湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2012）永中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）永州市XX置业有限公司
法定代表人唐XX，该公司总经理。
委托代理人王XX（特别授权）。
被上诉人（原审原告）陈XX
委托代理人张XX（特别授权）。
上诉人永州市XX置业有限公司（以下简称海通公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市X区人民法院（2011）永冷民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员郑霓担任审判长，代理审判员张海燕、吕伟文参加合议，于2012年3月1日在本院第一审判庭公开开庭审理了本案。代理书记员甄园园担任庭审记录。上诉人海通公司的委托代理人王XX，被上诉人陈XX的委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年8月17日，原告陈XX与被告海通公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，1：原告购买由被告开发建设的位于永州市X区X路X路交汇处西北角、紧邻潇湘公园的印象巴厘项目中的第X栋第X层第X号房；2、该房建筑面积为140.16平方米，单价为1,480.53元／平方米，总金额计207,510元；3、付款方式，由原告首付87,510元，余款120,000元采取银行按揭方式；3、被告应当在2008年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，双方可以据实延期；4、除合同第八条规定的不可抗力外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六（该比率不小于第⑴项中的比率）的违约金；5、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由被告承担。同时，该合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告陈XX于2007年8月17日向被告交纳了首付款87,510元，余款通过银行按揭方式给付。2009年2月22日，被告海通公司通过EMs国内特快专递按照合同中原告陈XX注明的地址和电话向其寄送了交房通知，邮单号为XEG（略）CNX。原告接到该通知后，发现被告已改变原设计规划，将合同约定的X层加至X层，且存在外墙开裂的现象，双方由此发生纠纷，原告陈XX至2009年5月4日才正式接收房屋。
另查明，2008年1月中旬以来，湖南省遭遇历史罕见的低温冰雪灾害，湖南省建设厅于2008年2月25日下发湘建办[2008]X号文件，通知各市州建设局及有关单位，工期相应顺延不少于25天。
原判认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，未违反法律的禁止性规定，为依法成立并合法、有效的合同，对原、被告均具有约束力，原、被告均应依合同享有权利、承担义务。在原告依约交付购房款以后，被告海通公司应按照合同约定如期将符合质量要求的房屋交付原告。现被告海通公司虽于2009年2月22日以快递方式书面通知原告接收房屋，但因被告擅自改变规划设计，将合同约定的X层楼层变更为X层，从而引发双方发生纠纷，导致原告延期至2009年5月4日才接收该房屋，且该延期时间未超过合理期限，故被告海通公司应按照合同约定从2008年12月31日起向原告承担延期交房的违约金。同时，根据合同第八条的约定，如遭遇不可抗力，出卖人应当在不可抗力发生之日起15日内告知买受人，双方可据实延期。2008年1月中旬虽发生低温冰雪灾害，但是发生在双方合同约定的交房期限的前十一个月，而湖南省建设厅下发的湘建办[2008]X号文件不是强制性法规。调整的是建设单位与施工单位的工期，并不自然适用原、被告之间的买卖合同关系。同时本案被告未依合同约定履行告知原告要求延期，是对按期交房的确认，无需延期，故对被告在庭审中提出的工程期间遭遇不可抗力，交房时间应相应顺延的观点，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决：被告永州市XX置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈XX延期交房违约金6,511元（87,510元×124天×0.0006）。如果未按指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告永州市XX置业有限公司负担。
宣判后，海通公司不服上述判决称：1、虽上诉人与被上诉人在合同中约定本案涉及的房屋建筑是X层，但我们在建房时变更为X层（增加一层）经过了当地规划部门的审批同意，本案建房增加一层没有违反我们双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，即影响购房户某购商品房质量或使用功能，上诉人曾以特快专递方式通知了被上诉人接收房屋，是被上诉人因自身原因延期收房，应按我们签订的合同十一条约定，责任自负。因此，原审认定上诉人承担延期交房的责任错误。2、上诉人在一审中提交了“湖南省建设厅下发的湘建办[2008]X号文件”，证实2008年元月份湖南省遭遇了百年不遇的冰雪灾害，对建设工程造成了严重影响，建设工期相应顺延不少于25天。而原审却以该文件不是强制性法规，没有采信。因此，原审采信证据理解有误。请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
陈XX答辩称：1、本案延期交房的原因是上诉人建房加层影响了工程进度，且加层未按双方签订的合同约定履行告知被上诉人的义务，上诉人建房加层属违约。2、上诉人无依据证实其曾以特快专递的方式通知被上诉人前来收房。3、2008年发生了冰灾是事实，但上诉人没有按照双方签订的合同第8条约定，履行15天内告知被上诉人的义务。省建设厅的文件不属法院必然采信的法律依据。因此，原审认定事实清楚，请求维持原判。
本案当事人在二审期间均未提供新证据，对原审认定事实也无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。双方当事人在本案签订《商品房买卖合同》第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能（包括房屋结构形式、户某、空间尺寸、朝向），出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。陈XX诉请海通公司违反双方签订合同第十条约定，即建房增加了一层，未在10天内书面通知买受人，但未提供依据证实海通公司建房增一层影响了自己所购之房的质量或使用功能和改变了房屋结构形式、户某、空间尺寸、朝向，对此，陈XX应承担举证不能的后果，故海通公司上诉称“虽上诉人与被上诉人在合同中约定本案涉及的房屋建设是X层，但我们在建房时变更为X层经过当地规划部门的审批同意，况且本案建房增加一层没有违反我们双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，即影响购房户某购商品房质量或使用功能”的理由成立。至于本案的实际交房时间，海通公司虽曾于2009年2月22日以特快专递方式通知了陈XX接收房屋，但双方当事人在原审庭审中均陈述认可是2009年5月4日，因此，原审认定本案实际交房时间为2009年5月4日是正确的，海通公司未能依合同约定的2008年12月31日前交房，迟延了124天交房，应承担延期交房的责任，海通公司上诉提出“上诉人曾以特快专递方式通知了被上诉人接收房屋，是被上诉人因自身原因延期收房，应按我们签订的合同十一条约定，责任自负。因此，原审认定上诉人承担延期交房的责任错误”的理由不能成立。但鉴于2008年元月份湖南省遭遇了百年不遇的冰雪冰灾，该冰灾属自然灾害，对建设工程的进度会造成一定影响属客观事实，参照海通公司在原审诉讼中提供的“湖南省建设厅下发的湘建办[2008]X号文件”证实因冰雪灾害，建设工期相应顺延不少于25天，结合本案客观事实，本院对延期交房时间予以扣减25天，即延期交房时间为99天，其违约金为87,510元×99天×0.0006=5,198元。因此，海通公司上诉称“上诉人在一审中提交了‘湖南省建设厅下发的湘建办[2008]X号文件’，证实2008年元月份湖南省遭遇了百年不遇的冰雪灾害，对建设工程造成了严重影响，建设工期相应顺延不少于25天。而原审却以该文件不是强制性法规，没有采信，因此原审采信证据有误”的理由成立，本院予以采纳。本案双方签订合同约定逾期交房超过30日后，按陈XX向海通公司交付房价款每日万分之六的违约金计算过高，但鉴于海通公司对此未提出异议，本院不予作调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销永州市X区人民法院（2011）永冷民初字第X号民事判决；
二、由永州市XX置业有限公司接到本判决书之日起五日内支付陈XX延期交房违约金5,198元。
如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延给付期间的债务利息。
一审案件诉讼费25元，二审案件诉讼费50元，共计75元，由上诉人永州市XX置业有限公司负担50元，被上诉人陈XX负担25元。
本判决为终审判决。
审判长郑霓
代理审判员张海燕
代理审判员吕伟文
二○一二年三月二十七日
代理书记员甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
……
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