上诉人（原审被告）彭某。
被上诉人（原审原告）秦某。
上诉人彭某因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北某市X区人民法院（2011）昌民初字第×号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
秦某在原审法院起诉称：1995年秦某与彭某（已故）经王某介绍达成房屋买卖协议，即彭某将自己所有的宅院一座（包括北某四间、西房三间、北某、西棚子及院内附属物）售予秦某，价格为贰万元。1995年3月16日，在王某、邱某和的见证下，彭某受其父彭某的委托以卖房人的身份签订了房屋买卖契约，该契约经北某某村X村委会的确认并加盖了公章。房屋交付后，彭某即与彭某定居于昌平区城内并将全家户口迁出了现在的某村X号院，秦某取得该宅院后门牌号登记为某村X村面临拆迁，彭某在秦某不知情的情况下，将自己的户口迁至秦某的某村X号院并提出要求享受某村X号宅院的拆迁补偿款。秦某诉至法院，请求：1、依法确认秦某、彭某所签订的房屋买卖契约有效；2、依法确认某村X号宅院归秦某所有；3、本案的诉讼费由彭某承担。
彭某在原审法院辩称：我不同意秦某诉讼请求。一、本案主体错误，秦某的姓名与契约中的买房姓名不一致。按照秦某的主张，我是受原房屋产权人彭某的委托，如果秦某要起诉，以委托的效力来说，本案被告应当是原始的产权人彭某，不应该是我。二、房屋产权人是彭某，即彭某的父亲。契约中没有关于他本人签名的笔迹，也没有授权委托书，没有证据表明他对买卖行为进行了追认。故我的行为属于无权代理。在买卖房屋时，秦某并非本村村民，双方至今没有办理宅基地登记手续。依照有关法律规定，契约属于无效。三、根据彭某现在的了解，登记审批表仍然登记的是彭某的名字，本案诉争宅院应归案外人彭某所有。秦某的诉讼请求没有事实和法律依据。
原审法院经审理查明：秦某原是北某某村村民，于1994年1月11日将户口迁至某村。1995年3月16日，秦某（买房人）与彭某（卖房人）经中间人王某（当时的曾用名为X）介绍签订《契约》，约定某队彭某现有院宅一座内有北某四间、西房三间、北某、西棚子及东西院墙、压水机及自来水屋内供电设施，使用面积以现状为准售予秦某使用，售价贰万元。卖方是由彭某签字，买方是由秦某签字，中间人是王某（签字时使用的是曾用名王X）和邱某签字，签字时某村村民委员会干部在旁见证并在合同书上加盖某村村民委员会的公章。合同签订当日，秦某向彭某交付了房款1.5万元，余款于1995年10月1日付清。秦某于1995年5月中旬搬入所购买的房屋，该房屋即本案诉争的某村散居X号院，卖房时的户主为彭某即彭某之父，诉争院落的《昌平县X镇宅基地登记审批表》的申请人（户主）为彭某。秦某诉称彭某及彭某之母张某知道买房行为，只是签约当天天气还冷，彭某不愿出门，就委托彭某代签。后双方各自按约定履行付款和交房义务，并无发生纠纷，彭某承认事后将卖房事宜告知了彭某。彭某后于2004年2月23日去世。
另查明：彭某之母张某，彭某之兄彭某、彭某已于2011年9月23日将彭某、秦某诉至法院，请求判令彭某、秦某签订的《契约》无效，请求判令秦某返还某村散居X号院内的房屋。
再查明：昌平区X村进行整体拆迁，诉争房屋在拆迁范围之内。
原审法院认定的上述事实，有双方提交的《契约》、《昌平县X镇宅基地登记审批表》（编号×）、证人王某、邱某证言、某村村委会证明及双方当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。
原审法院经审理认为：合同系双方真实的意思表示，当事人主张合同无效的，必须证明其符合法律规定的无效情形。彭某辩称其卖房行为没有经过房屋产权人彭某的授权是无权代理行为，但是未能提供必要的证据予以证明。此外彭某承认卖房后曾经告知了彭某，双方签订《契约》时某村也有干部到场并盖章确认，卖房十余年双方也并未发生纠纷，故法院综合上述事实可以推定彭某是知悉并同意秦某和彭某的房屋买卖行为，彭某签订房屋买卖合同的行为属于有权代理。彭某作为户主彭某之子实行了代理行为，彭某也知晓其买卖房屋的行为，秦某作为善意第三人相信了彭某拥有代理权并与之签订合同在诉争房屋内生活，故即使退一步说若彭某的代理行为未得到彭某的授权，在此情形下仍应构成表见代理，该房屋买卖合同依法有效成立。秦某在买受诉争房屋之前，已经将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织，未违反土地管理法或其他法律法规的强制性规定，秦某与彭某于1995年3月签订的《契约》合法有效。现彭某已经过世且房屋买卖合同是彭某与秦某一同签订，故彭某主体不适格的抗辩请求，法院不予认可。秦某诉请确认本案诉争的某村散居X号院的所有权，但不动产所有权的变更应通过登记完成，登记行为不属于人民法院主管，故秦某此项诉讼请求法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：一、秦某与彭某于一九九五年三月十六日签订的《契约》合法有效。二、驳回秦某的其它诉讼请求。
原审法院判决后，彭某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第一项，改判驳回秦某的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由秦某承担。其上诉理由是：原审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法。诉争房屋系彭某及其哥哥彭某岐、彭某会和父母彭某、张淑霞于1979年共同出资建造，系彭某家庭共有财产。彭某在1995年3月将诉争房屋出售给秦某时，未告知共有人彭某和彭某，也未取得上述二位共有人的同意，彭某和彭某在2010年3月迁移户口时才知道彭某私自处分诉争房屋的事实。彭某签订房屋买卖合同的行为不属于有权代理，亦不属于表见代理。彭某将诉争房屋转让给秦某后，秦某并未办理房屋变更登记手续，故彭某与秦某签订的《契约》应无效。彭某的其他继承人均应作为诉讼当事人参加诉讼。
秦某答辩称：同意原审法院判决，不同意彭某的上诉请求和理由。
本院经审理查明，在本院审理期间，彭某向本院提交某村村委会证明，以证明诉争房屋由彭某夫妇及彭某、彭某、彭某等家庭成员共同出资建造，所建房屋为家庭成员共同所有。因该证据不属于二审新的证据，秦某不同意质证。本院经审理，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭某虽主张诉争房屋系彭某、彭某、彭某和父母彭某、张某共同出资建造，系家庭共有财产，但其未提供充分证据加以证明，故本院对此不予采信。依本案查明事实，彭某认可卖房后曾经告知了彭某，双方签订《契约》时某村也有干部到场并盖章确认，卖房十余年双方也并未发生纠纷，综合上述事实，原审法院推定彭某是知悉并同意秦某和彭某的房屋买卖行为，彭某签订房屋买卖合同的行为属于有权代理并无不当。秦某在买受诉争房屋之前，已经将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织，未违反土地管理法或其他法律法规的强制性规定，故秦某与彭某于1995年3月签订的《契约》应属合法有效。综上所述，彭某的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由彭某负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由彭某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王某红
代理审判员万丽丽
代理审判员李某龙
二○一二年三月二十日
书记员杨洁
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