原告（反诉被告）陕西XX有限公司。
法定代表人贾XX。
被告李XX（反诉原告）（未到庭）。
委托代理人柴XX。
原告陕西XX有限公司（反诉被告，以下简称XX公司）诉被告李XX（反诉原告）及被告李XX反诉原告陕西XX有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告XX公司的法定代表人贾XX、被告李XX的委托代理人柴XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司（反诉被告）诉称，2008年3月31日原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定每三年一签，房屋地址在XX路X号，建筑面积520平方米，每季度租金为5.4万元，租金按季度交纳。原告经营一年后被告又将租金调整至6.8万元，合同又约定每两年一签，租期到2011年12月31日，其余合同内容未变。2011年1月，原告向被告交纳1月份的租金2.3万元，其后因资金紧张正在与被告洽谈延期交纳2、3月份租金时，被告却于3月8日强行将房屋收回并将原告房内的物品和装修设施捣毁，将房屋转租他人，给原告造成巨大经济损失，原告就此报警。现诉至法院，请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同；2、诉讼费由被告承担。
被告李XX（反诉原告）辩称，2008年原、被告签订房屋租赁合同属实，期限三年，每三年一签，房屋建筑面积520平方米，每季度租金5.4万元，租金按季度交纳，该租赁合同双方已实际履行，被告依约将房屋交原告使用。原告经营一年后，被告将租金调至每季度6.8万元，因此双方于2010年1月6日重新签订房屋租赁合同一份，合同第三条明确约定，租金按季度交纳，每季度开始提前10天交纳下季度房租，逾期经警告未交，合同自动终止，被告无条件收回承租房屋。原告依约应于2010年12月21日交纳2011年第一季度房租，事实上原告直至2011年1月只交纳了一个月房租，被告因此于2011年3月2日书面通知原告，要求2011年3月4日前腾房清租，原告仍未交纳房租并搬走了店里设备，于3月将房屋交回。故提起反诉，1、要求法院依法确认原、被告之间于2010年元月6日签订的租赁合同于2011年3月8日解除有效；2、请求法院判令原告支付被告自2011年2月1日至2011年2月28日一个月房租2.3万元；3、原告承担诉讼费用。
经审理查明，2008年原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于XX路X号的房屋，建筑面积520余平方米，每季度租金为5.4万元，租金按季度交纳，约定每三年一签。上述合同双方已实际履行。原告经营一年后被告又将租金调整至每季度约6.8万元，2010年元月6日原、被告重新签订房屋租赁合同一份，约定原告仍承租被告上述房屋，其中一层门面房58平方米、二层门面房531平方米，一层门面房每平方米每月60元、二层门面房每平方米每月36元，期限自2010年1月1日至2011年12月31日，房租每月合计22596元，每季度房租67788元。租金按季度交纳，每季度开始提前10天交纳下季度房费，逾期不交停水电警告，如再不交纳合同自动终止，无条件收回承租房屋。该合同还对其他事宜做了具体约定。上述合同签订后，原告继续使用承租之上述房屋并按新租金标准向被告交纳房租，租金一直交纳至2011年1月底，之后未再交纳。2011年3月2日，被告向原告送达书面通知一份，内容：XX有限公司，时至今日贵公司已拖欠房费一月有余，经多次催缴，仍无动于衷，限你两天时间（2011年3月3日至2011年3月4日）交清所欠房费，清理搬走贵公司设备（若不交清所欠房费，贵公司设备作为抵扣）。否则部队将采取强制措施收回部队门面房，因此所造成的一切后果由你公司负全责。2010年3月8日被告收回了上述出租房屋。
上述事实，有房屋租赁合同、通知及本院谈话笔录、庭审笔录在卷为证。
本院认为，原、被告双方自2008年就开始签订房屋租赁合同，形成原告承租被告位于XX路X号的相关房屋的事实，但因被告在一审法庭辩论终结前未能提交出租房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此原、被告之间签订的房屋租赁合同依法无效。且因原告未按双方约定的期限支付被告房屋租金，被告于2011年3月2日向原告送达了要求终止合同的书面通知，故原告要求被告继续履行房屋租赁合同，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付2011年2月1日至2011年2月28日一个月房屋租金2.3万元，因被告实际占用使用原告上述房屋，本院认定双方租赁合同关系无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告应支付被告一个月房屋租金，参照双方合同约定标准应为22596元。关于被告反诉要求确认双方2010年元月6日签订的房屋租赁合同于2011年3月8日解除有效，因本院已依法认定双方租赁合同无效，故该反诉请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条之规定，判决如下:
一、原告陕西XX有限公司（反诉被告）支付被告李XX（反诉原告）2011年2月1日至2011年2月28日一个月房屋租金22596元，于判决生效后10日内付清；
二、驳回被告李XX（反诉原告）反诉要求确认双方2010年元月6日签订的房屋租赁合同已于2010年3月8日解除之诉讼请求；
三、驳回原告陕西XX有限公司（反诉被告）要求被告李XX（反诉原告）继续履行房屋租赁合同之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元（原告已预交），由原告负担。反诉费237（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长段军
审判员郭蓉英
审判员孙晓凤
二Ｏ一二年三月二日
书记员倪晓盈
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