上诉人（原审被告）轩XX。
委托代理人杨X。
委托代理人魏X。
上诉人（原审被告）邓A。
委托代理人杨XX。
委托代理人黄XX。
被上诉人（原审原告）邓B，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，XX有限公司北京分公司咨询顾问，住北京市X区XX。
委托代理人卢XX，北京市XX律师事务所律师。
上诉人轩XX、邓A因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市X区人民法院（2010）海民初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邓B在原审法院起诉称：原告与第二被告邓A为夫妻关系。邓A于2009年9月8日、2010年5月31日先后两次向海淀法院起诉与原告离婚。邓A在准备与原告离婚某过程中，未经原告同意，擅自与第一被告轩XX签订《存量房买卖合同》，以每平米1.55万余元的低价将原告与第二被告位于海淀区蓝靛厂XX室室的夫妻共同所有的房屋卖给轩XX。二被告的恶意串通行为侵犯了原告的合法财产权。故起诉至法院，请求确认二被告签订的编号为XXX号的《存量房屋买卖合同》无效；诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，邓B增加诉讼请求，请求判令二被告签订的编号为NO.XXX号的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
轩XX在原审法院辩称：我自2010年春节后一直与北京XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）联系在XX地区寻找房源，主要是希望孩子能够进入“XX附小”学习。2010年3月中下旬由XX公司业务员小李某同看了争议房屋，后又在合同签订前进行了第二次看房。2010年3月31日，我与邓A通过XX公司签订了《北京市存量房买卖合同》，约定将坐落于北京市X区蓝靛厂XX室房屋出卖给我，合同中确定成交价格为476.8万元。2010年3月31日，我与邓A签订了自行划转补充协议、房屋买卖居间合同，其中约定了定金、首某、尾款的付款条款。根据自行划转补充协议的第一条约定，房屋成交价格分为房屋主体价格和房屋装饰、装修及相关设施价格两个部分。2010年5月12日我与邓A进行房屋过户。合同款项合计476.8万元，每平米3.552万元，符合当时市场价格，不存在原告在诉状中描述的二被告之间以明显低于市场价格低价买卖房屋的行为。我在合同签订、款项支付、产权过户中对原告提到的两次离婚某讼并不知情，完全属于善意取得、有偿取得。合同约定2010年6月12日交房，至今期限已经延迟了3个多月，如果再不能正常尽快办理交房和入户，我的孩子的小学教育也将会受到影响。故请求驳回原告的诉讼请求。
邓A在原审法院辩称：2009年9月我曾起诉与原告离婚，因双方对孩子抚养权达不成一致，后我撤回起诉。为了维系婚某，我作了努力，包括将父母接到北京照顾孩子，与原告沟通改善关系。因为原告不尊重老人，与我父母也有矛盾。双方还是经常发生争吵。2010年3月房价回暖，我与原告就房屋买卖一事达成一致，我的想法是卖了世纪城的房屋，可以购买两套小房子，避免双方的争吵。这期间不断有人过来看房，而原告一直居住在争议房屋内，所以原告对我卖房的情况是知道的。2010年3月我与轩XX达成协议，将房屋卖出。2010年5月我通知原告房屋己卖出，要求原告将房屋腾空。这个时候原告起诉与我离婚，同时我也起诉原告离婚。到了轩XX应该收房的时候，其和原告说要求其搬出，但原告拒不搬出，导致我违约，一直在向轩XX支付违约金。我们卖房一直通过中介，在此之前也不认识轩XX。原告对卖房一事是知情的，不存在隐瞒、串通的事实，按照法律规定应认定合同有效。我方支付的违约金是从共同财产中支付的，如果原告不腾房的话，会支出更多的违约金。原告应尽快从争议房屋内搬出，以免造成共同财产的损失。因此不同意原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：原告邓B与被告邓A系夫妻关系，二人于1995年2月27日登记结某，均为初婚，婚某育有一子名邓X，现年14周岁。2009年9月邓A曾向法院提起离婚某讼，在法院调解后撤诉。2010年3月31日，邓A、轩XX与XX公司签订了《房屋买卖居间合同》(以下简称居间合同)，邓A作为出卖人，欲将位于北京市X区蓝靛厂XX室房屋一套(以下简称X号房)出售给买受人轩XX，居间人为XX公司，在居间合同中对房屋共有权人的记载为：无。同日，邓A与轩XX签订《北京市存量房屋买卖合同》，编号为x(以下简称XX号合同)，双方约定XX号房的房屋成交价格为476.8万元，双方未在XXX号合同中填写共有权人情况；随后，双方又签订了《自行划转补充协议》作为XXX合同的附件。2010年4月13日，邓A与轩XX又签订了《存量房屋买卖合同》，编号为：x(以下简称x号合同)，双方约定XX号房的房屋成交价为209万元，交款方式为自行交割，见附件6；对房屋共有权人的情况没有明确记载，只约定房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件2；但在本案审理过程中，轩XX和邓A均未向法院提供XXXX号合同涉及的附件。轩XX称其自筹资金351.8万元，另向银行贷款125万元，分别于2010年3月31日、4月2日和4月13日、4月23日，分四次交付给邓A，前两次是以现金的方式交付了40万元，后两次是以转账的方式交付了436.8万元；邓A表示轩XX所述的付款过程属实，并称上述款项共计476.8万元，除支付XX号房原来剩余的贷款20余万元外，均以现金形式存放在其租住的房屋内，但并未说明其它具体情况；《钱款交付书》上记载的证明人卫X，未出庭作证，亦未提交其它证明材料；轩XX未出示银行转账的完整凭证，经法院反复询问，仍未说明相关款项汇入的银行账户的户名、帐号等具体情况；邓A经法院反复询问，也未说明上述情况。2010年5月12日，轩XX办理了XX号房的相关产权登记手续，并取得《房屋所有权证》，编号为：京房权证海字第XXX号。
轩XX称其购买XX号房是属于善意取得、有偿取得，在合同签订、款项支付、产权过户过程中，对于邓B与邓A离婚某情况毫不知情，整个操作过程是按照中原地产公司和海淀区房管局的要求完成的；但承认其两次入户看房时，邓A和邓B均不在场，只见到了XX号房内居住有老人和小孩。
另查，邓A确于2009年9月向法院提起过离婚某讼，后又主动撤回了起诉。2010年5月26日，邓B向法院提起离婚某讼；2010年5月31日，邓A再次向法院提起离婚某讼；现上述两案正在审理过程中。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人的陈述、结某、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《自行划转补充协议》、《钱款交付书》、《抵押贷款合同》、银行交易明细表、《房屋所有权证》等证据在案佐证。
原审法院判决认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无处分权人请求赔损失。
本案中，邓B称邓A在准备离婚某过程中与轩XX恶意串通签订合同，将XX号房的产权进行了转移，主张轩XX与邓A签订的XXX号合同和之后签订的XXXX号合同无效。轩XX称与邓A不存在恶意串通的事实，认为买卖双方主观上都属善意，买卖双方是通过中介才结某的，买卖房屋行为是正常的市场交易行为；其已经尽到了注意的义务；双方转让房屋的价格合理且产权已过户；主张其与邓A所签订的合同合法有效。邓A同意轩XX的意见，并称邓B对其出卖XX号房知情，其起初称XX号房只卖了209万元，不是为了隐匿夫妻共同财产，而是怕造成不必要的麻烦，其原计划在适当的时候说明售房的真实价格；但对此并没有提供相应的证据。在本案审理过程中，轩XX称已尽到了注意义务，但承认在两次实地看房过程中，均未见到邓A和邓B，只见到XX号房内有老人和孩子；对为何没有结某其它材料以及邓A的年龄、婚某、看房时发现屋内有老人、孩子等情况，进一步针对XX号房的产权情况予以了解一节，轩XX始终不能作出清晰的解释；针对为何买卖双方与XX公司签订的《居间合同》及买卖双方之后签订的XXX号合同和XXXX号合同中所记载的房屋主体价格，房屋装饰、装修及附属设施价格均不一致，且对共有人情况记载不清；以及XXXX号合同主文中记明有若干附件，但轩XX、邓A均称没有上述附件的存在。经法院反复询问，轩XX与邓A均不能作出合理的解释；针对购房款项是否实际支付一节，轩XX称其中40万元是以现金方式支付，并出示了《钱款交付书》，但未提供上述《钱款交付书》上记载的证明人的身份证明文件，此证明人也未出庭作证；轩XX称其余款项计436.8万元是通过银行转账方式向邓A支付的，但并没有出示完整的银行转账资料，从现有资料只能看出轩XX的银行账户在相应时间段前后有过多笔资金变动，但无法确定相关资金的去向及用途；对此经法院反复询问，轩XX对相关资金汇入了哪个银行账户及账户的所有人等关键情况均不能说明；邓A称其收到了上述现金及经银行转账的款项，但未出示银行转账的相关资料，并称其中的绝大部分款项现在以现金的形式存放在其租住的房屋内，但对其它具体情况始终不能说明。根据本案的具体情况和在案证据，现邓B提出邓A与轩XX恶意串通签订XXX号合同和XXXX号合同，将XX号房的产权进行转移的行为损害了其合法权益，并主张轩XX与邓A签订的上述合同无效，其理由充分，主张于法有据，法院予以支持。轩XX提出其是XX号房的善意取得人，但并未对此提供充足的证据，所述理由有违常理，法院对其抗辩理由，不予采信。邓A同意轩XX的意见，并提出其出卖XX号房时邓B知情，但并未就此提供相应的证据，对其抗辩理由，法院亦不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项之规定，判决：轩XX与邓A签订的编号为NO.XXX的《北京市存量房屋买卖合同》和编号为x的《存量房屋买卖合同》均无效。
轩XX、邓A不服原审判决，向本院提出上诉。轩XX以其购买诉争房屋是善意的，符合物权法善意取得的规定，原审法院对购房款的支付事实认定不清为由，请求撤销原审判决，依法改判驳回邓B的诉讼请求。邓A以其与轩XX不存在恶意串通，房屋价款为正常的市场价格没有损害邓B的利益且出卖房屋是经过邓B同意的为由，请求撤销原审判决，依法改判驳回邓B的诉讼请求。
邓B同意原审判决，不同意轩XX、邓A的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，轩XX于2010年4月13日从轩XX之妻胡XX账户通过银行转账方式向邓A之母谢XX账户转入568000元；2010年4月13日，轩XX从其中信银行账户转账支出（略）元，同日，邓A在中信银行存入（略）元；2010年4月23日，轩XX与花旗银行（中国）有限公司北京长安支行签订《个人房产抵押贷款合同》，轩XX向该行贷款（略）元用于购买本案房屋，花旗银行（中国）有限公司北京长安支行于2010年5月19日向邓A账户汇入（略）元。上述事实，有双方二审期间的陈述及谢XX户口历史交易明细表、中信银行个人存款凭条、邓A银行卡客户交易查询/打印单、轩XX中信银行借记卡账户交易明细清单、胡XX账户历史交易明细表、《个人房产抵押贷款合同》、花旗银行（中国）有限公司北京长安支行电汇凭证（回单）等证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人。本案中，涉案房屋属于邓A与邓B的夫妻共同财产，邓A对该房屋不享有单独的处分权。因邓A未能提交充分证据证明邓B同意出卖涉案房屋，故邓A与轩XX签订房屋买卖合同将涉案房屋出卖的行为属于无权处分。
关于轩XX是否可以善意取得涉案房屋的问题，本院依据物权法的上述规定分析如下：首某，就轩XX购买涉案房屋是否为善意的判断问题，本院认为，善意取得制度的目的在于保护交易当事人的信赖利益，维护商品交易的正常秩序。基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即应推定买受人为善意。本案中，涉案房屋系轩XX通过中介公司从公开市场上购买，该房屋的所有权登记在邓A名下，轩XX信赖物权登记的内容，不知邓A无权处分涉案房屋，轩XX主观上符合善意的认定标准。其次，关于是否以合理的价格转让问题。轩XX与邓A虽然签订两份房屋买卖合同，但根据本案查明的事实，涉案房屋实际交易的价款为476.8万元，该转让价格是双方的真实意思表示且符合当时的市场价格，根据本案相关证据亦可以证实轩XX已向邓A支付了购房款。最后，涉案房屋已过户至轩XX名下，轩XX已取得涉案房屋的所有权。
关于邓B主张本案不适用善意取得规定的相关意见，本院认为，1、邓A无权处分诉争房屋是适用善意取得制度的前提。邓A是否为恶意不影响对轩XX善意的认定。2、轩XX与邓A虽签订两份价款不同的买卖合同，但可以按照双方实际履行的合同确定双方的权利、义务关系，不能据此认定房屋买卖合同无效。另外，善意取得制度中以“善意”为条件，系以受让人的善意弥补让与人无处分权的缺陷。故轩XX与邓A的上述行为亦不影响轩XX对涉案房屋的善意取得。3、鼓励交易，保护交易安全是善意取得制度的目的，如要求交易人均对财产的权属进行详尽调查，以排除从无处分权人处取得财产的可能性，无疑提高交易成本，不利于维护交易秩序，与善意取得制度的立法本意相悖。故邓B主张轩XX未根据邓A的年龄、婚某等情况尽到审查该房屋是否存在共有人义务的理由不能成立。
综上，本院认为，轩XX购买涉案房屋符合我国物权法善意取得制度规定的条件，根据本案情况，可以认定轩XX与邓A就涉案房屋所订立的房屋买卖合同有效。邓B以邓A无权处分涉案房屋且轩XX与邓A恶意串通损害国家及其利益为由，要求确认房屋买卖合同无效的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销北京市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决；
二、驳回邓B的诉讼请求。
保全费五千元，由邓B负担（已交纳）。
一审案件受理费七十元，由邓B负担（已交纳三十五元，余款于本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费七十元，由邓B负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王爱红
代理审判员李某龙
代理审判员万丽丽
二○一一年三月十八日
书记员杨洁
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