中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2001)民一终字第X号
上诉人(原审被告)：利嘉实业(福建)集团有限公司。住所地：福建省福州市X街X号航空大厦X层。
法定代表人：陈某某，该公司董事长。
委托代理人：黄孝明，福建名仕律师事务所律师。
委托代理人：王大成，北京市长安律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆。住所地：福建省福州市X路X号。
法定代表人：常某某，该宾馆总经理。
委托代理人：郑德成，福建创业律师事务所律师。
上诉人利嘉实业(福建)集团有限公司(以下简称利嘉公司)为与被上诉人中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆(以下简称梅峰宾馆)合作开发房地产合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院(2000)闽民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1996年7月12日，华东实业福州公司(以下简称华东公司)与利嘉公司签订《合作建房合同书》(以下简称《合建合同》)约定：华东公司提供福州五一路X号(原红岩招待所)土地517亩，由利嘉公司出资建造新大厦(暂命名为大利嘉城)，总投资约7000万元；华东公司于合同签订起30日内提供土地产权证明并搬迁完毕，移交给利嘉公司拆除地面物，负责施工用水、电通，配合利嘉公司办理房地产开发的有关手续，项目以利嘉公司名义开发，但分给华东公司的房屋施工图需经双方认可；大利嘉城建成后，华东公司分得（略）平方米，余下归利嘉公司；利嘉公司通过投资取得的房屋使用权期限以政府土地使用权为准，使用期满，土地使用权和地上建筑物的所有权的处置按国家和军队有关政策办理；利嘉公司在华东公司主管部门批准合同生效后10天内支付华东公司定金200万元，基础完成后退还100万元，房屋交付时还清，利嘉公司还应负责上缴军用土地出让使用费120万元；分配给华东公司的楼面室内以六面光为限，地面水泥抹光、四面墙及天棚106涂料抹光，水、电、电话、排污、门窗等设备、设施安装完毕，达优良工程水准，结构达三星宾馆要求等；大利嘉城建造时间从本合同签订起算36个月内完成，如利嘉公司逾期未能按约定交付（略）平方米房屋给华东公司使用，则第一年每超过一个月利嘉公司赔偿华东公司30万元，超过一年利嘉公司所投资建设的大利嘉城所有建筑物及设备、设施等全部归华东公司所有，如系战争、地震等不可抗拒因素，不受此限；双方未完全履行本合同应尽义务，任何一方均有权终止合同，违约一方应赔偿对方由此造成的经济损失；合同生效后，任何一方擅自变更均视为违约，按本合同规定给予经济赔偿。《合建合同》签订后，华东公司交付了土地，利嘉公司依约支付了土地款（略）元(其中，支付梅峰宾馆（略）元，支付华东公司30万元)，预付华东公司定金100万元。1996年9月4日，双方签订《关于拆除原福州红岩招待所拆除移交协议书》(以下简称《拆除协议书》)约定：华东公司必须于1996年9月10日前(最迟不得超过9月15日)将原红岩招待所一切物品搬离；华东公司全部搬离后，利嘉公司必须在三天内拆除该房屋。双方还就拆除中与店面租户发生的纠纷及其他事宜进行了约定。1997年9月15日，双方签订《合作建房补充协议》(以下简称《补充协议》)约定：华东公司分得一层东南向建筑面积500平方米(具体见附图)，使用功能大堂或商场；华东公司分得东南向六至十五层建筑面积8050平方米，功能商住式写字楼(以上十层若不足，依此上推至十六层补足为止，按产权办最后核实为准多退少补)；华东公司分得地下二层10个车位，每车位使用面积20平方米(分摊面积另计，具体方位及面积计算待定)。1999年5月6日，梅峰宾馆就《补充协议》中华东公司应分得的大利嘉城部分房屋与香港天问发展有限公司(以下简称天问公司)签订《承包经营梅峰宾馆第二招待所合同书》(以下简称《承包招待所合同》)约定：梅峰宾馆应于1999年7月15日前将房屋交付天问公司经营，天问公司承包金每月40万元。该《承包招待所合同》还约定了租期、租金的交付方式及违约责任等事宜。2000年5月16日，梅峰宾馆致函利嘉公司：大利嘉城即将竣工，建议双方近期召开一次碰面会，以确保工程顺利交接，并就碰面会上应当解决的6个问题一并函告了利嘉公司。同年5月26日，双方单位的有关人员在工程现场，就需要解决的一层店面、楼层、车位等分配的3个问题签署了《需要协调和解决事项》的笔录。
2000年7月19日，梅峰宾馆以利嘉公司违反了《合建合同》约定的建造标准及建设期限为由提起诉讼，请求判令利嘉公司将大利嘉城所有建筑物、设备、设施共7000万元归其所有。
另查明：双方签订《合建合同》涉及的红岩招待所土地，属军用土地。1994年9月12日，中国人民解放军总后勤部以(1994)后营字第X号《关于梅峰宾馆与地方合建招待所事的批复》，同意南京军区利用红岩招待所土地3625平方米与固生公司合建（略）平方米招待用房，建设投资由固生公司负责，房屋建成后，按5∶5比例分成等。同年12月8日，中国人民解放军土地管理局向福州市土地管理局出具(1994)字第（略）号《军用土地补办出让手续许可证》，内容为：根据财政部、国家土地管理局、总后勤部(1993)财综字第X号文件规定，经(1994)后营字第X号文件批准，梅峰宾馆坐落在福州五一路X号，面积3625平方米土地用于合建，请准予补办出让手续，免交土地出让金。此后，梅峰宾馆因与固生公司合作未成，遂与利嘉公司商谈合作事宜，并于1996年1月底与利嘉公司办理了红岩招待所有关材料的移交，梅峰宾馆及利嘉公司的移交人和接收人在移交清单上签名，利嘉公司还签收了梅峰宾馆提供的《国有土地使用证》和《军用土地许可证》原件。1996年2月10日，南京军区后勤部生产管理部(1996)生计字第X号《通知》：经总后勤部生产管理部批准，设立华东公司，确定将梅峰宾馆招待所地块划归华东公司开发经营。1996年6月25日，南京军区后勤部(1996)后营字第X号《关于华东公司与利嘉公司合建房屋事》批复给生产管理部：同意华东公司提供福州五一路X号土地与利嘉公司合建（略）平方米大楼，建设所需投资全部由利嘉公司负责，大楼建成后，华东公司得房（略）平方米，利嘉公司得房（略）平方米，上缴总部、军区土地使用费180万元。1996年7月10日，南京军区后勤部生产管理部(1996)生计字第X号《关于华东公司与利嘉公司合建房屋事》批复给华东公司：同意华东公司提供3445平方米土地与利嘉公司合建房屋等(批复事项与军区后勤部批文相同)。
还查明：1996年8月2日，福州市计委榕计外(1996)X号《关于利嘉公司项目变更事项的批复》，同意利嘉公司项目扩大建设规模，即增加征地、土地、建筑面积，增加投资，要求做好新增地块的拆迁安置补偿工作等。同年9月8日，利嘉公司与福州市土地局签订榕地合X号《国有土地使用权出让合同》，合同项下的土地928亩(其中包括南京军区红岩招待所用地约517亩)，该合同第二条约定：该幅土地其地面物的拆迁安置，由利嘉公司按照国家、福建省、福州市政府的有关规定，与南京军区后勤部生产管理部协商解决并办理有关审批手续，此外，利嘉公司还应向政府缴付城市基础设施配套费（略）元、地段差价（略）元。同年10月21日，福州市政府以榕政地(1996)X号《关于出让土地供利嘉集团建设商场、写字楼用地的批复》，同意划拨含红岩招待所在内的宅基地的国有土地使用权出让给利嘉公司。1996年8月21日利嘉公司取得大利嘉城二期工程《建设用地规划许可证》，1997年3月4日取得《建设用地许可证》，1998年2月28日取得《国有土地使用权证》。2000年10月24日，福州市建筑工程质量监督站出具《工程竣工验收证书》：大利嘉城工程验收内容为土建、水电、电梯、暖通，工程质量符合现行国家施工验收规范要求。现大利嘉城大厦已基本建成，共X层，外部装修已完工，内部工程除分给华东公司部分外，大部分已完工。利嘉公司取得了《商品房预售许可证》，并已将房屋(除分给华东公司的房屋外)出售、出租，其出售的房屋已经福州市房地产交易管理所登记备案。按双方签订《合建合同》及《补充协议》约定的分给华东公司的东南向一层、六至十五层内部尚未按合同约定的商住、写字楼功能标准完工，不能使用。
又查明：1998年底，南京军区贯彻中央关于军、警部队不再从事经商活动的通知精神，决定撤销华东公司，资产人员移交梅峰宾馆。同年11月30日，在南京军区联勤部生产管理部的监督下，华东公司与梅峰宾馆办理了资产(含债权债务)、物品、人员的移交。同年12月13日，华东公司向工商局提交《企业申请注销登记注册书》，其中，梅峰宾馆在“企业人员安置、设备、设施、债务等处理情况”栏中签注：“企业所有人员及设备、物资等按军区文件规定移交给梅峰宾馆，如有发生债务，由梅峰宾馆负责”等内容，并盖章确认。同年12月29日，福州市工商局榕工商(1998)X号文件认为：华东公司的申请符合《中华人民共和国企业法人登记管理条例》中“注销登记”的规定，准予注销登记；企业的善后工作及债权债务由原主管部门负责清理。
一审期间，利嘉公司主张华东公司提供的土地是划拨土地，因此，双方签订的《合建合同》及《补充协议》无效；大利嘉城项目是其独立开发，其与华东公司是拆迁补偿关系；双方签订的《补充协议》变更了《合建合同》约定的分给华东公司的（略）平方米房屋面积，依据《补充协议》的约定，华东公司应分得8750平方米房屋；在其建造大利嘉城楼宇期间，曾遇台风、暴雨天气，因此，其不应承担逾期交付华东公司房屋的违约责任；梅峰宾馆承继华东公司合同项下的权利没有依据。
一审法院审理认为：华东公司与利嘉公司签订的《合建合同》及《补充协议》约定由华东公司提供位于福州五一路X号的517亩土地，由利嘉公司提供建设资金，合作建设大利嘉城，华东公司因此从利嘉公司获得大利嘉城（略）平方米房屋等。但此后，福州市政府有关部门批准大利嘉城项目立项、用地、建设主体均为利嘉公司，大利嘉城房屋也由利嘉公司独自建设，且其提供的土地仅是大利嘉城用地的一部分，《合建合同》约定的合建规模也仅是大利嘉城的一部分，因此，双方是以签订合建合同形式转让土地。五一路X号517亩土地属军用土地，华东公司与利嘉公司签订《合建合同》转让该块土地时，已由解放军总后勤部、南京军区后勤部、南京军区后勤部生产管理部批准，并已取得《军用土地补办出让手续许可证》，符合1995年5月16日中国人民解放军总参谋部、总政治部、总后勤部印发的《军用土地使用权转让管理暂行规定》中有关土地转让审批权限和转让程序的规定，且《合建合同》签订后，利嘉公司持《军用土地补办出让手续许可证》，经福州市政府批准，与福州市土地局签订含有该块土地的《国有土地使用权出让合同》，华东公司转让的土地，已依法经过有关部门批准，因此，双方签订的《合建合同》、《补充协议》合法有效，华东公司成立前，五一路X号土地房屋由梅峰宾馆管理使用，华东公司成立后，该土地房屋由上级主管部门划归华东公司管理使用。现华东公司注销，其资产、债权债务由上级主管部门划归梅峰宾馆，梅峰宾馆也据此向工商管理部门办理了相关手续，其有权以自己的名义提起诉讼，主张《合建合同》、《补充协议》中属于华东公司的权利。利嘉公司以梅峰宾馆承继华东公司合同项下的权利没有约定或法定的依据，抗辩理由不能成立。华东公司已履行完《合建合同》约定的义务，利嘉公司未能按合同的约定，于合同签订起算36个月内完成大利嘉城的建设，交付房屋。现大利嘉城虽已建成，但应交付给梅峰宾馆的房屋，仍未按合同约定的交付标准完成房屋的施工任务，利嘉公司也没有提供其已将房屋交付给梅峰宾馆的依据，至今已逾期二年多，按双方合同约定，只有在战争、地震等不可抗拒因素的情况下，利嘉公司方可不承担违约责任，现利嘉公司提供的气候证明，尚不能证明其可以不承担违约责任，因此，梅峰宾馆起诉请求利嘉公司将所投资建设的大利嘉城价值7000万元的建筑物、设施、设备交付归其所有，符合双方约定。按双方签订《合建合同》的约定，大利嘉城全部房屋中（略）平方米是梅峰宾馆应分得的房屋，其余作为违约赔偿。由于双方《合建合同》约定大利嘉城房屋建筑面积为（略）平方米，现实际建成的建筑面积已超过（略）平方米，使用的土地也大于华东公司提供的土地，故双方在《合建合同》中约定：利嘉公司逾期交付房屋超过一年，利嘉公司所投资建设的大利嘉城所有建筑物及设备、设施全部归华东公司所有的赔偿额约定过高，且利嘉公司已将大部分房屋出售给他人，并已办理了预售登记，故赔偿应予调整至弥补可能给梅峰宾馆造成的损失为限。梅峰宾馆被拆除的红岩招待所和其应分得的大利嘉城房屋均属营业性用房，且梅峰宾馆已与天问公司签订了《承包招待所合同》，按该《承包招待所合同》约定：梅峰宾馆每月可得利润40万元。利嘉公司对该《承包招待所合同》的真实性持有异议，且认为梅峰宾馆是人为扩大损失，没有证据，该抗辩理由不能成立。因此，利嘉公司应当承担的违约责任，可参照梅峰宾馆每月可能从天问公司获得的利润支付自1999年7月12日至实际交付房屋之日止的违约赔偿金。《合建合同》约定，利嘉公司应交付华东公司的房屋面积为（略）平方米，对该（略）平方米的房屋楼层方位未作约定，此后的《补充协议》明确说明是依据《合建合同》对楼宇分层具体方位订立补充协议，并未约定对华东公司应分得的房屋面积作变更，因此，利嘉公司主张其交付的房屋面积已由（略）平方米变更为8750平方米，没有依据。据此判决：一、利嘉公司于本判决生效之日起一个月内按《合建合同》、《补充协议》约定的质量、位置、配套设施及设备交付大利嘉城（略）平方米的房屋；二、利嘉公司从1999年7月12日起至本判决确定的交付房屋之日止，按每月40万元支付给梅峰宾馆逾期交付违约金，其中，1999年7月12日起至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起十日内支付，其余在房屋交付之日支付。案件受理费（略）元，由利嘉公司负担（略）元，由梅峰宾馆负担（略）元。
利嘉公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：双方签订的《合建合同》，约定华东公司应当分得（略）平方米房屋，但，双方签订的《补充协议》已变更为8750平方米，一审法院依据《合建合同》判决给华东公司（略）平方米房屋，认定事实错误；双方1996年7月12日签订《合建合同》约定该工程自合同签订之日起36个月内完工，但，双方在同年9月4日又签订《拆除协议书》，工期应当顺延，且双方已于2000年5月26日就大利嘉城楼宇中属于梅峰宾馆的部分进行了现场交付，并已经福州市建筑工程质量监督站2000年10月24日验收合格，一审法院认定尚未依双方签订的《合建合同》标准交付房屋给梅峰宾馆，并依据梅峰宾馆与案外人天问公司签订的《承包招待所合同》约定的每月40万元租金标准，判决其支付逾期交付梅峰宾馆房屋违约金，适用法律错误，应当依据双方签订《合建合同》约定的30万元作为其支付梅峰宾馆逾期违约金的依据。为此，请求二审法院撤销一审法院判决，依法予以改判。梅峰宾馆答辩同意一审法院判决，请求二审法院予以维持，驳回利嘉公司的上诉请求。
本院审理认为：双方当事人签订的《合建合同》及《补充协议》，是以利嘉公司出资，梅峰宾馆提供补偿出地的形式进行的房地产开发行为，其实质是土地使用权转让性质。依据中国人民解放军总后勤部(1994)后字第X号《关于梅峰宾馆与地方合建招待所事的批复》、中国人民解放军土地管理局(1994)字第（略）号《军用土地补办出让手续许可证》等相关文件规定，中国人民解放军总后勤部、中国人民解放军土地管理局拥有对福州市X路X号原红岩招待所军用土地使用权的出让权利。双方签订的《合建合同》及《补充协议》，意思表述一致，其中涉及原红岩招待所的用地，已经福州市土地管理局颁发了《国有土地使用权证》，因此，一审法院认定《合建合同》及《补充协议》名为合建，实为土地使用权转让性质，该《合建合同》及《补充协议》合法有效，适用法律正确，应予维持。双方签订的《补充协议》明确是依据《合建合同》，对梅峰宾馆应得的房屋楼层订立的《补充协议》，没有变更《合建合同》约定梅峰宾馆应分得（略）平方米的内容。利嘉公司主张《补充协议》已经变更了《合建合同》约定的（略）平方米，但是，未能举证证明《补充协议》变更了《合建合同》（略）平方米的任何事实根据。因此，利嘉公司主张按《补充协议》的约定分给梅峰宾馆的8750平方米的请求，没有依据，本院不予支持。双方1996年9月4日签订的《拆除协议书》，没有变更1996年7月12日签订《合建合同》约定的：“利嘉公司建造时间从本合同签订之日起算36个月内完工”的内容表述，福州市工程质量监督站出具的《工程竣工验收证书》，是应利嘉公司的请求，对应当交付梅峰宾馆的房屋面积进行的甩项验收。双方单位有关人员2000年5月26日签署的《需要协调和解决事项》，并没有双方交付房屋的一致意思表示内容，利嘉公司以此上述证据为凭，主张该工程应当顺延工期并已经验收合格交付，依据不足。利嘉公司应当交付梅峰宾馆的房屋目前既未经验收，亦不具备《合建合同》约定的“楼面室内以六面光为限，地面水泥抹光、四面墙及天棚106涂料抹光，水、电、电话、排污、门窗等设备、设施安装完毕，达优良工程水准，结构达三星宾馆要求等”的标准，已经构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。双方均认可现大利嘉城的实际建筑面积超过（略）平方米，非《合建合同》约定的（略）平方米，且利嘉公司尚未交付梅峰宾馆房屋，《合建合同》约定的：“则第一年每超过一个月利嘉公司赔偿梅峰宾馆30万元”的条款，已经不适用。由于利嘉公司不能按期交付房屋，导致梅峰宾馆与天问公司签订的《承包招待所合同》不能如约履行，给梅峰宾馆造成了经济损失，为此，一审法院根据大利嘉城建筑面积增加及利嘉公司逾期交房超过一年的违约事实，参照梅峰宾馆与案外人天问公司签订《承包招待所合同》约定的每月40万元租金，判决利嘉公司支付梅峰宾馆的违约赔偿金，依据充分，应予维持。利嘉公司主张应当依据双方签订的《合建合同》约定的每月30万元赔偿金支付梅峰宾馆的请求，理由不足，不予支持，予以驳回。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由利嘉公司负担。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员张雅芬
代理审判员杨兴业
二00一年十月十日
书记员王冬颖
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