广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)佛山市X村镇X村民委员会云街村X组(以下简称云街X组)，住所：佛山市X村镇X村民委员会云街村。
诉讼代表人吕某某，村长。
委托代理人高志华，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)南海市大沥通用铝型材厂(以下简称大沥通用厂)，住所：佛山市南海区X镇X村侧。
法定代表人黎某某，厂长。
被上诉人(原审第三人)南海市煤建公司(以下简称煤建公司)，住所：佛山市X村X路边。
法定代表人马某某，经理。
两被上诉人委托代理人陈志雄，广东中信致诚律师事务所律师。
上诉人云街X组因租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：1980年5月15日，南海县X村X街边生产大队云街队(以下简称云街队)与南海县煤炭公司签订《租赁土地协议书》，约定由南海县煤炭公司租用云街队位于火车站东面的铁路X路基围边27.616亩的土地，租金每年每亩1500元，每年租金（略）元，租期30年。租金每年支付一次。另约定：在租赁期间，如遇国家或驻军必须征用，而双方均无法拒挽者，则在征用日起，南海县煤炭公司当即停止给云街村付租金，迁移及一切费用均由南海县煤炭公司自负。但如国家有文件不准租用农民土地时，南海县煤炭公司应将该土地交还予云街队。租地协议签订后，云街队依约将该土地交付南海县煤炭公司，南海县煤炭公司亦依约支付租金予云街队。1999年1月23日，南海县煤炭公司的主管部门南海市商业企业集团决定对包括南海县煤建公司在内的13家属下企业进行停业整顿，并成立南海市联文物业有限公司(以下简称联文公司)，负责该13家企业的债权债务和日常工作。1999年3月30日，南海市煤建公司与联文公司签订《租赁协议》，约定由联文公司开发经营南海市煤建公司向原告租用的讼争土地，由联文公司负责安排南海市煤建公司的12名下岗职工的上岗工作，并保证支付该12名职工的工资、补贴、养老保险等每人每年1.2万元，退养人员8人补贴每年9600元，另由联文公司每月支付500元予南海市煤建公司。租期从1999年3月10日至2009年12月31日止。2000年9月30日联文公司将本案讼争场地东自街边车站东货墙起，西自南海燃料公司围墙止，北自铁路边围墙起，南至佛罗公路边止，场地面积为37.216亩(其中包括原告的土地26.436亩)分租予被告。租用期限从2001年1月1日至2009年12月31日止。被告每年支付租金（略）元予联文公司。租赁期内由被告负担安排联文公司的16名职工的工作，职工待遇每人每年工资、补贴、养老保险1.2万元。被告承租上述场地后，将上述场地分租给他人。另查，南海县煤炭公司于1973年8月成立，1985年8月26日变更为南海县煤建公司。南海县煤建公司是南海市商业企业集团属下的企业。至原告起诉时该公司尚未注销。云街队后变更为原告。原南海县煤炭公司承租讼争土地后，在讼争土地上建了部份建筑物，并以其名义领取了房屋所有权证，并一直交土地租金至2003年底。
原审判决认为：讼争土地是原告的农村集体土地。原告与原南海县煤炭公司于1980年5月15日签订的《租赁土地协议书》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反当时的法律及行政法规的强制性规定，协议有效。该协议约定南海县煤炭公司租用原告的上述土地期限为30年，即租期至2011年1月1日止，至今合同期尚未届满。原告以南海县煤炭公司已被工商注销，其民事权利能力和行为能力终止为由，请求终止1980年5月15日原告与南海县煤炭公司签订的《租赁土地协议书》的权利义务及被告返还占用的土地26。436亩给原告。经查，南海县煤炭公司于1985年变更为第三人煤建公司，至今尚未注销，故原告的请求没有法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第一条、《中华人民共和国合同》第八条之规定，判决如下：驳回原告佛山市X村镇X村民委员会云街村X组的诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。
宣判后，上诉人云街X组不服，向本院提起上诉人称：一、原审认定“南海县煤炭公司1985年8月26日变更为南海县煤建公司，至原告起诉时该公司尚未注销。”与事实严重不符。上诉人经向南海工商局调查证实，南海市煤炭公司与南海市煤建公司的工商登记是完全不同的企业法人，两者的成立时间与主管单位、营业场所等都是不同的，南海市煤炭公司成立于1994年5月28日，其主管单位是南海市物资总公司，办公地址在桂园西一路一号，该公司于1998年5月4日注销。南海市煤建公司成立于1995年10月28日，办公地址是南海市X街X路边，其主管单位是南海海市商业企业集团，经营至今。(见工商登记资料)由于南海市煤炭公司注销时间是1998年5月4日其不可能在1985年8月26日变更为南海市煤建公司。原审认定无事实依据，与工商局合法企业登记资料相矛盾是不能成立的。原审没有调查取证和核实，即武断地采信了被上诉人的证据，导致对此关键的事实作出了错误的认定。应认定煤建公司于1995年10月25日成立，与南海煤炭公司无任何联系。二、上诉人与南海县煤炭公司于1980年12月10日签订地《租赁土地协议书》的合同中约定的租期三十年的约定，违反了我国合同法第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，因而导致该合同中时间的约定违反法律的规定当然归于无效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第一条的规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”对于租赁合同的租期，显然在合同法实施以前是没有法律规定的，而合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此上诉人与南海县煤炭公司于1980年12月10日签订的《租赁土地协议书》中约定的租赁期限为三十年与合同法规定不得超过二十年的规定相违背，该部分的约定明显违法，因而超过部分依法归于无效。原审判决无视合同法的禁止性的规定，将不受国家法律保护的期限认定有效，严重背离了国家的法律规定，依法应予以撤销原审判决，并作出公正合法判决。三、根据原审判决认定的事实，本案讼争的土地已在1999年至2000年间多次擅自转租，其行为违反了我国合同法第六十条及其它相关的法律规定，应认定转租行为无效，作为出租人的上诉人依法有权解除合同收回土地。根据合同法第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”现承租人南海县煤炭公司在其公司注销后，第三人南海煤建公司以不正当的手段谋取得上诉人的土地后，未经上诉人同意，于1999年3月30日煤建公司将讼争土地脱手转租给联文公司，联文公司又于2000年9月30日再转租给被上诉人通用铝型材厂而该厂又以每亩每年五万的价格转让并分租给他人经营，以获取高额暴利，而这种转租的行为是在没有取得上诉人的同意下进行的，依法认定无效，出租人完全有权解除合同，收回出租的土地。原审法院在处理时未依法进行审理，对明显的转租行为不作认定和处理，判决明显偏袒被上诉人一方，已严重的违背了国家的法律和法规，并实际最大程度损害了上诉人三百多村民的合法权益，是一种典型的错案和枉法裁判。对此错误的判决为维护国家法律的威严和上诉人的合法权益，必须坚决依法予以纠正并改判。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同的约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施以后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章有关规定。”我国合同法第四章第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这规定了当事人应当正确的履行合同。本案属土地租赁合同纠纷，作为承租人的煤炭公司应依法按合同的约定自己使用土地，而不是擅自转租。四、从南海工商部门查证的档案反映，南海县煤炭公司注销于1998年5月4日，南海煤建公司也于1999年1月23日停业整顿，其已丧失继续履行合同的民事行为能力，故应予解除本案合同。请求：撤销原判，确认上诉人与南海市煤炭公司签订的《租赁土地协议书》因部分违反法律规定而部分无效，确认本案中上诉人及其它人签订的土地转租协议无效，判决支持上诉人的一审诉讼请求。
上诉人云街X组在二审期间未提交证据。
被上诉人大沥通用厂、煤建公司答辩称：一、上诉人认为《租地协议书》中的南海县煤炭公司已经注销，此观点与事实不符。答辩人提供的证据2、8已经证明煤建公司原名南某县煤炭公司，从1973年成立至今一直存在，1985年度更改名称为煤建公司。1995年10月28日的成立日期实际上是变更注册号码的日期。上诉人的观点实属无理纠缠。二、上诉人认为《租赁土地协议书》中三十年违反《合同法》，应归于无效，此观点是对法律适用错误理解。三、上诉人认为被上诉人转租牟取暴利，是严重歪曲事实的。四、上诉人原审起诉时以煤建公司已经注销为由，请求确认合同终止，收回土地，上诉时又以合同无效为由要求收回土地，已经改变了其起诉的事实基础，从法律程序上看，法院仅应就原审起诉的事实进行审理，在查明煤建公司并未注销的事实后，即可驳回其诉讼请求，对于二审才提出的新理由不予审查。请求：1、驳回上诉，维持原判；2、诉讼费用由上诉人承担。
被上诉人煤建公司、大沥通用厂在二审期间未提交证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：云街X组一审期间以《租赁土地协议书》的另一方当事人已被注销为由请求法院确认《租赁土地协议书》终止并要求大沥通用厂返还土地。二审期间，云街X组则请求法院确认《租赁土地协议书》因违反法律规定而部分无效以及煤建公司的土地转租行为无效。该二项上诉请求属于“原审原告增加独立的诉讼请求”。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百八十四条的规定，本院对此不作审查。
根据煤建公司提供的工商档案资料、公司清理登记表、法人企业登记表以及工商企业变更申请登记表可以认定，煤建公司的前身是开业于1973年的“南海县煤炭公司”；由该煤炭公司于1985年更名为“南海县煤建公司”；煤建公司到目前为止尚未被注销。云街X组对《租赁土地协议书》的承租人是否为本案的第三人煤建公司提出质疑。根据煤建公司提供的商业企业集团请示及批复、租赁协议以及租金收据、房产证存根，本院认定云街X组《租赁土地协议书》的承租人是本案的第三人煤建公司。鉴于煤建公司依然存在，云街X组提出合同终止，缺乏事实依据，本院不予采纳。
原审判决对此认定正确，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由佛山市X村镇X村民委员会云街村X组负担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
审判员刘海
审判员罗凯原
二00四年十月十八日
书记员吴亚平
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