中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2001)民一抗字第X号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
原审原告：肖某某，女，X年X月X日出生，汉族，安徽省土产公司芜湖分公司停薪留职职工，现从事个体经营。住安徽省芜湖市X路X号西单元X室。
委托代理人：沈晓伟，北京市鼎铭律师事务所律师。
委托代理人：徐某，安徽华皖律师事务所律师。
原审被告：徐某甲，男，X年X月X日出生，汉族，原系泾县第三建筑工程公司副经理。住（略）。
委托代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。
原审被告：徐某乙，女，X年X月X日出生，汉族，芜湖市色织布厂内退职工。住（略）。
委托代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。
肖某某与徐某甲、徐某乙房屋买卖纠纷一案，安徽省高级人民法院于2000年5月8日作出的(1999)皖民再终字第X号民事判决，已经发生法律效力。最高人民检察院于2001年5月31日向本院提出抗诉。本院于2001年12月25日作出(2001)民一抗字第X号民事裁定，决定对本案进行提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，最高人民检察院助理检察员王景琦出席法庭，肖某某的委托代理人沈晓伟、徐某，徐某甲委托的代理人周余浩，徐某乙及其委托的代理人杨伟，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：1994年3月23日，徐某甲与肖某某签订房屋租赁协议，约定：徐某甲将其所购的坐落于芜湖市X街二期一区零一号铺面房(建筑面积3311平方米)出租给肖某某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金2000元。在租赁期内，徐某甲如将房屋出卖，在同等条件下，肖某某有优先购买权。协议签订后，肖某某依约如期给付了租金，并将铺面房用于经营小商品批发，由其姐姐肖某霞处理日常铺面业务。1995年3月31日租期届满时，徐某甲又续收肖某某半年租金至1995年9月底。1995年5月期间，徐某乙得知徐某甲要将该房出售，遂与徐某甲协商买房事宜。徐某甲经多次联系未找到承租人肖某某本人。同年6月18日徐某乙与徐某甲再次协商买房事宜，并达成“长街门面房转让协议”，双方以188万元的价格成交。当日，徐某甲收取徐某乙购房款人民币188万元，并向徐某乙出具了收据。同年6月21日，徐某乙的丈夫在芜湖市房地产监理处(下称监理处)办理房屋产权过户手续时，申报的买卖价格为8万元，隐瞒了成交的实际价格188万元及该房内尚有原承租人的事实。监理处以9万元价格核准该买卖行为，并于1995年7月5日发给徐某乙房屋所有权证。1995年10日上旬，徐某乙收取肖某霞交纳的4个月(1995年10月至1996年1月)租金8000元，肖某霞以承租人的名义给徐某乙出具“租赁”字据一份。1996年3月7日，徐某乙以承租人肖某霞已逾原定4个月租期为由，起诉肖某霞，要求肖某霞腾房，此时肖某某才知道徐某甲已将该房屋出售。1996年3月25日，肖某某在监理处核实徐某甲与徐某乙房屋买卖价格被核准为9万元，遂于同年4月4日，以保护承租人的优先购买权为由诉至芜湖市镜湖区人民法院，要求判令徐某乙与徐某甲达成的房屋买卖合同无效，主张在同等条件下，应由其优先购买该房。芜湖市镜湖区人民法院一审期间，肖某某认为徐某甲与徐某乙房屋买卖188万元是虚价，申请对该房进行市场价格评估。经芜湖市房地产价格事务所评估定价为（略）元。肖某某依据评估价要求在9万元至（略）元内优先购房。经芜湖市镜湖区人民法院一审确认徐某甲与徐某乙房屋买卖价格为188万元，并以此征求肖某某意见，肖某某明确表示以该价优先购买该房屋。徐某甲坚持认为与徐某乙房屋买卖有效，如宣告无效，则房屋不卖。
另查明：1996年10月15日芜湖市镜湖区人民法院作出(1996)镜民初字第X号民事判决，在上诉期内各方当事人未提起上诉。1996年11月18日，徐某甲与徐某乙达成了退房还款协议。后双方办理了产权变更登记，房屋所有权仍又变回为徐某甲所有。但徐某甲未能依约返还徐某乙购房款，而提出以该房屋折价抵偿徐某乙的购房款，徐某乙不同意，遂向芜湖市新芜区人民法院提起诉讼，要求徐某甲返还购房款并赔偿经济损失。1997年4月17日，经新芜区人民法院调解，徐某乙与徐某甲达成调解协议，约定：徐某甲返还徐某乙购房款本息和其他经济损失共23万元；逾期如不能兑现，则将其房屋以25万元作价折抵。肖某某闻知向芜湖市中级人民法院申请再审。芜湖市中级人民法院复查认为：芜湖市镜湖区人民法院(1996)镜民初字第X号民事判决仅确认肖某某享有优先购买权而对其行使优先购买权的诉讼请求未予判决，显属违反法定程序。同时对徐某乙诉徐某甲返还购房款纠纷案复查认为：芜湖市新芜区人民法院调解协议损害了房屋承租人的优先购买权，遂于1997年5月15日作出裁定，分别指令芜湖市镜湖区人民法院和芜湖市新芜区人民法院再审，并以“预存购房款”名义收受肖某某192万元人民币。
又查明：1998年12月10日，肖某某领取讼争房屋所有权证。
还查明：2000年11月15日徐某甲与徐某乙达成协议，约定：徐某甲将芜湖市中级人民法院收取肖某某的购房款人民币188万元收回后及时交给徐某乙，徐某乙向新芜区人民法院撤回对徐某甲返还购房款纠纷案的索赔诉讼，并不再追究要求徐某甲赔偿经济损失的责任。协议签订后不久，双方依约履行了协议。
芜湖市镜湖区人民法院(1996)镜民初字第X号民事判决认为：徐某甲在未通知肖某某的情况下，将该出租房卖给他人，侵犯了承租人肖某某依照合同约定所享有的优先购买权。肖某某要求以徐某甲、徐某乙买卖过户时核定的价格或评估的市场价格，优先购买该出租房的意见不能采纳。判决如下：一、徐某甲与徐某乙之间买卖房屋的行为无效；二、肖某某在188万元价格内对该房享有优先购买权。
芜湖市镜湖区人民法院(1997)镜民再字第X号再审判决认为：原判认定肖某某在188万元价格内对该房享有优先购买权是正确的，但对其如何行使该项权利及与之相适应的履行对价义务的方式和期限未予确定，以致缺乏强制执行力，应予纠正。判决如下：一、维持本院(1996)镜民初字第X号民事判决第一项；二、撤销本院(1996)镜民初字第X号民事判决第二项；三、本判决生效后10日内肖某某一次性给付徐某甲购房款人民币188万元，同时徐某甲将该房交付给肖某某所有；四、关于房屋交易过户的费用由肖某某与徐某甲按照市房屋交易主管部门的有关规定负担。1998年3月19日，芜湖市人民检察院以镜湖区人民法院再审判决适用法律错误为由，向芜湖市中级人民法院提出抗诉。芜湖市中级人民法院于1998年4月9日作出(1998)芜中民监字第X号民事裁定，决定对本案进行提审。
芜湖市中级人民法院(1998)芜中民再字第X号民事判决认为：徐某甲将出租房屋卖给徐某乙时，既没有依照法律规定，提前三个月通知承租人肖某某，又没有按照双方合同约定，由肖某某享有优先购买权，显然侵犯了承租人肖某某依法享有的优先购买权。因此，肖某某请求宣告徐某甲与徐某乙房屋买卖合同无效，在同等条件下优先购买该承租房屋，符合法律规定，应予支持。原判发生法律效力后，徐某甲应自动履行，但徐某甲在办理房屋产权变更，领取产权证后仍拒不退还徐某乙的购房款，并要求以该房屋折价抵偿徐某乙的购房款，使肖某某的房屋优先购买权不能实现。徐某乙在原再审期间并未请求法院确认房屋买卖无效后返还房款和赔偿经济损失。徐某甲与徐某乙之间的房屋买卖行为，共同侵害了肖某某的房屋优先购买权，因侵权行为产生房屋买卖无效的法律后果，应由侵权行为人负责，不属本案审理范围，可作另一民事法律关系提起诉讼。因此，芜湖市人民检察院认为对无效行为产生的法律后果未进行判决，适用法律错误，理由难以成立。遂于1998年8月28日判决：驳回抗诉，维持原判。
经芜湖市人民检察院提请安徽省人民检察院审查认为：芜湖市中级人民法院再审判决以保护承租人优先购买权为由将该房直接判给肖某某，适用法律确有错误；1997年5月15日芜湖市中级人民法院以“预存购房款”为由收受肖某某人民币192万元，裁定指令再审法院保护肖某某的优先购买权，违反法定程序。于1999年8月12日，向安徽省高级人民法院提出抗诉。1999年11月29日，安徽省高级人民法院作出(1999)皖民再终字第X号民事裁定，决定对本案进行提审。
安徽省高级人民法院(1999)皖民再终字第X号民事判决认为：肖某某与徐某甲于1994年3月23日订立的《房屋租赁协议》合法有效。徐某甲、徐某乙的行为侵犯了承租人肖某某的优先购买权。肖某某主张的两种价格是有原因的，不应视为肖某某丧失了在同等条件下的优先购买权。芜湖市中级人民法院再审判决认定事实清楚，判决肖某某在同等条件下享有优先购买权符合法律规定。但在案件尚未实体处理前就预收肖某某购房款及代收4个月房租计192万元，程序上有失允当，但不足以影响该案的实体判决。遂于2000年5月8日作出(1999)皖民再终字第X号民事判决，判决如下：驳回抗诉，维持原判。
经安徽省人民检察院提请最高人民检察院于2001年5月31日向本院提出抗诉，本院于2001年12月25日作出(2001)民一抗字第X号民事裁定，决定对本案进行提审。
最高人民检察院抗诉认为：安徽省高级人民法院(1999)皖民再终字第X号民事判决适用法律错误，违反法定程序。(1)终审判决在出租人徐某甲明确表示不愿转让房屋所有权的情况下，以保护承租人优先购买权为由，直接判令出租人出售房屋给承租人，缺乏法律依据，侵犯了出租人对其合法财产的处分权。(2)终审判决一方面确认合同全部无效，一方面又确认了买卖中的价格188万元有效，适用法律错误。(3)终审判决未对芜湖市中级人民法院在案件实体处理前就预收肖某某购房款的行为予以纠正，违反法定程序。
本院认为：徐某甲与肖某某签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条的规定，出租人徐某甲出卖出租房屋，应提前通知承租人肖某某，肖某某在同等条件下，享有优先购买权。徐某甲未通知到肖某某，将房屋卖与徐某乙，侵犯了肖某某的优先购买权，没有法律效力。肖某某请求宣告徐某甲与徐某乙房屋买卖关系无效，应当予以支持。安徽省高级人民法院(1999)皖民再终字第X号民事判决维持原审判决将房屋卖与肖某某，不违背徐某甲转让房屋所有权的真实意思。尽管徐某甲在原审时曾表示如宣告其与徐某乙的房屋买卖无效，则房屋不卖，但纵观全案，徐某甲转让房屋所有权的真实意思是清楚的。2000年11月15日，徐某甲与徐某乙再次达成协议约定，徐某甲将芜湖市中级人民法院收取肖某某的购房款收回后及时交给徐某乙，徐某乙向芜湖市新芜区人民法院撤回对徐某甲返还购房款纠纷案的索赔诉讼，并不再追究要求徐某甲赔偿经济损失的责任。此约定表明徐某甲已经认可了原审法院判决将房屋卖与肖某某。原审判决徐某甲将房屋卖与肖某某，不违背徐某甲处分房屋的真实意思，没有损害徐某甲的实际经济利益。
虽然最高人民检察院以法院“直接判决出租人出售房屋给承租人，缺乏法律依据”的抗诉有一定道理，但鉴于承租人肖某某已领取该房屋所有权证四年，徐某甲已收取肖某某购房款的事实状态，安徽省高级人民法院(1999)皖民再终字第X号民事判决可予以维持。经本院审判委员会第1251次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
维持安徽省高级人民法院(1999)皖民再终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长毛端稚
审判员窦邯卫
代理审判员贾静
二00二年十二月二十日
书记员王云飞
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