本溪海景房地产开发有限公司告柳某、周某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
(2011)溪民二初字第X号
原告本溪海景房地产开发有限公司。
法定代表人黄某，系该公司董事长。
委托代理人刘福林，系辽宁燕东律师事务所律师。
被告柳某。
被告周某。
二被告共同委托代理人周某，系沈阳市X区振兴法律事务所法律工作者。
原告本溪海景房地产开发有限公司诉被告柳某、周某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年8月19日公开开庭进行了审理。原告本溪海景房地产开发有限公司的委托代理人刘福林和被告柳某、周某及二被告共同委托代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司于2007年9月11日与二被告签订一份预订商品房协议。约定二被告订购我公司开发的坐落在本溪市X区彩屯和祥花园X号楼X、X层1-3轴与A-C轴围成的建筑面积约233公建房屋，单价3850元3。二被告于2007年9月11日前，交付了预订该商品房的订金合计454300元。同年9月19日，我公司又与二被告签订一份预订商品房协议，二被告订购坐落于某溪市X区彩屯和祥花园的X号楼X、X层3-4轴与A-C轴围成的建筑面积约133公建房屋，单价3850元3。二被告于某年9月19日前，交付了预订该商品房的订金合计100000元。9月20日，二被告又交付该商品房的订金156000元。以上两处公建房屋二被告已交订金合计710300元，尚欠我公司购房款723825元。按照预订商品房协议第三款第二条规定，二被告订购此两处商品房的余款是按揭贷款，但二被告没有提供按揭贷款的任何银行所需的材料，致使贷款未果，所余购房款至今未向我公司交纳。对此，二被告应承担相应的违约责任。二被告应当如数付清该两处所购公建房屋的余款。因我公司多次与二被告交涉未果，故提起诉讼，一、要求解除双方签订的两份《预订商品房协议》，除非二被告立即给付所余购房款并承担相应的银行贷款利息；二、要求二被告承担本案诉讼费用。
二被告辩称：首先，原告诉称我们没有提供按揭贷款的任何银行所需材料致使贷款未果，不某合客观事实。我们在2007年9月20日前依约向原告前后交纳房屋款共计710300元，此后又把户口本、身某、结婚证书复印件交给原告售楼处的林经理。而原告并没有为我们办理完按揭贷款，致使购房余款至今未能交付。原告没有履行为我们办理购房贷款的承诺，才致使我们的购房余款至今未能交齐。原告是在明知我们无职业的情况下，接受我们的贷款请求的，其责任应由原告承担。
其次，双方签订的《预订商品房协议》上明确约定原告应于2007年12月31日前将我们购买的两处房屋交付使用，但原告并没有按约定的时间交付房屋。直到2010初，该房屋才终于某上水表和电表，原告的陈总通知我们房屋可以交付使用了。2010年9月6日，原告才给我们办理了进户手续。
再次，早在2007年11月，我们发现楼内的建筑与图纸不某。经询问工程监理得知，图纸是被原告改了。于某我们又找到原告，原告的林经理说他只负责销售，至于某内设施不某他管，让我们去找原告的陈经理。陈经理对我们说工地人员都撤了，楼梯、卫生间和储藏室让我们自己做，费用可以从剩余的房款里扣除。还有，我们进户后发现房顶漏水，就又找到原告的陈总，陈总让我们找售楼处的工程师做防水，费用还由我们垫付，以后再从剩余的房款扣除。
此外，我们买的公建房屋是1-X层，该建筑并不某在三层。但是，原告却在我们购买的房屋上又加盖了一层，这与当初的图纸是不某符的。原告是具有专业资质的房地产开发公司，却交付给我们了不某合原图纸、漏水又无消防安全保障的房屋。我们预交了购房订金，而原告延迟二年半才交付房屋，既给我们经营造成了经济损失又违反原设计图纸。我们所蒙受的损失和所花的费用原告没有计算和扣除，所以原告诉我们欠其房屋剩余款项723825元与事实不某。恳请人民法院还我们一个公道。
原告没有按协议规定如期交付房屋，在2010年6月才交付我们使用时原告仍然还不某提供买卖合同、购房证明书、购房发票等协议规定的、也是房屋买卖所必须具备的相关手续，而且房屋本身某存在有质量瑕疵，特别是原告竟然在已出售给我们的房屋之上违章接建第三层，这正是造成购房余款未能解决的真正原因。
如上所述，我们没有违反《预订商品房协议》而拖欠或拒交购房余款。相反，完全是由于某告的违约行为致使《预订商品房协议》没有得到全部履行。
还有，我们的按揭贷款条件是否具备开发商应该考虑。2008年以前，原告就不某备给我们办理按揭贷款的条件，而至今原告未与我们签订“商品房买卖合同”就更不某备了贷款的条件。协议当中第四项明确约定，所以至今双方未签订“商品房买卖合同”的责任也在原告。现我们得知，原告卖给我们的房屋未经验收，也未备案登记。同时，原告交付我们房屋时也未交付法律规定的相关证件，故本案过错是原告在先。
最后，我们认为原告诉求的相互矛盾。原告在起诉状中首先要求我们给付购房余款，同时又提出“如不某即时还款请求判决解除原、被告签订的《预订商品房协议》”。我们认为，原告这两个诉求不某确、不某、相互矛盾，不某得到支持。还有，原告即使要求解除合同因无约定和法定事由，法院也不某予以支持。
综上，我们已经履行了《预订商品房协议》所规定的义务，没有违约行为。依该协议规定，购房余款是以按揭贷款方式给付的，我们也向原告提供了有关按揭贷款的材料，现在只是没有结果。在按揭贷款并非是不某办理、双方又未就购房余款如何给付、何时给付做出重新约定的情况下，我们并不某在违约行为。关于某们所欠的购房余款，还应按原协议规定继续办理按揭贷款。如按揭贷款确定不某办理的话，双方应当就购房余款的给付重新做出约定。
鉴于某告诉求不某、要求解除合同的请求没有法律规定和事实依据，我们要求与原告继续履行《预订商品房协议》，要求原告继续为我们办理按揭贷款手续。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年9月11日，原告与二被告分别作为甲、乙双方签订《预订商品房协议》一份。约定：二被告订购原告开发的坐落在本溪市X区彩屯和祥花园X号楼X、X层1-3轴与A-C轴围成的建筑面积约233公建房屋，单价3850元3。协议第三条二款约定，“乙方订购商品房是按揭贷款的，办理按揭贷款的手续费及公证费等其他费用由乙方自负”。协议第四条约定，“甲方依法取得《预售商品房许可证》后即与乙方签订《商品房买卖合同》”。协议第五条约定，原告在2007年12月31日将所购房屋交付给二被告。该协议第八条约定，“商品房移交使用后，由甲方发购房证明书，证明房屋产权归乙方所有。乙方凭买卖合同、购房证明书、购房发票等证件向当地房产管理部门申请产权登记证。”2007年9月11日前，二被告交付了预订该商品房的定金合计454300元。同年9月19日，原告与二被告又签订一份《预订商品房协议》。二被告另订购坐落于某溪市X区彩屯和祥花园的X号楼X、X层3-4轴与A-C轴围成的建筑面积约133公建房屋，单价3850元3。二被告于某年9月19日前交付了预订该商品房的订金合计100000元。同年9月20日，二被告又交付该商品房的订金156000元。该协议除关于某屋位置、面积和订金数额外，其他内容与双方于2007年9月11日签订的《预订商品房协议》内容一致。至此，关于某卖以上两处公建房屋二被告已向原告交订金合计710300元。
另查明，二被告订购此两处公建商品房的购房余款欲以按揭贷款方式支付。上列两份《预订商品房协议》签订后，双方至今未签订“商品房买卖合同”，原告亦未在2007年12月31日前向被告交付该两处公建商品房。2010年9月6日，原告将该两处公建商品房交付二被告使用，并向二被告开具了进户通知单，该两份进户通知单关于某屋面积的记载分别为238.40平方米和134.10平方米。二被告在接收该两处公建商品房至今，再未向原告支付购房余款。现两处房屋二被告已出租给他人。
又查明，二被告订购的两处公建商品房原设计为X层建筑。2008年9月12日，经本溪市房地产综合管理办公室批复，在二被告订购的两处公建商品房屋顶上，接建一层物业管理用房。该物业管理用房在原告向二被告交付房屋时已建成。
因二被告所余购房款至今未向原告交纳且原告多次与二被告交涉未果，故原告向本院提起诉讼。经调解，双方未达成协议。
本院确认的上述事实，有原告向本院提交的两份《预订商品房协议》、本溪市房地产综合管理办公室文件、建筑面积计算书、被告提交的两份进户通知单、所购房屋平面图、房屋照片及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经庭审质证与本院审查，可以采信。
本院认为，原告与二被告分别于2007年9月11日和2007年9月19日作为甲、乙双方签订的两份《预订商品房协议》系在平等自愿的条件下所签订，是双方真实意思的表示。但由于某两份《预订商品房协议》均没有约定购房余款的交付期限，因此其内容不某合国家建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。对于某告已经收取的购房订金，由于某方表述为“订金”而非“定金”，因此二被告已经交付的该710300元应视为购房预付款。关于某、被告至今未办理按揭贷款的原因，本院认为，作为购买人的二被告应负责办理按揭贷款的相关手续，作为出卖人的原告只能起到相关的辅助作用。至于某被告提出的原告承诺由其办理按揭贷款相关手续的主张，不某合商品房买卖中办理按揭贷款的常规和惯例，且二被告没有证据证明原告有此承诺，故本院认为责任在于某被告。另外，尽管原告在二被告订购的房屋上接建了一层建筑，但接建该建筑已获有关部门批准，且二被告在接收该两处公建房屋时对已经施工完毕的该接建的建筑未提出异议，所以应视为二被告对订购的该两处公建房屋在结构上予以认可。在双方既未签订《商品房买卖合同》、二被告又未交付购房余款的情况下，原告把该两处公建房屋交付给二被告的行为，说明原告愿意继续履行该两份《预订商品房协议》。鉴于某被告未能在入户时将购房余款交付原告，因此，二被告应向原告支付从接收该两处公建房屋之日起所欠购房余款723825元〔（238.40平方米+134.10平方米）×3850-710300=723825元〕及相应的欠款利息，原告此后亦应立即与二被告签订《商品房买卖合同》并给二被告开具购房发票。因此，该两份《预订商品房协议》是可以继续履行的和依法完善的。关于某告在收取二被告的购房订金710300元后未在《预订商品房协议》约定的2007年12月31日前交付房屋因而给二被告所造成的经济损失，由于某被告在本案中未提起反诉，故此，二被告若主张权利，可另案诉讼。综上，对原告提出解除与二被告签订该两份《预订商品房协议》的诉讼请求，本院不某支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告柳某、周某给付原告本溪海景房地产开发有限公司购买坐落在本溪市X区彩屯和祥花园X号楼X、X层1-3轴与A-C轴围成的建筑面积238.40平方米和1、X层3-4轴与A-C轴围成的建筑面积134.10平方米公建房屋所余购房款七十二万三千八百二十五元，于某判决生效后十五日内付清。
二、被告柳某、周某给付原告本溪海景房地产开发有限公司从2010年9月7日起至付清之日止的欠款利息，利率按中国人民银行规定的同期贷款利率执行，于某判决生效后十五日内付清。
三、驳回原告本溪海景房地产开发有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千元，由原、被告各负担五千五百元。
如不某本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某宁省本溪市中级人民法院。
审判长杨雨春
代理审判员刚强
代理审判员冯楠楠
二O一一年十一月一日
书记员康珊珊
附本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不某行合同义务或者履行合同义务不某合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不某的，应当及时判决。
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