原告李XX，女，X年X月X日出生，汉族，住西安市X区x。
委托代理人王X，男，X年X月X日出生，汉族，住西安市X区x。
被告西安XX房地产开发有限责任公司，住所地：西安市X区新型工业园x。
法定代表人裴X，该公司董事长。
委托代理人李X，男，X年X月X日生，汉族，住西安市X区x，该公司员工
委托代理人丁X，男，X年X月X日生，汉族，住西安市X区x，该公司员工。
原告李XX与被告西安XX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李XX委托代理人王X，被告XX公司委托代理人李X、丁X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX诉称：2008年2月29日其与被告XX公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告XX公司位于西安市X区新型产业园田园公寓第X栋X单元X层X号住宅单元房一套。同时，该合同对房屋交付期限以及违约金计算方式予以约定。然而直至2010年3月22日被告XX公司才向自己交房，逾期325天。根据合同约定，被告应按日向其支付已交付房价款万分之二违约金。现诉请要求被告XX公司按照合同约定支付其2009年5月1日至2010年3月22日期间的逾期交房违约金共计22846.14元。
被告XX公司辩称：双方签订《商品房买卖合同》属实。但合同所涉房屋于2009年12月18日已达到合同约定的交房条件，其亦通过快递、电某、公告等形式有效通知原告收房，故交房逾期期间应计算至2009年12月18日。此外，逾期交房受到2008年5月12日汶川大地震的影响，根据合同约定应据实予以延期，对此期间应予扣除。另外，逾期交房违约金中已交房款应是按揭首付款加至今所还的银行贷款本金，同时原告要求支付违约金数额过高，请求降低违约金的支付标准。
经审理查明：2008年2月29日，原告李XX向被告XX公司支付购房首付款141479元，并与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告李XX购买被告XX公司位于西安市X区X路X路交通辅道交界处的西安市X区新型产业园田园公寓第X栋X单元X层X号住宅单元房一套。该合同对房屋位置、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限，交房期限、违约责任等合同内容予以明确约定。同时，该合同第八条第一款约定：“出卖人（即被告XX公司,下述相同）应当在2009年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设某、监理、建设某位共同验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告李XX，下述相同）使用；该合同第八条第二款约定：但如遇其他非出卖人所能控制的特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。”该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：⑴按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全某已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第①项目的比率）的违约金。该合同第十一条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该条第二款第三项约定;买受人的书面通知地址为：西安市X乡人民政府。该条第二款第四项约定：除书面通知外，买受人同样接受出卖人以登报公示的方式通知房屋交接。2008年4月2日，原告与中信银行股份有限公司西安分行签订《个人购房借款合同》、《房地产抵押合同》，抵押借款21000元，向被告XX公司支付了全某购房价款。2009年12月18日，原告购买的房屋通过勘察、设某、监理、建设某位共同认可同意竣工验收，交付使用。2010年1月23日，被告XX公司《华商报》上刊登交房公告，公告载明：田园国际公寓X幢X个单元的交房工作即将结束，鉴于《西安市住宅专项维修资金管理办法》的规定西安市房屋专项维修资金缴存办法即将变更，请尚未办理收房手续的业主于2010年1月30日、31日两天内携带本人身份证、购房收据及购房合同等证明文件，前往田园公寓售楼处领取房屋专项维修基金缴存单，并办理房屋交接手续。特此公告。2010年3月22日，原告李XX从被告XX公司处领取房屋钥匙，正式接收房屋。现原告诉至本院，要求被告XX公司支付其2009年5月1日至2010年3月22日逾期交房违约金22846.14元。另查明：2008年5月12日，我国汶川地区X区受到影响。2008年5月14日，西安市X乡建设某员会下发市建发【2008】第X号关于进一步加强建筑工程震后质量安全某理的补充紧急通知，要求对建筑工地所有起重机械，在建工程进行停工检查。2008年9月5日，被告XX公司建筑工地塔式起重机方被检验合格，当日，被告XX公司才正式动工建筑。庭审中，原告坚持其诉请，被告XX公司则坚持其答辩意见。因双方意见分歧较大，本案调解未果。
上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、交款票据、《西安市建设某程竣工验收备案表》、《西安市X乡建设某员会关于进一步加强建筑工程震后质量安全某理的补充紧急通知》、验收检验报告等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告李XX与被告XX公司自愿签订商品房买卖合同，该合同中原、被告均具有相应资质，且符合相关法律规定，应属合法有效，故原、被告理应按约切实履行自己的义务。又因原、被告在合同中对被告XX公司房屋延期交付部分情形以及原告未能实际接收房屋的部分情形做出免责约定，故对被告XX公司迟延交房应承担的违约金期限应根据本案具体事实以及双方约定予以合理确定。被告XX公司辩称要求扣除地震影响期间延期交房违约金一节，因地震发生后，政府相关部门要求所有工地停工检查，该停工期间并非被告XX公司自己所能控制，依据双方合同约定，被告XX公司可据实延期，故被告XX公司该抗辩理由成立，本院予以采纳。被告XX公司辩称其不应承担2010年1月31日后的逾期交房违约金一节，因被告XX公司已按照双方约定的方式对交房具体期限予以公告，原告在指定的期限内未能前来接收房屋，过错不在于被告XX公司，被告XX公司拒绝承担该部分违约金，符合双方约定内容，本院予以采纳。被告辩称违约金中的房款应是首付款加已还的银行本金一节，因原告虽办理银行按揭，但被告XX公司实际收到的是房屋总价款，故违约金理应按照房屋总价款来计算，该辩称意见本院不予采纳。综上，被告XX公司关于地震停工期间以及公告交房期限后不应承担违约金之抗辩理由，符合原、被告合同约定，本院予以采纳，对该两段期间违约金数额，本院予以扣除，不予计算。至于原告诉称被告并未有效对其书面通知交房事实一节，因被告XX公司已按双方约定在相关报纸上公告交房期限，该报纸公告与书面通知双方并未约定先后主次顺序，现原告以被告XX公司未进行书面通知即构成违约，不符合双方约定，故对其该诉称，本院不予支持。对于被告XX公司辩称违约金万分之二计算标准过高，要求降低违约金计算标准一节，因其并未提供证据证明，本院不予采信。为保护公民合法民事权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告西安XX房地产开发有限责任公司在本判决生效后七日内支付原告李XX自2009年5月1日至2010年1月31日（275天），扣除地震影响免责期限60天，共计215天的延期交房违约金15113.6元；
二、驳回原告李XX其余之诉讼请求。
本案诉讼费371元，原告已预交，由原告负担71元，被告负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长袁军
代理审判员高阳
人民陪审员卢永
二O一二年四月九日
书记员王婷
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