上诉人(一审被告)：北海金癸房地产有限责任公司
被上诉人(一审原告)：庞某甲
被上诉人(一审原告)：庞某乙
被上诉人(一审原告)：庞某丙
上诉人北海金癸房地产有限责任公司（以下简称金癸公司）因与被上诉人庞某甲、庞某乙、庞某丙建设用地使用权合同纠纷一案，不服北海市X区人民法院（2009）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月9日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人叶愈伟、被上诉人的委托代理人黄建辉到庭参加诉讼。本案经审批延长审限二个月。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2000年10月27日，原被告签订了一份《金癸园住宅基地使用权转让合同》，合同约定被告将位于北海大道与湖南某东交汇处的住宅地BX号(现改为B4-X号)转让给原告，准建占地面积80平方米，花园面积48平方米。该宅基地土地使用权转让价格为70000元，配套设施费27000元。同日原、被告就绿地占用费、水电开户费和过户费又签订了《补充协议》，该三项费用为68000元。合同签订后，原告按合同约定支付了土地转让款70000元，配套设施费27000元，以及按《补充协议》支付了水电开户费、绿地占用费和过户费68000元给被告。后又在被告的要求下支付了办证费用8318元给被告。原告土地证和房产证均载明，原告房屋前后均为通道。原、被告为绿地使用范围产生争议引起诉讼。
一审法院认为：原、被告签订《金癸园住宅基地使用权转让合同》，约定被告将位于北海大道与湖南某东交汇处的住宅地转让给原告，是双方真实意思表示且符合法律规定，应为有效合同。原、被告双方按合同约定已履行。在签订上述合同当日，原、被告为明确绿地占用费等，又签订了《补充协议》，原告亦依约支付了补充协议约定的款项68000元。根据原告已领取的土地证和房产证表明，原告房屋前后均为通道，并没有标明可使用的绿地，因此被告单独收取原告的绿地占用费没有依据，原告请求返回，该院应予支持；按原、被告签订的补充协议，原告主张所交的68000元中有2000元是水电开户费，被告作为原告房屋水电开户的实际办理人，没有提供相反的证据，对此该院予以确认。被告收取原告的绿地占用费中应扣除2000元水电开户费，原告请求的利息及过高部分，该院不予支持。原告后补交的办证费8318元，属双方当事人协商一致的行为，是双方当事人对原合同的补充，原告请求返回没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，遂判决：一、被告北海金癸房地产有限责任公司应当返还原收取的绿地占用费人民币66000元给原告庞某甲、庞某乙、庞某丙；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3268元，法院专递费100元，合计3368元，由原告负担1868元，被告负担1500元。
金癸公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院一审判决期限超期，违反法定程序，应予以发回重审。上诉人是于2009年10月16日收到被上诉人的起诉状，起诉状上注明的起诉日期为2009年9月25日。2009年11月26日予以开庭审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。本案判决于2010年9月17日下发，历时达一年之久，亦不属于有特殊情况需要延长六个月的案件，违反了上述法律规定，程序违法，本案应予以发回重审。（二）事实上被上诉人已占用和使用争议屋前后存在的绿化用地，但原审法实院认定事实不清，致判决错误。1、上诉人提供的总平面在原审法院采用作为定案的参考依据前提下，在认定事实方面只字不提，明显忽视了现实存在的绿化用地。虽然合同中原、被告所签的合同虽然没有具体约定绿化用地的具体位置，但结合原告出示的广告宣传册上建设房屋用地的平面图和被告提供的规划总平面图，被上诉人屋前距道路为3米的绿化地，而上诉人的屋宽为8米，即上诉人的屋前已有3米×8米=24平方米的绿化地，由于合同中约定被上诉人的花园面积(即绿化地面积)为48平方米，以此推算被上诉人于屋后可使用的绿化地与宅地地基的距离仅为3米。被上诉人是在充分了解土地规划状况的前提下才签订合同，被上诉人擅自将屋前3×8绿化用地铺设硬底化使用，不能视为上诉人没有提供绿化用地。现屋后绿化用地已被各被上诉人围起作成水泥路、鸡某、小房子等临时建筑，其于屋后使用的绿地距其宅地的距离已超过了3米，被上诉人占用绿地的情况已大大超过了合同约定的面积，严重影响了相邻住户的生活、居住环境及对绿地的使用。被上诉人故意忽视此点，却反过来要求退还绿地占用费和提供屋后6米×8米绿化用地，不应支持。2、原审法院根据被上诉人提供的土地使用权证及房产所有权证的证据中载明，原告房屋前后为通道的内容就认定该房屋前后就无绿化用地，与事实不符。土地使用权证所登记的仅仅是房屋的占地面积，而房屋所有权证登记的房屋占地面积之上的实际建筑面积，这些证件是不予登记屋前屋后绿化地面积的。况且这些证件所登记的屋前为通道，但距离多远的距离才到通道并没有登记；所登记的屋后为通道，也与规划总平面图及被上诉人实际使用不符。要查清上诉人是否按合同提供了花园用地(即绿化地)，只能以上诉人购买宅基地当时的规划总平面图为依据，因为相关的规划指标、规划情况都体现在规划总平面图中。然而原审法院在未实地考察核实真实情况就草率单凭两证上无注明有绿化用地就认定不存在绿化用地，与事实不符，致判决错误。（三）上诉人所收的绿地占用费、水电开户费、办证费合法合理，不存在违约或多收情况。原审法院判决上诉人返还绿地占用费66000元判决错误。被上诉人是在充分了解《补充协议》后与上诉人签订协议的，该《补充协议》中所收的68000元与原土地转让合同价款97000元构成合同的总价款，两者属不可分割，且被上诉人亦对上诉人提供的绿地用地部分己实际占用，水电开户费、办证费，绿地占用费都用到正常开支中，合同并不无欺诈，显失公平或重大误解。原审法院将合同总价款分割成部分价款判决上诉人返还被上诉人，无法可依。综上所述，原审法院认定事实不清、程序违法、证据不足、判决错误，根据上述事实与有关法律，特请求二审法院判决撤销北海市X区人民法院（2009）海民初字第X号民事判决书的第一项判决，依法改判。
被上诉人庞某甲、庞某乙、庞某丙答辩称：（一）一审判决未超时限，不应发回重审。根据《民事诉讼法》的规定，有特殊情况的，经院长批准，一审审理期限可以延长六个月。本案涉及人数众多，情况有类似又有不同之处，应属特殊情况，依法可以延长审理期限。退一步说，即便是超期审理，也不存在民诉法规定的“可能影响案件正确判决”的情况，不符合发回重审的要求。（二）上诉人未提供绿化地给答辩人，理由如下：1、答辩人所领取的土地证和房产证表明，房屋前后均为通道，没有标明可使用的绿地。在设计图纸与权属证书之间，应以完工之后才取得的权属证书的标注为准。2、根据双方签订的合同约定，该住宅用地“北临规划路，南某小区绿化地”，即合同已明确约定绿化地位于房屋的后面(南某)，而非上诉人所主张的“前三米后三米”。3、房屋的全部施工建设都是由上诉人进行的，上诉人在房屋前面统一铺设了过道及台阶，并且房屋地基相邻处安置了小区排污管道，该事实也证明，房屋前面不是用作花园地的。答辩人所举的《金癸园住宅基地使用权转让合同》及《建筑工程承包合同书》已充分证明房屋是由上诉人施工的，上诉人在一审庭审中也予以承认，上诉人称过道及台阶为答辨人建设的，应承担举证责任，但其未能举出任何证据证明。因此从证据的效力上看，应当采信原告的主张。另外，《建筑工程合同书》中也明确说明，由上诉人统一施工的原因是“为确保小区整体规划美观完整”。此外，从现场情况看，答辩人所处的BX栋前面的通道及台阶明显是统一施工的，如果是由各个业主自行所为，是不可能如此整齐划一，并且不可能成为一个整体，必然会有大量的接缝处。除此之外，由于房屋的一层高出前面路面约0.5米，所以也必需设置台阶以便业主出入，不可能用作花园地。4、上诉人将答辩人的化粪池建设在房屋后面的4米处，这显然与上诉人所称的房屋后3米内是原告的花园地是自相矛盾的，按此说法，答辩人的化粪池将是设置在后面一排房屋业主的花园地内或是公共通道内，这显然是不可能的。由此可见，上诉人当初的施工行为也证明合同的本意就是房屋后面6米内是原告的花园地。而上诉人以其提供的《住宅施工图》中没有化粪池为由，认为化粪池是答辩人自行建设的。答辩人认为，上诉人的这一说法是不能成立的。首先，施工图中明确注明是有化粪池的；其次，化粪池作为不可缺少的配套设施，当然应作为整体工程的一部分由上诉人进行施工；再次，从整栋业主全部化粪池统一布局，统一材料、规格并结合《金癸园住宅基地使用权转让合同》、《建筑工程合同书》也足以证明，化粪池是由上诉人施工的。（三）上诉人未提供绿化地给答辩人，应承担退款责任。《补充协议》是双方对水电开户、绿地占用费的专项约定，属于原合同的未尽事宜。住宅地的价格己在原合同中作了明确约定，并不存在上诉人所谓的两者相加才构成住宅地总价款的说法。因此，在上诉人未能提供绿化用地的情况下，依法应退还该款项。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。
本院依法对一审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点是上诉人金癸公司是否按合同约定留有48平方米绿化用地给被上诉人使用。
本院认为，根据双方当事人的《住宅基地使用权转让合同》约定，转让的住宅基地的面积为80平方米，花园面积48平方米。被上诉人主张，其土地使用证上载明建筑用地前后均为通道，所以，上诉人未提供48平方米绿化用地给被上诉人，构成违约，应退还绿地占有费66000元。上诉人主张，其已提供有建筑用地前后各3米宽的合计48平方米绿化用地给被上诉人，因此，不存在违约。被上诉人又辩解，建筑用地前的3米宽范围不属于绿化用地，绿化用地应在建筑用地后的6米宽范围内。经本院实地勘查，被上诉人房屋北面与道路之间有3米宽的距离，该部分土地已铺设成水泥路面，供人员通行或摆放商品使用；房屋南某3米宽范围内的土地未有绿化，由被上诉人占有使用。本院认为，土地使用证中宗地图上标注的建筑用地前后为通道，只是概略的描述，并不表明建筑用地与道路之间不保留合理的距离。本案的实际情况是，建筑用地北面与道路之间有3米的距离，南某并未修建道路。双方合同中约定了绿化用地的面积，但未明确具体的位置，这就必须结合其他证据对绿地的位置予以判断。被上诉人提供有金癸公司销售宣传资料中的一幅《金癸园平面图》，被上诉人承认在购买房屋时见过该宣传资料；上诉人提供有一份2000年3月22日经北海市城市规划局批准的金癸园总平面图，被上诉人主张涉案建筑用地南某的房屋实际未按该规划进行建设；被上诉人另提供有一份2000年9月14日经北海市城市规划局批准的金癸园总平面图，并主张涉案建筑用地南某的房屋实际是按该规划进行建设。以上三份平面图中所标注的被上诉人购买的建设用地的位置、房前房后所占的面积及土地用途是确定一致的，该建设用地前后3米宽的范围内规划为绿化用地，面积合计为48平方米。作为被上诉人，其在购买该幅建设用地时，看过宣传资料中的平面图，对绿地的位置及规划情况应当是了解的。至于被上诉人在实际使用中改变上述绿地的用途，该行为与上诉人金癸公司无关。被上诉人主张房屋前3米宽范围内的水泥路面及台阶系上诉人所建，但其所提供的建设工程承包合同只能证明上诉人统一建设了房屋，合同中并不包括水泥路面及台阶，因此，被上诉人未能提供证据证明其主张。被上诉人主张房屋的化粪池建设在屋后4米处，因此，屋后的绿地范围应超过3米。化粪池属地下构筑物，其并不影响地表土地的使用，因此，被上诉人根据化粪池的位置推断其可使用土地的位置，没有相应的依据。被上诉人主张，由于涉案建设用地南某房屋的规划建设改变，导致了其使用绿地面积的减少。但经对两份北海市城市规划局批准的金癸园总平面图比较，虽然涉案建设用地南某房屋的规划建设进行了改变，但涉案建设用地房前房后所占的面积及土地用途并未发生变化。因此，被上诉人主张上诉人未留有48平方米绿化用地给其使用的事实不存在。
综上所述，上诉人金癸公司已按双方合同的要求留有48平方米绿化用地给被上诉人使用，被上诉人再以此为理由要求上诉人金癸公司承担违约责任，没有事实依据。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销北海市X区人民法院（2009）海民初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人庞某甲、庞某乙、庞某丙对上诉人北海金癸房地产有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费3268元，法院专递费100元；二审案件受理费3268元，以上合计6636元，由被上诉人庞某甲、庞某乙、庞某丙承担。上述费用，上诉人金癸公司已预交3268元，被上诉人庞某甲、庞某乙、庞某丙应在本判决发生法律效力后10日内向上诉人金癸公司付还3268元。
本判决为终审判决。
审判长张佩和
审判员董新永
审判员汪海敏
二0一一年六月七日
书记员凌洋
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