广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：林某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：周某某，男，住（略）。
被上诉人(原审原告)：吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人林某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2003年7月2日，原、被告签订一份《房地产买卖合同》，双方约定，由被告林某某将其所有的位于大良街X路圣景花园4座X号房屋出售给原告吴某某。房屋总价（略）元，由原告吴某某先交付定金（略）元给被告林某某。款项（略）元在双方办理房产过户时交付，余款（略）元办理银行按揭。双方同意在合同签订之日起80日内即2003年9月20日之前携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续。被告林某某保证所出售的房产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制、否则概由被告林某某承担相应的法律责任，并赔偿原告吴某某由此造成的经济损失。双方任何一方违约，则应以定金的一倍赔偿给对方作赔偿金，合同即告解除。合同签订后，原告吴某某将购房定金（略）元交付给被告林某某。因被告林某某无法办理讼争房屋的产权过户手续，原告吴某某要求解除合同及退还定金，但与被告林某某协商未果，原告吴某某遂于2004年1月向本院起诉。
原审判决认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告所签订的房地产买卖合同，是双方真实意思表示，并无违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告在签订合同后，已依约向被告支付定金（略）元，但被告却不按期办理讼争房屋的产权过户手续，导致原告购买商品房的合同目的不能实现，已对房地产买卖合同构成根本性违约。依原、被告的合同约定条款，被告不履行合同，原告可解除合同，故被告应承担合同解除及向原告支付违约金的责任。原告诉请判令解除双方所签订的房地产买卖合同的主张合法，应予以支持。原告诉请判令被告退还定金（略）元及偿付违约金（略）元的主张，根据双方所签订的合同，原告交付的定金应为履约定金，在被告不履行合同义务时，被告应向原告退还所收取的定金并按双方合同约定支付（略）元的违约金，故对原告的主张，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、解除原告吴某某与被告林某某于2003年7月2日签订的《房地产买卖合同》。二、被告林某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴某某退还定金（略）元并支付违约金（略）元。本案受理费810元，由被告负担(该款已由原告垫付，尔后，被告连同上述款项一并支付给原告，法院不作收退)。
宣判后，原审被告林某某不服，向本院提起上诉称：一、在2003年间被上诉人与上诉人多次协商，以14万元购买上诉人座落在顺德区X街道圣景花园4座X号房地产业。在签订合同前上诉人已作了声明，上诉人在2000年向顺德华能房地产实业发展公司买下这个房产到今还没办妥房地产权证。要办好产权证后，才能办理转名和交楼手续。当时得到了被上诉人的认同，才确立了这宗房产买卖关系。事后上诉人不惜耗资托人尽快办理房地产权证。直到2003年9月才办妥产权证，上诉人收到房产证后通知被上诉人办理产权移交手续，但被上诉人认为上诉人拖的时间太长，不买上诉人的房产，并要上诉人退回一万元定金，否则要加赔一万元给他。上诉人收到被上诉人的定金后已支出，而且为了办理产权移交前的事务上诉人已尽了最大的努力。二、上诉人在原审没有参加诉讼是邮递员失误所造成，据家人讲曾有邮递员投递法院邮件，当时邮递员称找林某嫦收件，家人以邮递员讲只有林某某没有林某嫦，邮递员听后即带邮件离去，直到2004年5月28日接到顺德区人民法院判决书后才知道情况。综上，房产买卖合同没有确立移交产权时间(交楼时间)，所以双方签订的买卖合同依然有效。由于合同没有确立交楼时间和合同终止时间，被告单方情愿终止合同是不公平的，是严重违约行为，现请求法院根据有关法律追究吴某某的违约责任，定金不用退回，并判令被上诉人承担支付因本案所产生的综合经济费用8000元。保证我个人的合法权益。
被上诉人吴某某答辩称：一、上诉人林某某在2003年9月办妥房地产权证且收到房产证后，并没有通知被上诉人吴某某携带有关资料到房产管理所办理过户手续，而是以种种借口为由拒绝被上诉人吴某某请求办理过户手续的要求。二、办理过户手续一直拖到2004年1月上诉人林某某仍未有给被上诉人吴某某明确的答复，《房地产买卖合同》第四条规定：“甲乙双方同意于本合同签订之日起八十天内即2003年9月20日前携带有关资料到房产管理所办理过户手续”。第六条规定：“甲乙双方任何一方违约，则应以定金的一倍赔偿给对方，作为赔偿金，本合同即告解除”。上诉人林某某不按期履约，已构成违约。因此被上诉人吴某某有权请求上诉人林某某退还购房定金并且解除所签订的《房地产买卖合同》。三、在无法办理过户手续，被上诉人请求上诉人林某某退还购房定金并且解除所签订的《房地产买卖合同》的合理请求被拒绝的情况下，被上诉人吴某某为了维护其合法权益才诉至法院。四、案件由原审法院受理后，法院查明上诉人林某某卖给被上诉人的房地产在双方签订《房地产买卖合同》之前已抵押给银行。在被上诉人吴某某不知情的情况下，上诉人林某某把房地产卖给了被上诉人吴某某，在合同签订后，上诉人并没有及时到银行解除抵押，使其无法按期履约。《房地产买卖合同》第五条规定：“甲方保证房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其它权利限制，否则概由甲方承担相应的法律责任，并赔偿乙方由此造成的损失。综上，原审判决依据充分、合理，应予维持。上诉人的上诉依据不足，应驳回其上诉请求，本案所产生的一切费用应由上诉人林某某负担。
上诉人林某某在二审期间提交《房地产权证》复印件一份，证明为履行与被上诉人签订的合同，已积极办理房地产权证。被上诉人质证后没有异议。
经本院审理查明，上诉人已于2003年9月12日领取了讼争房屋的产权证。对原审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，应为有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。该合同第四条约定：双方同意于合同签订之日起八十日内即2003年9月20日前携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续。上诉人在收到被上诉人的定金后，没有在约定的期限内办理讼争房屋的产权过户手续，已构成违约，现被上诉人按约定请求解除双方所签订的《房地产买卖合同》并退回购房定金（略）元符合法律的规定，本院予以支持。对上诉人所请求的（略）元违约金，因考虑到上诉人在合同签订后，积极为办理房产过户手续作准备工作，并于2003年9月12日领取房产证，这是其积极履约的重要表现，故按合同约定以定金（略）元的一倍支付违约金有失公平，应按中国人民银行同期贷款利率计算违约金较为合理。综上，原审判决认定事实清楚，但违约金部分处理不当，应予变更。上诉人上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第（略）号民事判决第一项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第（略）号民事判决第二项为：上诉人林某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人吴某某退还定金（略）元，并按中国人民银行同期贷款利率从2003年7月2日起至实际退还之日止计算违约金数额。
二审案件受理费810元，由上诉人林某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴某兴
审判员林某学
代理审判员仇文华
二00四年十月十九日
书记员林某
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