海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)海口市亚奥典当行。住所地：海口市X路X号。
法定代表人唐某，总经理。
委托代理人陈某某，该公司副总经理。
委托代理人袁弘，海南信达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)海口南洋经济发展公司。住所地：海口市X路X号X楼。
法定代表人李某某，总经理。
委托代理人孟添兴，该公司法律顾问。
上诉人海口市亚奥典当行因房屋确权纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2000)新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年4月2日立案受理后，依法指定审判员李某担任审判长，与审判员胡曙光、蔡红曼组成合议庭，共同负责对本案进行审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，座落于海口市海甸岛和平路永发小区恒发阁601房系海南洋浦兴华实业发展有限公司(以下简称兴华公司)向东台公司购买的，兴华公司至今尚未付清房款，房屋所有权证仍未取得。《商品买卖合同书》原为兴华公司与东台公司所签，后因兴华公司需向亚奥典当行借款，而将该合同购买方变更为唐某，变更后的合同并非双方真实意思的表示，故应是无效合同。合同无效，因该合同衍生而来的《房屋买卖合同补充协议》亦应为无效。兴华公司以变更合同购房方的方式所设立的抵押有违于法律系无效抵押。亚奥典当行从事房屋(不动产)抵押贷款业务，违反了中国人民银行于1996年4月3日发布的《典当行管理暂行办法》第25条“典当行以使用自有资金从事质押贷款业务为限”的规定，其抵押借款行为应确认无效，兴华公司依据无效行为所取得的借款本金27．76万元及其利息应返还给亚奥典当行。因抵押借款行为无效，故借款利息应按国家银行一年期流动资金贷款利率计付。兴华公司实借亚奥典当行借款本金27．76万元，实还借款本息31万元，以上述利率计算，兴华公司实已还清亚奥典当行借款本息。亚奥典当行未经兴华公司同意，擅自将兴华公司存放在该房中的物品搬出并移放至他房，依法已构成对兴华公司财产合法权益的侵害，亚奥典当行应当将该房返还给兴华公司，其占(使)用该两房期间的物业管理费、水电费及房租应由其负担。海口南洋经济发展公司(以下简称南洋公司)系兴华公司的开办单位，兴华公司被吊销后，根据双方达成的协议，南洋公司已对兴华公司的债权债务进行了接收，故南洋公司以己名义起诉主张权利，诉讼主体资格合格。亚奥典当行辩称601房是唐某个人向兴华公司所购买的及对南洋公司的诉讼主体资格提出质疑的抗辩理由，缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。据此判决如下：一、原海南洋浦兴华实业发展有限公司与亚奥典当行以约定变更《商品房买卖合同书》购房方的方式所设定的房屋借款抵押行为无效；二、亚奥典当行应于本判决生效后十五日内将座落于海口市海甸岛和平路永发小区恒发阁601房返还给南洋公司；三、亚奥典当行占用上述房屋期间的物业管理费和水电费及存放物品房屋的物业管理费和房租，由亚奥典当行负担。
上诉人上诉称：一、被上诉人在本案中不具备诉讼主体资格。与上诉人产生经济关系并已履行完毕的是兴华公司，该公司已于1996年8月16日被工商管理机关吊销营业执照，依公司法，该公司应成立清算组来处理债权债务问题。被上诉人依据其与兴华公司于1999年11月3日签订的《清理债权债务移交协议书》将上诉人提起诉讼是没有法律依据的，因被上诉人与兴华公司签订的是一份无效的协议；二、上诉人与兴华公司的债权债务已履行完毕，经济关系已终止。兴华公司二次向上诉人借款已经履行完毕，即便提起民事诉讼，也应在从结清业务之日起的有效的诉讼时效之内由合法的诉讼主体来提起诉讼。一审法院审查不严、事实认定不清，引用法律不当，将上诉人判为该案的当事人与事实不符，与法律无据；三、兴华公司将房屋以10万元出售给唐某，完全是另外一个法律关系。该房屋买卖，兴华公司只是沿用了上二次与上诉人发生业务时已过户给唐某名下的合同，并将该合同以补充的形式予以确认，此后，上诉人只是受唐某委托，代收代付了购房款及房租，上诉人并非该买卖行为的当事人，也不应是本纠纷的诉讼主体，兴华公司合法的债权债务继承者即便就此事提起诉讼，也应以唐某为当事人。原审法院认定事实不清，适用法律不当，请二审法院撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人在二审中提供二份典当合同、房屋所有权证予以证明本案纠纷与上诉人无关，永发小区恒发阁601房的所有权人系于勐。
被上诉人答辩称：一、被上诉人可以承受兴华公司的权利义务。1996年8月兴华公司因逾期未参加年检被工商行政管理机关依法吊销企业法人营业执照，兴华公司作为法律主体的资格就此消灭，但兴华公司存续期间进行经营活动产生的债权债务是不能消灭的，兴华公司被撤销后并未成立清算组清算债权债务，被上诉人作为兴华公司的独家投资者与开办者，根据最高人民法院(经)复[1987]X号《关于企业开办的公司被撤销后由谁作为诉讼主体问题的批复》的规定，应由兴华公司的开办者即被上诉人作为诉讼主体。上诉人的辩称是企图逃避法律责任；二、以唐某名义实施的行为是法人行为而非个人行为，理由如下：唐某的行为是职务行为，法定代表人因某行职务给他人造成损失的，法人要依法承担责任。上诉人通过当典与兴华公司发生的借贷行为，依据最高院有关司法解释，是一种贷款抵押行为，这种行为属上诉人的经营活动，唐某作为上诉人的法定代表人与某华公司所为的变相抵押事实行为，属于唐某执行职务的行为，应当承担责任，故上诉人作为本案当事人符合法律规定；三、兴华公司与上诉人之间发生的连续性借贷行为部分无效，上诉人应将因部分无效行为而收取的超过法律许可范围的利息返还被上诉人，并赔偿被上诉人的实际损失。因上诉人向兴华公司用房产抵押方式发放贷款是法律不允许的，同时上诉人从借款本金中预扣利息并按6％的月利率征收高额利息也是法律禁止的；四、兴华公司与上诉人之间的房屋抵押行为无效。根据《房地产管理法》和《担保法》的规定，房屋抵押，应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，并办理抵押物登记，但恒发阁X室尚未办妥房产证书，没有办理正式合法抵押手续；五、上诉人侵占被上诉人的恒发阁X室房屋，应负返还并承担赔偿损失的责任。兴华公司已付清恒发阁X室的绝大部分房款，即恒发阁X室取得一定的权利，只是由于开发商的原因而未取得房产证，但这不影响恒发阁X室属被上诉人合法财产这一事实的成立。请二审法院公正裁决，维持原审法院的正确判决。
被上诉人在二审中未提交新的证据。
法庭围绕双方争议的焦点，审理查明的事实如下：
兴华公司与东台公司于1995年3月18日签订《商品房买卖合同书》一份，约定：兴华公司购买东台公司座落在海口市海甸岛和平路永发小区恒发阔601房，价款（略）元。合同签订后，兴华公司即支付购房款35．50万元给东台公司，东台公司亦将该房交给兴华公司使用，但兴华公司尚欠购房款（略）元未付清，且未办理房屋所有权证。1996年4月12日，兴华公司致函东台公司，函称：我公司原购海甸岛永发小区恒发阁X号房，因我公司欠海南宇环典当拍卖有限公司(上诉人前身，以下简称宇环公司)唐某先生人民币13万元尚未还，特申请将此房产作抵押，抵押期间二个月，抵押期间将购房合同，产权改至唐某先生名下，二个月后我公司未还款，此房产权由唐某先生任意处理，处理后所得金额全部归唐某先生所有。同日，东台公司与唐某签订一份《商品房买卖合同书》。该合同除约定同年4月22日前付款10万元、6月12日前付款28．（略）万元及房屋移交时间为同年4月13日与上述合同内容不同外，其余条款与上述合同内容均相同。同日，上诉人借给兴华公司13万元。同年7月11日和8月1日，兴华公司偿还上诉人借款本息（略）元。同年8月1日，宇环公司致函东台公司，称：兴华公司原向我借款13万元，用其购你公司的海甸岛永发小区恒发阁601房作抵押，抵押期间通过你公司将该购房合同改至我名下，现该公司已向我还清所有借款本息，可赎回该房产，请贵公司将购房合同改至兴华公司或该公司指定的名下，此后该房产的权利及义务均由兴华公司承担。但东台公司与唐某签订的上述合同仍未变更至兴华公司名下。同年10月8日，兴华公司请求东台公司将购房合同买方继续保留于唐某先生名下。同年11月12日，兴华公司与唐某签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定：唐某同意兴华公司租用海口市海甸岛和平北路永发小区恒发阔601房三个月，期满后，兴华公司应以10万元回购该房屋，若兴华公司既不回购该房屋，又不能按期向唐某交付房屋，则每日向唐某交付房租人民币6000元，若房租亦不能支付，兴华公司应无条件将房屋交付给唐某使用。1998年11月4日，兴华公司法定代表人李某某向唐某出具一份《确认书》，载明：本人截止1998年11月12日已收唐某先生购房款10万元和欠房租（略）元，若本人11月20日前不把原欠房租付清，到时即把房屋交付唐某先生使用。后因兴华公司既未能回购房屋，又未能及时将该房屋交付唐某使用，唐某遂于1999年11月30日书面通知李某某，告知其存放于该房屋内物品已全部移至该小区BX室，请速自行迁出，逾期自误。同年12月23日，被上诉人以双方变更购房者名称的方式进行的房产抵押手续不合法及仍对该房享有产权为由，向原审法院起诉，但因被上诉人未按时缴纳案件受理费，原审法院按其自动撤诉处理。2000年7月12日，被上诉人再次以相同理由向原审法院起诉，故引起讼争。
另查，兴华公司因逾期未参加年检，于1996年8月16日已被海南省洋浦工商局吊销企业法人营业执照。1999年11月3日，被上诉人与兴华公司签订《关于公司清理和债权债务移交问题协议书》，约定兴华公司的善后处理工作由被上诉人负担，兴华公司的财产、债权和债务由被上诉人享有和承担。2001年3月2日，海口市房产管理局将恒发阁601房屋确权给于勐。
上述事实与相关证据经质证，本院予以确认。
本院认为，根据案件事实和证据，处理意见如下：
一、关于本案的案由问题
一审将本案案由定为抵押借款纠纷不妥。上诉人与被上诉人虽曾发生借贷关系，但兴华公司及上诉人的法定代表人唐某均与东台公司签订《商品房买卖合同书》，且被上诉人要求收回的房屋已确权在他人名下，故本案案由应定为房屋确权纠纷。
二、关于本案的主体资格问题
唐某是上诉人的法定代表人，且与东台公司签订《商品房买卖合同书》的是唐某，嗣后上诉人以其名义就恒发阁601房的购房问题向东台公司致函，故唐某的行为应视为法人行为，上诉人应作为本案房屋确权纠纷的当事人参加诉讼。被上诉人是兴华公司的投资开办单位，因兴华公司已被吊销营业执照，根据法律的有关规定，被上诉人可以清理兴华公司的债权债务关系。
三、关于永发小区恒发阁601房的产权归属问题
1995年3月，兴华公司虽与东台公司签订《商品房买卖合同书》，尔后又由唐某与东台公司签订《商品房买卖合同书》，且被上诉人已支付购房款35．50万元，但2001年3月2日，海口市房产管理局已将永发小区恒发阁601房确权给案外人于勐，故永发小区恒发阁601房的所有权人应属案外人于勐所有。在该具体行政行为未被变更或撤销之前，被上诉人要求上诉人归还永发小区恒发阁601房并支付房租、物业管理费等缺乏事实依据和法律依据。
四、上诉人与被上诉人的借贷关系及租用永发小区BX室存放被上诉人物品所发生的一切费用均属另外的法律关系，不属本案审理范围。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。上诉人上诉理由成立，应予支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第84条、《中华人民共和国民事诉讼法》第154条第1款第2、3项的规定，判决如下：
一、撤销海口市新华区人民法院(2000)新民初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人海口南洋经济发展公司的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费（略）元，由被上诉人海口南洋经济发展公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李某
审判员胡曙光
审判员蔡红曼
二○○一年七月十三日
书记员陈某升
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
