上诉人（原审被告）向某
被上诉人（原审原告）牛某
上诉人向某因返还原物纠纷一案，不服北京市X区人民法院某民事判决，向某院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
牛某在一审法院诉称：2005年9月25日，经居间人某公司提供中介服务，牛某与付某某及房产中介公司共同签订了《房产交易居间合同》，由牛某出资56万元购买位于某区X区X号楼X单元X号的房屋，并于2006年10月16日领取了京房权证昌字第#####号房屋产权证。在牛某从开始看房签居间合同到过户期间内，该房屋内并无人居住，房产中介公司也出具了证明。当牛某领取了房产证后要搬入房屋时，发现房屋已被向某非法撬锁进入居住并更换了门锁，牛某报警，向某当时说此房付某某已经租给他，在后来的诉讼中向某拿出了一份号称在2005年8月18日签订的租期为6年的租赁合同，合同至2011年8月19日止租赁期满。如今，不管此份租赁合同的效力如何，向某应于2011年8月19日将房屋交还牛某，牛某与向某交涉腾房事宜，但向某却置之不理。为了维护牛某的合法权益，故牛某依法提起诉讼，要求：1、判令向某立即停止侵害，立即返还非法占用牛某的房屋；2、依法判令向某支付非法占用牛某房屋期间的使某费23666.67元（自2011年8月19日起暂计算至2012年1月10，按月使某费5000元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3、诉讼费由向某承担。
向某在一审法院辩称：第一，不同意牛某的诉讼请求，向某和付某某在2005年8月18日依法签订了《房屋租赁合同》，向某使某争议房屋是依据租赁合同而取得合法的使某权，其后付某某与牛某签订了买卖合同，牛某已经知道该房屋已经由向某承租的事实，从牛某合同的手写补充条款中可以明确，出租房屋租户需在此日期前将房屋腾空，在牛某与付某某签订房屋买卖合同时已经知道向某使某房屋，牛某的诉讼请求是基于侵权提起的，请求牛某明确其案由和诉讼请求。第二，牛某在某法院已经起诉了签订租赁合同无效的案件，该案件还在审理中，向某取得房屋使某权是基于房屋租赁合同，合同的有效性还有待法院判决确认，所以本案的事实有待牛某提出房屋租赁合同的效力的案件审结之后继续审理。
一审法院经审理查明：位于北京市X区X号楼X单元X号房屋原登记于案外人付某某名下。2005年8月18日，付某某（甲方）与向某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于某区X区X号楼X单元X室的房屋出租给乙方使某；出租房屋建筑面积共159.22平方米；租赁期限共72个月，自2005年8月18日起至2011年8月18日止；每月租金为1800元，乙方一次性支付甲方房租129600元，保证金2万元。同日，向某向某交付房租129600元及保证金2万元。
2005年9月25日，牛某、付某某与某责任公司签订《房产交易居间合同》，约定：付某某将位于某区X区X号楼X单元X室的房屋出卖给牛某，房款56万元；付某某保证出售的房屋产权明晰，无纠纷，无债权、债务。合同签订后，牛某支付了购房款，并于2006年10月16日取得房屋所有权证。
另查，现诉争房屋由向某居住使某。
一审法院判决认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使某、收益和处分的权利。本案中，涉诉房产即北京市X区X号楼X单元X号房屋登记于牛某名下，故牛某对该房屋享有所有权。向某与付某某签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在该《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满之次日即2011年8月19日起，向某即无权在诉争房屋内居住。现向某居住在牛某所有的房屋内并无正当理由，故牛某要求向某返还非法占用牛某的房屋，理由正当，法院予以支持。关于腾退期限，由法院酌情予以确定。关于牛某要求向某支付非法占用牛某房屋期间的使某费，理由正当，法院予以支持。但牛某主张月使某费数额过高，法院酌情确定房屋占用费为每月4000元。综上所述，法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、向某于本判决生效后三十日之内将坐落于北京市X区三号楼四单元六○一号房屋返还给牛某；二、向某于本判决生效后三十日之内向某某支付自二○一一年八月十九日至实际腾退房屋之日的房屋占用费（按每月四千元标准）；三、驳回牛某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，向某不服，向某院提起上诉。上诉请求是：1、依法判令撤销原审判决，依法改判；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。其上诉理由：一、上诉人使某坐落于北京市X区三号楼四单元X室房屋是基于与付某某签订的《房屋租赁合同》，被上诉人在明知付某某与上诉人之间存在租赁关系，且在诉争房屋租赁期间，仍然与付某某签订《房产交易居间合同》购买诉争房屋。根据法律规定，上诉人依法享有继续租赁房屋的权利和对诉争房屋在同等条件下的有优先购买权，而被上诉人明知诉争房屋存在租赁关系仍然坚持购买，亦非善意，因此应当就上诉人无法实现同等条件优先购买权的损失承担赔偿责任。其次，上诉人与付某某之间的《房屋租赁合同》对被上诉人具有约束力，在该租赁合同期满之时，双方应当就租赁合同是否续签及相关事宜进行协商，解决彼此之间的纠纷，被上诉人未经协商或通知，而直接提起要求确认该租赁合同无效，并以上诉人侵权为由起诉要求返还原物，一审判决亦认为上诉人“非法占用”，与事实不符。二、上诉人使某诉争房屋，同意向某上诉人支付相应租金，但一审判决确认每月4000元使某费标准过高，且没有依据。我方最多同意每月给付3000元使某费。
牛某同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房产交易居间合同》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于向某给付牛某房屋使某费的标准问题。首先，根据法律“谁主张，谁举证”的规定，牛某已提供与涉案房屋最相近似的租金标准，而上诉人向某在一审法院审理中，并未对牛某主张的每月5000元使某费提出反证，现其上诉提出一审法院判定的每月4000元使某费过高，但其亦未提供证据，本院对其说法不予采信。其次，该案所涉及的租赁合同已届满，向某继续使某涉案房屋已无依据，其应当将房屋腾退给牛某。另其所主张的优先购买权问题已另案诉讼，本案对此不予处理。牛某的诉讼请求证据充分、且符合法律规定，一审法院所作处理正确。向某在一审审理中的抗辩及本院审理中的上诉请求均与法相悖，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百八十六元，由牛某负担三十六元（已交纳），由向某负担一百五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费三百七十二元，由向某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张洁芳
代理审判员冀东
代理审判员张磊
二○一二年四月二十日
书记员舒妍
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