上诉人（原审原告）李某乙
被上诉人（原审被告）张某
被上诉人（原审被告）张某
上诉人李某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院某民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李某乙在一审法院诉称：二被告系姐妹关系。原告原系某区X村民，原有房屋3间及院落，坐落于小寨村X路南，系1980年原告自建。1998年原告因迁至七里渠村居住，该房屋闲置。同年10月12日，原告与被告张某签订《房屋买卖协议》，被告张某以被告张某的名义签订。依协议约定：原告将坐落于某区X村房屋及院落，以6000元的价格卖与被告张某。现原告得知，被告不属于同一经济组织成员，双方的房屋买卖协议违反相关法律规定，应属无效。故起诉，请求：1、确某、被告1998年10月12日签订的房屋买卖合同无效；2、被告将坐落于北京市X村X路南的房屋及院落返还给原告；3、诉讼费由被告承担。
张某、张某在一审法院辩称：张某于1998年10月12日在小寨村X镇政府城建科同意购买了原告位于小寨村西03-226的房屋及宅基地使用权。双方自愿以8000元的价格达成协议，并签订了书面协议，同时注明任何一方不得反悔，张某在付清款项后完成了一切房产过户手续，合法取得了集体土地建设用地使用证，双方在进行房屋及宅基地的使用权转让时，双方当事人的意思表示真实且张某属于有偿取得使用。人民法院的裁定书认定原告在1998年与他人因房屋买卖自行放弃了该房屋相关宅基地使用权，且户口已经迁出小寨村X区人民政府向张某颁发宅基地使用证的行为与原告没有法律上的关系。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1998年10月12日，被告张某以张某的名义与原告李某乙签订《房屋买卖协议》。在庭审中，双方均认可该房屋买卖协议的实际买房人是张某、卖房人为李某乙。协议约定：李某乙将其坐落于某县X村X路南的北房3间、院墙及地面附着物卖给张某，折合人民币6000元。合同签订后，张某向李某乙支付了购房款8000元，李某乙将房屋及院落交付给张某。现该院落登记的宅基地使用权人为张某。原告以《房屋买卖协议》违反了土地管理法的规定为由，要求确某合同无效，并返还房屋。
原审法院经审理认为：虽然《房屋买卖协议》中载明的买房人是张某，但由于双方当事人均认可该合同系张某以张某的名义所签，实际买房人为张某；《房屋买卖协议》的合同当事人应为李某乙和张某。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收某和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，非本村X村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，虽然被告张某在购房时不是小寨村村民，但其在购房后的10年中对该房屋形成了稳定的占有使用关系，且该院落的宅基地使用权人已经登记为张某。鉴于此，在综合本案当时的历史背景，从有利于维护10年来形成的稳定的房屋占有关系的角度考虑，本案不宜确某《房屋买卖协议》无效。原告在买卖合同签订并实际履行后，房地产价值大幅提高的情况下，以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确某买卖合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。故法院对原告要求确某合同无效并要求被告腾退房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决:驳回原告李某乙的诉讼请求。
判决后，李某乙不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求。其上诉理由是：原审法院适用法律错误。原审法院认定不宜确某《房屋买卖协议》无效，缺乏法律依据。被上诉人属于城市X村房屋且户口未签入农村，违反法律强制性规定，应属无效。本案，应适用北京市高级人民法院会议纪要的规定。被上诉人户口未签入，不属于转业、复员军人，更不属于港澳侨胞，不属于可以认定合同有效的三种情形。
张某、张某同意原审判决。
除对土地证登记日期及违反相关法律规定有异议外，本院所查其他事实与原审法院所查明事实一致。
上述事实，有《房屋买卖协议》、收某、集体土地建设用地使用证及当事人的陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：现诉争院落的宅基地使用权人已经登记在张某的名下，李某乙对此虽提起行政诉讼，但该登记并未被撤销。根据现有证据表明，诉争房屋及院落应归属于张某，李某乙已丧失对该宅基地的使用权。现李某乙要求确某《房屋买卖协议》无效及要求张某、张某腾退房屋、院落的请求缺乏事实依据，本院无法支持。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由李某乙负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李某乙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张某芳
代理审判员冀东
代理审判员黄海涛
二○○九年五月十三日
书记员刘芳芳
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