双方当事人均可随时提出解除，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。杜某于2010年5月10日提前书面通知高某解除合同，并给予其七天期限腾出房屋，符合法律规定。高某诉上诉称在杜某履行通知义务之前即2010年5月1日将其正在营业中的店门强行锁住，违约在先，致使其损失惨重，要求杜某予以赔偿，因其在原审诉讼中曾就此提起反诉，由于其未按规定缴纳反诉费用，原审法院对此未予审理，本院二审对此也不予审理。双方当事人共同选定河南某中元司法鉴定中心对高某对案涉房屋所进行的装修的现值进行鉴定，高某虽认为评估价值过低并要求重新评估，但其并未提出具体的理由，其重新鉴定申请不符合法律规定，本院不予采纳。杜某通知高某解除租赁协议，已经给高某留有合理的时间搬出案涉房屋，但截至二审庭审结束时高某的桌椅等物品仍在案涉房屋内存放，一直占有使用该房屋，杜某要求负有腾房义务的高某支付逾期腾房的占有使用费于法有据，原审法院比照双方约定的租赁费计算并无不当。高某认为杜某案涉房屋未取得建设规划许可证，双方的口头租赁合同应为无效合同，其不应赔偿杜某损失，但依据最高某民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院也应予支持。故高某该上诉理由于法无据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人高某负担。
本判决为终审判决。
审判长朱光民
审判员蒋雪梅
代理审判员刘某飞
二0一一年十二月八日
书记员刘某
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