原告马某，女，1953年出生。
被告王某，男，1958年出生。
委托代理人孙春雪，河南某民律师事务所律师。
原告马某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼期间，庞XX申请参加诉讼，本院予以准许。后原告马某申请原合议庭成员回避，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。庭审前，庞XX又申请自愿撤回起诉，经合议庭评议，认为庞XX撤回起诉符合法律规定，口头予以准许。鉴于原被告矛盾较大，为缓解双方争议，本院在庭前多次进行调解。原被告曾于2011年11月7日当庭达成调解协议，后原告拒绝签字，协议未成。为此，本院再次对双方进行耐心细致工作，根据原告提议，要求承办法官能够协助他们办理过户手续。2011年11月9日，法院工作人员协同原告、被告夫妇一同至房产局办理房屋过户手续，双方当场签订房屋买卖合同，因原告未能提交单身证明，房产局告知原告立即补交，待手续完毕后，方可办理房产过户手续。2011年12月7日，房产局为原被告办理产权过户手续，并将房产证登记至原告马某名下(房产证号码为濮房权证市字第2011-X号)，被告王某支付了房产过户的相关费用。原告马某持有该房产证后，要求对其诉讼请求进行调整。2011年12月27日本院公开开庭进行了审理。原告马某、被告王某委托代理人孙春雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某诉称，2009年5月8日，原被告签订书面房屋买卖合同一份。由于被告王某答应为原告办理房产证，并承担办证费用，原告轻信了被告，在被告未出具房产证的情形下，就与被告签订了房地产买卖契约，并在合同签订后，原告将自住房出售所得2万元定金交给了被告王某。2009年5月12日，原告对购买房屋进行装修，但未入住，后因第三方违约，导致原告的资金供给链中断，在这种情况下，被告王某仍按照合同约定向原告催要房款，原告无奈，只好向亲戚朋友借款，但被告隐瞒小房没有房产证的事实，迟迟不予办理房产过户手续。要求被告为原告办理三室一厅主楼房产过户手续，并承担办证过错责任35640元，平房两间另行处理。后在法院工作人员在场的情形下，协助原被告办理三室一厅主楼房产过户手续后，原告的诉讼请求明确为:要求被告按照2009年5月8日合同约定，由被告王某承担逾期办证及逾期交付房屋致使合同不能全部履行的违约金。即按照合同约定的价款29万元的日万分之一，共计165010元，自合同约定的交付日期，即2009年6月8日至2010年12月31日止(290元/天×569天=165010元)。并承担本案诉讼费用。
被告王某辩称，应驳回原告的诉讼请求。理由是:被告在网上发布售楼信息，内容为一楼带院，院内平房一套。后原告与被告取得联系，交付被告押金20000元，被告随即将房屋钥匙交付原告，原告开始进行装修。原被告约定2009年6月8日前，由原告一次性将房屋价款交清。后因原告未能按时付清房款，且表示不愿意支付剩余房款2000元情形下，双方未能完成房产过户手续，同时，因房屋买卖合同上在买房人处增设"庞XX"，而庞XX名下有一套住房，需要原告承担1%房屋过户税，原告拒绝。均导致房产无法及时办理过户手续。后经法院协调，并由法院人员在场的情形下，被告让自己的妻子(出售房屋的共有人)陪同，为原告办理了过户手续，并承担了房产过户费用。综上，导致房产不能过户的责任在于原告。
被告王某反诉称，按照合同约定，原告应在2009年6月8日前付清购房款，但直到2010年2月10日才将剩余购房款支付给被告。按照2009年5月8日合同约定，原告应按照合同约定支付被告逾期付款违约金6890元。
原告针对被告反诉辩称:造成原告不能及时交付被告剩余房款的原因不在于原告，是因案外人购买原告住房后，不能及时履行付款义务，导致原告不能按时支付被告购房款；退一步讲，原告即使存在逾期付款事实，也仅同意按照能够办理房产过户部分价款的日万分之一支付被告违约金，不应按照约定购房价款支付违约金。因为，被告将不能出售的小房进行出售，同时，该购买房产无法办理土地证。
经审理查明，2009年5月8日，原告马某与被告王某签订书面房地产买卖契约。其中甲方(卖方)王某；乙方(买方)庞XX马某。其中庞XX的名字系马某书写。合同主要内容为:卖方王某收取乙方预付的购房定金人民币20000元；同时合同约定，甲方自愿将座落在京开大道北段路东马某桥建行家属楼的房地产(房屋建筑面积楼X平方米+平房60平方米；土地使用面积200平方米)出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币290000元。乙方于2009年6月8日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2009年6月8日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；违约责任:乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应自悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲方承担等。契约中，没有明确约定房产过户日期。合同签订后，被告随将该房产的房门钥匙交付马某，马某组织人员对该房产进行装修，2009年6月10日，原告将装修费30000元支付装修人员。
另查明，2011年11月9日，原告马某与被告王某，以及王某之妻魏XX在濮阳市油田房产交易大厅重新签订书面房地产买卖契约。该契约文本由濮阳市油田房产交易大厅提供。待马某补齐办证手续后，2011年12月7日，该房产过户至原告马某名下。房产证号码为：濮房权证市字第2011-X号，评估价款为244813元。被告王某支付了办理过户的登记费60元，交易服务费516元，契税完税金额2448.13元。马某取得房产证后，诉讼请求及依据事实变更为：2009年5月8日，与王某签订的买卖合同中，不仅包括能够办理过户的楼房86平方米，而且还包括王某院内平房60平方米，王某采取欺骗方式将院内平房一并予以出售，导致原告无法办理过户手续。且无法办理土地证。应按照合同约定，自2009年6月8日起，按照约定购房价款29万元的日千分之十支付违约金，同时，原被告于2011年11月9日重新签订的房屋买卖契约中，写明，双方协商楼房的买卖价格为7万元，故原告仅同意按照7万元的价格承担逾期付款的滞纳金。
本院认为，2009年5月8日，原告马某、庞XX与被告王某签订书面房地产买卖契约，由于出售的房产系被告王某与其妻子魏XX共同共有，根据《物权法》规定，处分共有不动产，应经共有人同意。《城市房地产转让管理规定》规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原告马某以其和庞XX名义与被告王某于2009年5月8日签订的房地产买卖契约，未经被告王某的妻子魏XX同意，且事后一直未得到追认，故该契约无效。2011年11月9日，原告马某与被告王某及魏XX就涉案房屋重新签订了书面合同，该合同从主体、标某、价款，到违约金条款，均与2009年5月8日的合同存在区别，是一份全新的合同，并不是对原合同的简单追认，而且该合同中没有违约条款。综上，原告马某在取得房产证后，又要求被告依据2009年5月8日契约约定，让被告王某支付逾期办证违约金的请求不能成立。被告王某在诉讼期间提出反诉，但因其未在规定时间缴纳反诉费，故对被告王某的反诉请求，本院不予审查。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、八十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
驳回原告马某的诉讼请求。
案件受理费3601元，由原告马某负担2910元；被告王某负担691元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审判长王某萍
审判员吕茵
人民陪审员侯晓静
二○一二年三月一日
书记员王某
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