湖南省祁阳县人民法院
民事判决书
（2011）祁民初字第X号
本诉原告（反诉被告）曾金花，女，X年X月X日出生，。
委托代理人邓建国，律师。
本诉被告（反诉原告）湖南鑫利投资有限责任公司。
法定代表人唐某戊，董事长。
委托代理人（特别代理）尹某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人李国清，律师。
本诉原告（反诉被告）曾金花与本诉被告（反诉原告）湖南鑫利投资有限责任公司（以下简称鑫利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年8月17日立案受理后，本诉被告于2011年9月8日申请延期审理，并于2011年10月7日提起反诉。本院于2011年11月10日依法由审判员陈某忠适用简易程序公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）曾金花及其委托代理人邓建国、本诉被告（反诉原告）鑫利公司法定代表人唐某戊的委托代理人尹某某、李国清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告曾金花诉称，2008年9月19日原告与被告签订1份《商品房购销合同》，原告购买被告鑫利政中央X栋X号房，原告按合同约定支付了总购房款229633元，合同约定被告于2009年12月31日交房，交房时间到期后原告数十次交涉交房事宜未果，至今未交房，延期交房时间到起诉时止为585天，违约金67167元。被告方的行为严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，特向法院起诉，判令被告支付延期交房违约至交房时止，现计算至2011年8月9日为67167元。本案诉讼费由被告承担。
本诉原告曾金花为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
证据1，《商品房购销合同》1份，拟证明双方存在房屋买卖关系；
证据2，《收款收据》2份，拟证明交付购房款数额；
本诉被告（反诉原告）鑫利公司辩称并反诉称，1、2008年9月18日反诉原告与反诉被告签订了《商品房购销合同》，反诉被告预购鑫利政中央第五栋X号房，合同签订的当天反诉被告交付了首付款99633元，余款130000元选择银行5年期按揭贷款。办理按揭贷款中，反诉被告未按合同约定的期限提供贷款资料，使按揭贷款130000元延期了9天才到反诉原告帐上。反诉被告一直未按合同规定预交办理房屋产权证费用、购房契税、水、电、气开户费约15000元，造成事实上的再次违约。2、反诉原告所建房屋从2007年12月10日开工建设至2010年6月完工，期间遭遇了不可抗力的自然灾害致使工期延后了七个月，所建七栋商品房于2010年6月16日验收合格。3、商品房经验收合格已具备交房条件后，反诉被告一直未提出交房要求，也未到反诉原告售楼部办理接交房手续，致使反诉被告所预售的房屋一直由反诉原告管理。4、鉴于反诉被告违约在先和迟迟不来接收房屋及向法院起诉要求反诉原告承担延期交房违约金等不诚信之举，致使合同无法继续履行，为此特提起反诉，请求法院判令解除双方所签订的《商品房购销合同》，退还反诉被告所交购房款。本案反诉费由反诉被告承担。
本诉被告（反诉原告）为支持其抗辩主张和反诉请求，提供了下列证据：
证据1，《商品房购销合同》1份，拟证明双方商品房买卖合同关系合法有效，拟证明合同约定提交贷款资料时间和交房前承担产权登记费用（含水、电、气开户费）；
证据2，建设工程竣工验收备案表1份，拟证明鑫利政中央小区X-X栋商品房于2010年6月16日验收合格；
证据3，祁阳县气象局证明1份，拟证明鑫利政中央小区X-X栋商品房在施工中，因不可抗力的天气原因造成工期延长七个月；
证据4，贷款申请书1份，拟证明本诉原告提供贷款资料迟延了10天时间；
证据5，购房户邹某的交接房资料1套4份，拟证明2010年5月10日邹某申请交房并交纳水、电、气开户等费用后，再办理交接房手续的事实；
证据6，购房户周某己交接房资料1套7份，拟证明2010年6月20日购房户申请交房并交纳水、电、气开户等费用后，再办理交接房手续的事实；
证据7，《关于保障用水的请示》1份，拟证明施工建设中供水不足影响施工进度的事实；
证据8，证人邹某、周某己出庭证言，拟证明反诉原告与各购房户办理交接房程序，是购房户先申请交费，再办理交接房手续。
反诉被告曾金花辩称，一、双方所签订的《商品房购销合同》为有效合同，具有法律约束力，当事人须全某履行合同约定的义务。反诉被告依合同第6条的规定履行了约定义务，没有违约行为。反诉原告以未交办证购房契税和水、电、气开户费为由认为反诉被告违约，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定，上述费用已计入开发建设成本之中，不得在购房合同之外另行收取，反诉原告未按合同约定期限交房应承担违约责任。二、根据合同第七条的规定，遭受不可抗力原因且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，但反诉原告未在30日内履行告知义务，其商品房延期完工是其自身原因造成的，其责任在反诉原告。三、合同约定交房时间到期后反诉被告多次要求反诉原告交房，可其不能按期提供商品房验收合格的有关手续是违约的具体表现。综上所述，反诉原告的反诉理由不能成立，请求法院驳回其反诉请求，支持本诉原告的诉请。
反诉被告对其抗辩主张，未提供证据。
经庭审质证，本诉被告对本诉原告的证据1、2的真实性无异议。本诉原告对本诉被告证据1、2、4的真实性无异议；对证据3、5、6认为与本案无关；对证据7真实性无异议，对其证明目的有异议，对证据8，证人证言无异议，但认为与本案无关。
本院依照证据规则认证如下：对上述双方均无异议的证据，经审查为合法有效证据应作本案定案依据；对本诉被告证据3，系祁阳县气象局出具的气象技术证明，其事实客观存在，形式合法，所证明的事实与本案相关联，可作为本案事实的依据；对证据5、6事实客观真实，合法有效与本案相关联，可作本案定案依据；对证据7是反诉原告为解决建房施工用水的请示报告，事实客观真实，合法有效与本案相关联，可作本案认定事实的依据。对证据8是证人邹某、周某己证言，所陈述事实客观真实，与证据5、6相一致，应作本案定案的依据。
根据上述所采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：
本诉被告（反诉原告）鑫利公司于2007年3月8日以土地出让方式取得了位于祁阳县X路X路交叉路口处的国有土地使用权，同年经相关部门批准在该地块建设商品房预售，定名为鑫利•政中央，并取得了建设工程规划许可证。2008年9月19日本诉原告曾金花与本诉被告鑫利公司签订《商品房购销合同》，本诉原告曾金花预购了本诉被告鑫利公司位于鑫利•政中央第X幢X号房，建筑面积146.62平方米，房价1566.18元/平方米，总价为229633元。本诉原告在签订合同时交清了首付款99633元，余款130000元在5年内从银行按揭贷款支付。合同约定按揭部分由买受人在签约后10天内提供按揭贷款所需一切资料，但本诉原告曾金花延期了9天时间。该合同“第七条，房屋交付期限及办证费用承担。出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人；2、买受人所购房产、出卖人为买受人代办产权登记手续所产生的费用全某由买受人支付（包含水、气、电开户费用）。第八条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起，十日内退还合同已付款，并按买受人累计起付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。”合同附件二，鑫利•政中央认购须知中“第五条，购房须交纳的有关费用：1、水电开户材料及安装费约4000元，管道煤气开户1880元/户；2、若办理按揭，须交中国银行按揭手续的费用；3、购房契税及产权登记费用”。本诉被告在建设鑫利政中央商品房过程中自2007年12月至2009年12月期间受冰雪降雨等不可抗力自然灾害和供水不足的影响，延长了工期达7个月时间，于2010年6月16日经验收合格。在未验收前本诉被告应部分购房者的申请办理了交房手续。其交接房屋的程序是由购房者提出申请，填写入伙费用清单、交清各项费用后，由出卖人移交房屋钥匙，即完成房屋交接。本诉原告曾金花一直未书面向本诉被告申请交房，本诉被告也未通知本诉原告收房，双方所签订的《商品房购销合同》对此也没有明确的约定。故酿成纠纷。
本院认为，本诉原、被告都具有相应的民事行为能力，所签订的《商品房购销合同》，是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律规定和社会公共利益，是合法有效的合同。依法成立的合同对双方均具有法律约束力。该合同虽约定交房时间为2009年12月31日，但同时也约定了交房必须具备三个条件，第一，经验收合格；第二，遇不可抗力的自然灾害；第三，买受人向出卖人交清所购房屋产生的全某费用（包含水、电、气开户费）。本诉被告在上述三个约定条件未成就时，不能按合同约定在2009年12月31日交房，不违背该合同第七条的约定。关于商品房屋交接方法，双方在合同中约定不明确，对约定不明确的应按合同有关条款或交易习惯确定。按本诉被告提供的证据证明其交接房屋程序，是先由买房户申请、再交清合同约定的各项费用，再办理交房手续，最后实现合同交接房屋之目的。本诉原告在合同约定交房时间后一直未书面申请交房，也未按合同第七条的约定交清各项费用，使本诉被告无法向其交房，造成不能交房责任主要在于本诉原告，故对本诉原告要求本诉被告支付延期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。反诉原告要求解除双方签订的《商品房购销合同》不符合合同约定条件，对其反诉请求不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百一十七条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告曾金花的诉讼请求；
二、驳回反诉原告湖南鑫利投资有限公司的反诉请求。
本案受理费1480元，减半收取740元，由本诉原告曾金花负担，反诉费2374元，减半收取1187元，由反诉原告湖南鑫利投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判员陈某忠
二O一二年二月十三日
书记员唐某戊
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