原告冯某。
被告付某。
原告冯某与被告付某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯某，被告付某及其委托代理人毕清涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯某诉称，2010年10月17日，原、被告签订厂地、厂房租赁《合同书》一份。约定原告将自己租赁冯某明位于驻马店市X村X组的厂地、厂房转租给被告，租期6年半，年租金10000元，被告在每个年租期届满前，提前六个月向原告支付某年度的租金。合同签订后，被告开始使用其租赁的厂地、厂房进行经营活动。但是，被告只享有合同约定的权利，却拒不履行合同约定义务，本应在2011年4月17日支付某租金，无故拖欠至今未付。请求：1、被告履行租赁《合同书》约定的租金义务，支付某拖欠的租金10000元；2、被告承担违约责任，支付某约金50000元。
被告付某辩称，1、被告之所以未在2011年4月17日前支付某年度租金，是因为原告没有依约履行双方签订合同的第1、2、3、4项的相关义务，以上义务应由原告先予履行，基于上述原因被告行使先履行抗辩权，有权拒绝履行相应的支付某务，不存在违约；2、根据驻马店市X区政府的相关文件，该租赁场地系畜禽养殖禁养区，致使双方合同无法继续履行，且被告于双方合同第一年期满前，明确表示解除合同并已通知原告，被告解除合同符合法律规定并随后移交了租赁场地的占有使用权，被告不应再支付某年度的租赁费用，且此前的全某房屋租赁费用被告业已结清，被告对原告不存在债务关系。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年10月17日，原告冯某（甲方）、被告付某（乙方）签订《合同书》一份,约定:甲方将占地约1.7亩的厂地、厂房租赁给乙方用于经营养殖，污水排放须由甲方修建完整，污水排放必须畅通；水井4眼，井深30米，如发生缺水现象，甲方应重新打井；租赁期限从2010年10月17日起至2017年4月1日止，租金每年10000元，一年一支付，乙方必须提前半年预付某一年度的租金；乙方不得私自修改甲方的厂房和各种设施，如需修改必须得到甲方的同意，乙方有权经营其他项目，甲乙双方必须遵守该条约，如有违约，必须赔偿对方违约金五万元等内容。合同签订后，被告于当日交纳1万元租金并开始使用该场地养猪。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。审理中还查明：一、诉讼中，被告辩称原告违约在先，被告未提交相关证某证某加以证某。二、2011年10月份，驿城区畜牧局告知被告诉争场地属于畜禽禁养区，不允许再进行畜禽养殖，并向被告出示驻政【2010】X号和驿政【2010】X号两份政府文件。诉讼中，被告于2012年3月1日调取了上述两份政府文件。三、2010年7月15日，驻马店市人民政府发布驻政【2010】X号政府文件，并将驻马店市环境保护局制定的《驻马店市X区划分方案》印发给相关各部门。该方案规定禁养区范围包括“县级人民政府依法划定的禁养区域”；2010年11月9日，驻马店市X区人民政府发布驿政【2010】X号政府文件，划定驿城区X区，规定“驻马店市X区：东至京港澳高速、西至石武高速铁路、南至汝河大道、北至纬四路，并外延500米范围内”为畜禽养殖禁养区域；本案租赁场地位于驻马店至泌阳公路南侧刘某乡X村，石武高速铁路向东约300米，依据上述规定该场地属于畜禽养殖禁养区范围。四、被告称其于2011年11月份多次打电话通知原告解除双方的租赁合同，原告未提交相关证某；原告称与其通话属实，但没有明确提出解除合同，只是说行情不好，身体有病，干不了了；对政府禁养区的文件，原告称被告和房东均没有向原告告知，原告是诉讼中才知道的。五、案外人王新成负责收猪场电费，被告辩称解除合同后其于2011年11月份将猪场钥匙交给王新成，被告未提交相关证某加以证某。原告称王新成只负责收猪场的电费，王新成未将钥匙交给原告，他是否收过钥匙原告也不清楚。六、原告向本院提交2011年12月8日的（2011）驿民初字第X号民事裁定书一份，证某其因该租赁纠纷起诉过付某，后因其未按时到庭参加诉讼，法院裁定按自动撤诉处理。
以上事实，有原告提交的租赁合同书、证某、民事裁定书，被告提交的通话清单、畜禽养殖代码证、文件、等以及原、被告陈述在卷，经当庭质证，足以认定。
本院认为,原、被告签订的租赁合同，意思表示真实，内容未违反法律规定，应确认为有效合同。合同签订后的次月，诉争场地被驻马店市X区人民政府划定为畜禽养殖禁养区，政府文件的出台，当事人不能预见，不能避免，不能克服，属不可抗力。法律规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理期限内提供证某”。同时还规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全某免除责任”，本案中，被告称其于2011年11月份多次打电话通知原告解除双方的租赁合同，未提交相关证某加以证某，本院不予采信；2011年10月份，被告知悉诉争场地被驿城区X区后，被告未有证某证某其将知悉的上述情况及时通知了原告，也未有证某证某其以上述不可抗力为由通知原告解除合同；诉讼中，被告提交了上述两份政府文件，原告称其在诉讼中才知悉有关禁养区的规定，本院应予采信。综上，被告以诉争场地属于禁养区范围、租赁合同无法继续履行为由提出解除双方的租赁合同，本院应予支持，因被告未履行及时通知义务，同时也未有证某证某其已将租赁场地向原告交付，故对立案前的租金，原告请求支付，本院应予支持，经核算，租金为2410元。同理，对原告请求的下余租金，无事实依据，本院不予支持。关于违约金，被告以原告未先履行合同义务为由辩称其不存在违约，无事实依据，本院不予采信；被告未按合同的约定提前半年支付某一年度的租金，构成违约，但双方的租赁合同中未约定迟延履行违约金，而合同第8条“乙方不得私自修改甲方的厂房和各种设施，如需修改必须得到甲方的同意，乙方有权经营其他项目，甲乙双方必须遵守该条约，如有违约，必须赔偿对方违约金五万元。”的约定，是针对“乙方不得私自修改甲方的厂房和各种设施等”所作的约定，综上，原告诉请被告支付5万元违约金，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告付某在判决生效后十日内向原告冯某支付某地租金2410元。
二、驳回原告冯某的其他诉讼请求。
案件受理费1300元，原告负担1200元，被告负担100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付某钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付某延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长张建立
审判员肖静
审判员刘某楠
二0一二年四月二十日
书记员张伟光
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