重庆市第五中级人民法院
民事判决书
(2011)渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）李X。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘XX。
上诉人李X因租赁合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院（2011）永民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2011年11月22日审理了本案。上诉人李X、被上诉人刘XX的委托代理人邓XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，刘XX与李X于2011年2月9日签订了《房屋租赁合同》，该合同中明确载明“乙方对租赁物充分了解并仔细阅读并完全某解本合同的基础上，甲方将房屋出租给乙方使用”。合同还约定刘XX将自己所有的位于永川区X路X号门面出租给乙方，房屋面积大约80平方米。租赁期限从2011年2月19日至2016年2月18日。租金为每个月1500元，从第二年开始每年租金在上年基础上递增10%，租金按季度支付，先付款后用房，即乙方每季度提前10天缴纳下季度租金，若未先交房租，则已交房租到期之日即为本合同自动解除之日。同时约定了李X需要刘XX交纳保证金2000元。双方还约定“如乙方因经营确实困难或其它特殊原因无法继续租赁，必须向甲方书面申请终止本合同，经甲方同意后方可终止合同并向甲方缴纳3个月租金作为违约金，租赁保证金2000元不退还”。合同签订后，李X支付给了刘XX三个月的租金4500元、租房押金2000元以及刘XX为房屋所花费的装修款3000元，刘XX将租赁屋钥匙交给了李X。三个月后，李X未按照合同支付租金亦未将房屋钥匙交还给刘XX，经刘XX催收未果。为此，刘XX诉至法院，之后李X于2011年7月21日向法院提起反诉。另查明，刘XX租给李X的房屋的房产证上的登记面积为40.8平方米，刘XX在屋内又搭建了一层，实际可用面积约80平方米。
一审法院认为，根据合同法相关规定，可撤销合同必须具有以下几种情况：一是因重大误解订立的；二是订立合同时显失公平的；三是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。李X反诉中称刘XX的房屋仅有30多平方米，但在签订合同时却告知其有80平方米，明显存在欺诈行为，故请求法院依法撤销该合同。经核实，刘XX的房产证上登记的面积和双方签订合同约定的面积不符，但是根据一般交易习惯，在李X租赁刘XX的房屋之前，应对房屋的位置、设施及房屋的结构事前进行查验，只有当符合其要求后，方与刘XX签订租赁合同并且双方签订的合同中也明确载明李X是在明确知晓租赁物的前提下租赁的该房屋，因此对刘XX的房屋可用面积在订立合同时，李X是明知的，也就不存在刘XX对其的欺诈，且刘XX所租赁的房屋结构上具有其特殊性即刘XX在屋内搭建了一层，其可用面积与登记面积虽不一致，但其可用面积基本达到了双方约定的面积即80平方米。故对于李X以刘XX订立合同时存在欺诈而要求撤销合同的诉求不予支持。因刘XX与李X签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示且不违背法律法规效力性禁止性规定，应为合法有效的合同，合同的双方应按照合同全某的履行合同义务。现因李X未按照约定支付刘XX相应的款项，其行为明确表示了其不再愿意履行合同且在刘XX催告后，李X仍未履行合同义务，故对刘XX要求解除其与李X的《房屋租赁合同》的诉求，应予以支持。根据合同法相关规定，合同解除后，刘XX有权利要求李X赔偿损失，本案中刘XX的损失为租金的损失，即从2011年4月20日始至起诉之日总计为3个月的租金，总计4500元。故对刘XX要求李X支付4500元租金的诉求予以支持。对于刘XX要求李X承担4500元的违约金的诉求，一审法院认为，根据同质补偿原则，赔偿损失已能够填补刘XX的损失，因此对刘XX要求李X承担4500元违约金的诉求不予支持。对于李X反诉要求退还3000元装修款的诉求，一审法院认为，3000元的装修款系刘XX为装修自己所有的房屋所支付的费用，利益归其享有，并且根据调查，李X并未实际利用该房屋，对刘XX的装修并未造成任何损害且刘XX完全某以通过再次转租而获得该部分的补偿。因此对李X的此项诉求，应予以支持。对其要求刘XX退还2000元保证金的诉求，一审法院认为李X在租赁期未满的情况下，不按时交纳房租系违约行为，根据双方合同约定，刘XX不再退还李x元保证金，故对该项诉求不予支持。对于其要求退还4500元租金的诉求，因双方签订的合同合法有效，李X支付刘x元系基于租赁其房屋所产生的相应对价，刘XX有权利受领并保持，因此对李X的该项诉求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）刘XX与被告（反诉原告）李X于2011年2月19日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告（反诉原告）李X在本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）刘XX租金4500元；刘XX于本判决生效后7日内退还李X装修款3000元，品迭后，李X尚需在本判决生效后7日内支付刘XX租金1500元；三、驳回原告（反诉被告）刘XX的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）李X的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）李X负担，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告（本诉被告）李X负担。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
李X不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判；改判撤销双方于2011年2月9日签订的《房屋租赁合同》，并判令刘XX返还租房前装修费3000元、房屋租赁保证金2000元、房屋租金4500元，共计9500元。事实及理由：双方《房屋租赁合同》约定的租赁面积为80平方米，而在李X接房准备装修时才发现该房屋实际只有30平方米左右，与合同约定相距甚远。李X曾要求降低租金或退还门面，但刘XX不同意，双方为此发生争议。刘XX在签订合同前未告知李X房屋的真实面积，存在严重的欺诈行为，一审法院认定合同有效并判决由李X支付租金显属错误。
刘XX答辩称：李X在签订合同前已充分了解房屋情况。自己出租的房屋有证面积虽然仅为40.8平方米，但自己在屋内又搭建了一层，实际可用面积与合同约定基本相符。一审判决正确，请求维持原判。
二审中，李X辩称在签订合同前刘XX曾打开租赁房屋的大门让其察看屋内状况，但自己只在门口大致看了一下，并未进入屋内仔细察看。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
二审中，双方的争议焦点主要是刘XX出租房屋是否存在欺诈的情形。本院认为，讼争房屋的所有权证面积虽然仅为40.8平方米，但因刘XX在屋内搭建了一层，实际可用面积与《房屋租赁合同》约定的80平方米基本相符。且刘XX在签订合同之前确曾打开房门让李X察看房屋情况，李X作为具有完全某事行为能力的成年人，应当能够发现房屋的面积须包含刘XX搭建的一层才与合同约定的面积相符。再结合《房屋租赁合同》中明确载明有“乙方对租赁物充分了解并仔细阅读并完全某解本合同的基础”的内容，李X亦签字予以了确认。综上所述，本院认为李X辩称刘XX存在欺诈的理由不能成立，故对其要求撤销合同的请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由李X负担。
本判决为终审判决。
审判长张雪方
代理审判员周某
代理审判员芦明玉
二0一一年十二月八日
书记员宋扬
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