上诉人（原审原告）吴某。
被上诉人（原审被告）甲某。
上诉人吴某因与被上诉人甲某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴某在一审法院诉称：2004年11月21日，我与甲某签署了《商品房买卖合同》，我购买甲某开发建设的某小区X区X号楼X单元X号房屋，房屋据实结算总价为某民币（略）元，合同约定交房日期为2006年4月28日。根据合同约定和相关法律法规的规定：与房屋相关的基础设施和公共服务配套设施应与房屋同步交付使用，而甲某未按期完成会所建设工作，作为某区公共服务配套设施的会所直至2007年3月28日才建设投入使用。在会所投入使用后，甲某擅自改变会所原有的规划用途和功能，甲某上述行为某害了业主的合法权益。由于甲某已构成违约，其应承担相应的违约责任。此外，根据合同约定：关于基础设施和公共配套设施，在入住时达到使用条件，如未达到使用条件的，按逾期交房处理。逾期交房，甲某应按逾期天数，按日向我支付累计已付房款的万分之二作为某约金。由于甲某在交付商品房后，长期使用临时设施供电，违反相关法律、法规和合同约定，损害了广大业主利益，即便在甲某完成正式电路改造后，小区X路供电，甲某此举属于降低供电工程造价、降低供电设施标准和质量的违约行为，在未实行双路供电之前，其应承担相应的违约责任。同时，我要求甲某实行双路供电，使之达到合约约定要求。现起诉请求法院依法判令：1、甲某支付延期交房违约金17974.2元；2、甲某恢复会所原有的规划用途和功能，明确要求会所里具有银行、邮政所和文化活动站、温泉泳池；3、甲某支付因提供临时用电设施应承担的违约金80482元；4、甲某按合同约定实行双路供电。本案诉讼费由甲某全部承担。
甲某在一审法院辩称：吴某起诉已超过了法定诉讼时效，我公司已于2006年7月向吴某支付过延期交房违约金。如果吴某认为某某构成违约，其应在约定交房时就知道并应当知道甲某违约，即吴某的诉讼时间为某逾期交房的事实发生之日起计算满2年，现在至吴某领取我公司支付迟延交房违约金已超过2年。此外，合同对基础设施、公共配套建筑的范围进行了明确的规定，其中并不包括会所。关于会所用途，我公司已按规定向规划委员会报批，但银行、邮电所和文化活动站是否愿意进驻小区开展经营，完全属于商业行为，我公司已经向相关单位发出过邀请，但没有单位愿意进驻经营。我公司在售楼广告中关于水景建设规模的描述仅为某公司最初设计方案，最终应以政府部门批准为某，且我公司已声明售楼广告并不视为某约，故我公司对小区内水景的建设规模没有作出任何承诺。根据合同约定，我公司承诺水、电在入住时达到开通条件，现我公司在向吴某交付房屋时，已将基础设施及公共配套建筑一并交付，未影响吴某的居住使用，我公司并不存在相关违约情况。虽然我公司所售房屋存在迟延交付事实，但我公司已在交房同时向吴某支付了迟延交房违约金，吴某在领取违约金2年后，再次依据合同约定主张我公司支付迟延交房违约金，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回吴某的全部诉讼请求。
北京市X区人民法院经审理查明：2004年11月21日，吴某(买受人)与甲某(出卖人)签订《商品房买卖合同》，吴某购买甲某开发建设的位于北京市X区X号楼X单元X号房屋。双方约定房屋总金额为（略）元。合同中，双方对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等事项进行了明确约定。其中第八条约定：出卖人应当在2006年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备1、商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、商品房取得面积实测技术报告书；5、商品房取得北京市建筑工程竣工验收备案表的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为某、配合法律、法规及规章的实施，市政配套设施或和安装的延误(因出卖人过错引起的延误除外)；3、如买受人的房款或申请的贷款到达出卖人帐户日期在2006年4月28日之后的，出卖人交房日期顺延至买受人房款交清或贷款到帐后7日内。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，出卖人提高建设标准可不另行通知买受人，但出卖人不得因此向买受人增收任何费用，买受人也不得因此向出卖人主张违约责任。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、电梯、上下水、电于入住时达到开通条件；2、天然气管线铺设完毕，按国家有关部门规定的标准执行；3、网络、电话入住后达到报装条件、监控系统入住后一个月内到位。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意协商，由出卖人负责协调解决，无法解决的按逾期交房处理。合同附件三中有关供电系统的标准为某区X路供电。合同签订后，甲某未按约定期限交付商品房。2006年7月16日，吴某领取甲某给付延期交房违约金19531元(已扣除逾期支付房款金额98元)。
庭审中，吴某就诉讼请求提交《商品房买卖合同》、购房款发票、五路居住宅小区总平面图、第六俱乐部汤泉分部开业宣传资料、停电通知、北京市德润万豪物业有限公司通知、居民用电登记表、购电发票、互联网论坛记录资料、楼书等予以证明。甲某对《商品房买卖合同》、购房款发票、五路居住宅小区总平面图、停电通知、居民用电登记表、购电发票等材料的真实性没有异议，但对吴某所要证明的内容提出异议，不予认可。对第六俱乐部汤泉分部开业宣传资料证明的开业时间没有异议。对北京市德润万豪物业有限公司通知的内容及真实性没有异议。对互联网论坛记录资料不予认可。对楼书的真实性没有异议，但对吴某以此证明双方已达成合同约定不予认可。甲某当庭提交《商品房买卖合同》、违约金支付表及收据、北京电力公司高压供电方案复印件等予以证明。吴某对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，对甲某所要证明的目的提出异议。对违约金支付表及收据的真实性没有异议，但认为某本案无关，对甲某所要证明的内容不予认可。对北京电力公司高压供电方案复印件的真实性不予认可，对甲某证明已完成双回路供电改造工程不予认可。经核实，吴某提供的楼书注明：本楼书仅作要约邀请之用，一切以双方签订的书面合同为某。吴某当庭未提供其他相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、违约金支付表及收据、居民用电登记表等证据在案佐证。
北京市X区人民法院判决认定：吴某与甲某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应遵守。甲某未按合同约定期限交付商品房，已构成违约，因吴某已收房，且于2006年7月领取了甲某支付的迟延交房违约金，故应视为某方已按合同约定完成商品房的交接，本院对此不持异议。由于合同中并未明确约定甲某在交付房屋时应将小区内的会所一并交付使用，亦未约定交付房屋时小区用电必须达到双回路供电标准，故吴某以上述理由再次主张甲某支付迟延交房违约金，没有依据，亦不符合双方所签合同约定，故对吴某上述请求不予支持。关于吴某依据楼书等资料起诉要求甲某恢复会所原有的规划用途和功能，并要求会所里具有银行、邮政所和文化活动站、温泉泳池之请求，因该项请求并不包含在双方所签合同约定的范围内，且上述问题涉及小区全体业主的利益，吴某作为某区业主之一，可通过其他正当途径予以解决，故对吴某上述请求不予处理。吴某主张甲某按合同约定实行双回路供电之请求，未提供相应证据，与查明事实亦不相符，故对吴某此项诉讼请求，亦不予支持。判决：驳回吴某的诉讼请求。
吴某不服一审法院判决，持原审诉讼请求向本院提起上诉。上诉理由：被上诉人在业主入住1年后才将会所交付使用的行为某生活带来了不便，这两种行为某当承担违约赔偿责任。上诉人等业主比照逾期交房责任的20％主张违约金的诉讼请求合理合法，应当得到法院的支持，一审法院判决有失公平。被上诉人在上诉人等业主入住后长期使用临时电的做法已经构成违约。一审判决关于双回路供电的认定，属于认定事实不清、适用法律错误。
甲某同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为：吴某与甲某自愿签订的《商品房买卖合同》未违反法律规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照约定履行义务。根据本案的事实情况，在双方签订的商品房买卖合同中并未约定甲某在交付房屋时应当将小区内的会所一并交付使用，亦未约定交付房屋时小区用电必须达到双回路供电标准，故吴某主张甲某支付迟延交房违约金的请求，缺乏法律依据及合同依据，本院不予支持。关于吴某要求甲某恢复会所原有的规划用途和功能，并要求会所里具有银行、邮政所和文化活动站、温泉泳池之请求，因该项请求在双方签订的《商品房买卖合同》中亦未涉及，且上述问题涉及小区全体业主的利益，应当通过其他途径解决，本案不予处理。吴某要求甲某按合同约定实行双回路供电之诉求，因其未向法院提供充分、有效的证据，故本院对吴某此项诉讼请求，亦不予支持。据此，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人吴某的上诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千二百六十一元，由吴某负担（已交纳）。
二审案件受理费二千二百六十一元，由吴某负担（已交纳）。
本判决为某审判决。
审判长牛旭云
审判员刘某
代理审判员王洋林
二○○九年十二月十八日
书记员冯某
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