重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第X号
原告重庆某某物业管理有限公司，住所地：重庆市X区X路X街×号。
法定代表人康某，总经理。
委托代理人关某，女，19××年×月×日生，汉族，住（略）-×。
被告郭某，女，19××年×月×日生，汉族，住（略）-1。
原告重庆某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）诉被告郭某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员贺前春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业的委托代理人关某、被告郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年12月30日，原告与某某业主委员会签订了物业服务合同，由原告对某某小区进行物业服务。在原告服务期间，被告自2009年11月起拒交物业服务费用至2011年7月。经原告多次催收未果，原告特起诉至法院，要求：1、被告支付原告2009年11月至2011年7月的物业服务费2907.07元和公摊电费168元；2、被告支付拖欠物业服务费的滞纳金（以每月应缴的物业服务费为本金，从每月欠缴的第4个月1日起至起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费由被告负担。
被告辩称：原告服务期间存在很多管理问题，对外来人员和外来车辆管理不到位，小区X区景观遭到严重破坏，小区X区内乱搭乱建。在原告服务期间，小区内多次被盗，给物管反映也未得到处理。
经审理查明：被告系某某小区X栋X单元X-X号房屋业主，房屋属小高层电梯房，建筑面积138.93。2008年12月30日，原告某某物业与重庆某某小区业委会签订《物业管理服务合同》，合同约定：原告为某某小区提供物业服务，乙方负责物业共用部分、共用设施设备、公用绿地花木等的日常维修、养护和管理；负责公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和搬运，负责交通秩序与车辆停放的管理等；收费标准按建筑面积计算，多层花园洋房0.52元ぴ3，小高层电梯房0.95元ぴ3；小区公共照某、绿化保洁等公共用水、共用设施的专项设备运行（包含电梯）的能耗，采取独立计量核算，按实向业主分摊计收；业主应于每月1-15日前交纳当月物业服务费用；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金；合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告进场开始提供物业服务。
2009年10月7日，原告某某物业（乙方）与重庆某某小区业委会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定由原告为某某小区提供物业服务，乙方负责物业共用部分、共用设施设备、公用绿地花木等的日常维修、养护和管理；负责公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和搬运，负责交通秩序与车辆停放的管理等；物业服务费用采取包干制的方式，按建筑面积计算，多层花园洋房0.75元ぴ3，小高层电梯房（1-X层）0.75元ぴ3，小高层电梯房（3-X层）1元ぴ3，功共用的专项设备运行的能源消耗、二次供水加压用电、绿化用水，以每月8元固定向业主计收；业主应于次月15日前交纳物业服务费及公摊费；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方可以向人民法院起诉，并应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金；本合同期限为三年，自2009年10月1日起至2012年9月30日止；合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；本合同自双方签字盖章时生效，物管费从2009年11月1日起按此合同约定收取；合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告继续向某某小区提供了物业服务。被告从2009年11月开始欠缴物业服务费和公摊费。原告于2011年7月27日停止对某某小区提供物业服务。
庭审中，被告举示了照某X组，拟证明原告在服务期间存在小区单元门损坏未及时维修、路灯长期损坏未及时维修、消防警示牌被盗未从新安装、电梯每月紧急呼救电话、X楼业主违规装修等管理问题。被告还举示了原告离场时与新物管的交接清单，拟证明存在照某中反映的问题。原告称照某反映的情况属实，但只能反映出照某时的情况，并不能反映整个服务过程，对交接清单予以认可。
上述事实，有原告委托代理人及被告的当庭陈述，物业管理服务合同、照某、物品交接清单、产权档案等在案佐证，足以认定。
本院认为：原告某某物业与某某业主委员会签订的2份《物业管理服务合同》应属合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告向某某小区提供了物业服务，被告理应向原告支付物业服务费。因庭审中，原告对被告举示的物品交接清单予以认可，该清单结合被告举示的照某显示，原告在服务过程中确实存在部分服务瑕疵。尽管存在瑕疵，双方应在分清责任的情况下进行协商，而不应以拒交物业管理费的方式来解决问题。因此，从2009年11月至2011年7月27日，被告应缴纳的物业服务费用应为2899.60元（138.93X1元ぴ3X20月X+138.93X1元ぴ3X27/31月）。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，应当减少报酬，综合本案的收费基数和原告实际提供的服务质量考量，本院认为酌情降低10%为宜，被告应按合同约定的缴费标准的90%进行交纳。因此，被告应缴费的期间为2009年11月至2011年7月27日，被告应缴的物业服务费具体金额为2609.64元（2899.60元X90%），对原告请求中超出部分的本院不予支持。关某公摊费的问题，因2009年11月以及11月后的公摊费，物业服务合同约定的以每月8元固定向业主计收，且该部分费用是用于日常能耗的分摊，故不予降低，被告应缴纳2009年11月至2011年7月27日应缴纳的公摊费金额166.97元（8元/月X20月+8元/月X27/31月）。因原告提供的服务的确存在瑕疵，故对原告主张滞纳金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：
一、被告郭某于本判决生效后十日内支付原告重庆某某物业管理有限公司2009年11月至2011年7月27日的物业管理费2609.64元、公摊电费166.97元；
二、驳回原告重庆某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆某某物业管理有限公司负担10元，被告郭某负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员贺前春
二○一一年十二月十二日
书记员万丽
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