中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2000)民终字第X号
上诉人(原审原告)：西安西飞恒信工贸有限责任公司。住所地：陕西省西安市闫良区延安北坊X栋X—X号。
法定代表人：姜某某，董事长。
委托代理人：孟某某，男，X年X月X日生，汉族。住（略），西安飞机工业集团财务公司职员。
委托代理人：刘淑敏，陕西一代律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：立丰(西安)房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区X街X号。
法定代表人：颜某，董事长。
委托代理人：崔建民，陕西英博律师事务所律师。
原审第三人：西安立丰百盛广场有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区X街X号。
法定代表人：颜某，董事长。
原审第三人：中国光大银行西安管理部。住所地：陕西省西安市X街X号。
法定代表人：徐某某，主任。
上诉人西安西飞恒信工贸有限责任公司(以下简称恒信公司)为与上诉人立丰(西安)房地产开发有限公司(以下简称立丰公司)、原审第三人西安立丰百盛广场有限公司(以下简称百盛公司)、中国光大银行西安管理部(以下简称光大银行管理部)商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院(1998)陕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1996年7月1日，恒信公司与立丰公司签订《房屋销售合同书》，约定恒信公司购买立丰公司位于西安市X街X号国贸大厦商场一、二层沿东大街的楼房，面积8766平方米，其中一层3766平方米，二层500平方米。总价款720万元，一层房款一次性付90%，所余5%房款于房屋交付时付清，另5%作为质量保证金于房屋交付12个月后付清；二层房款付款方式按双方的补充协议执行。房屋交付时间为1997年1月1日前。恒信公司与立丰公司同时签订的《关于房屋销售合同书的补充协议》约定：恒信公司购买立丰公司国贸大厦二层500平方米楼房，立丰公司将国贸大厦全部约7000平方米的铝合金门窗、幕墙交恒信公司承制。恒信公司不支付所购二层楼房的房款，立丰公司不支付铝合金门窗、幕墙的货款。双方按补差的原则进行结算，铝合金门窗、幕墙的价格双方另行协商。1996年7月3日，恒信公司分两次向立丰公司支付一层购房款275万元。
1996年9月25日，恒信公司与立丰公司签订《铝合金门窗幕墙产品销售合同书》，约定铝合金产品结算金额为（略）元。一期工程为五层楼以下，1996年9月30日起70日内(约1996年12月10日)完工，余下工程1997年11月30日前完工。同日，双方还签订了《关于立丰国贸大厦铝门窗合同的补充规定》，约定了玻璃采购、安装、费用结算等事宜。1996年10月29日，恒信公司以《铝合金门窗、幕墙产品开工报告》要求开工，立丰公司同意。1996年12月13日，恒信公司、立丰公司签订《工矿产品购销合同》，约定立丰公司向恒信公司购买玻璃总金额合计（略）元，恒信公司负责安装于国贸大厦工地，结算面积以实际发生的面积为准。安装工程一期一至五层于合同签订之日起40日内交工。恒信公司将铝合金门窗、玻璃幕墙工程委托西安飞机工业长安公司(以下简称长安公司)负责施工。1997年8月3日，长安公司与立丰公司达成《关于国贸五层以下铝合金工程进度及协作协议》，约定五层以下工程最晚应在1997年8月30日前完工，如立丰公司协调不利，工期顺延；“现门头用红色复方板，不能保证采购进度，如此，工期顺延”。1997年8月5日，长安公司与立丰公司达成《关于国贸五层以上铝合金工程进度及协作协议》，约定五层以上工程最晚应在1997年9月30日前完工，如立丰公司协调不利，则工期顺延；“由于圆弧玻璃采购周期短，有可能影响工程工期，则工期顺延”。1997年8月15日，恒信公司、立丰公司、长安公司达成《会议纪要》，对国贸大厦安装工程又作了约定。1997年9月30日，立丰公司致函恒信公司，要求于1997年10月10日前完成五层以下的作业内容。1997年10月14日至27日，双方互有函件来往，对合同履行和解除提出了各自的意见。
1997年11月11日，恒信公司向陕西省高级人民法院起诉要求解除房屋销售合同，偿还购房款并支付违约金。次日，立丰公司停止长安公司的施工并申请西安市碑林区公证处对恒信公司已经安装及未安装的铝门窗、材料进行了证据保全。根据恒信公司1998年6月22日的申请，一审法院委托陕西建华会计师事务所对恒信公司安装的国贸大厦铝门窗工程量及价款进行了鉴定。结论为：工程工料费总计（略）元。1997年5月14日，立丰公司与马来西亚狮贸控股有限公司合资成立了百盛公司。同年12月10日，百盛公司与中国投资银行西安分行签订《租赁合同》，将国贸大厦临东大街第一层159平方米，第二层407平方米的房屋出租给中国投资银行西安分行作为营业用房，租期10年，前五年年租金70万元。1998年2月17日，立丰公司与百盛公司签订《确认书》，将恒信公司所购房屋转让给百盛公司。1998年3月，恒信公司向一审法院申请变更诉讼请求为继续履行房屋销售合同，要求立丰公司交付房屋并支付违约金。1999年3月19日，根据中国人民银行银银管(1999)X号文件，中国投资银行营业网点转为中国光大银行网点。1999年4月6日，一审法院追加百盛公司、光大银行管理部为本案第三人。
另查明：1993年4月2日，立丰公司取得西安市X路以东（略）亩土地的《建设用地规划许可证》，建设商住小区。1993年4月15日，立丰公司取得该地块的《西安市国有土地建设用地许可证》和《西安市商品房预售许可证》。同日，西安市房地产管理局作出《关于对国际贸易中心用地的批复》，同意立丰公司在东大街、尚俭路东北角建设国际贸易中心，交纳城市国有土地使用费，建设项目竣工后持此批复及国有土地建设用地许可证办理《国有土地使用证》。1993年4月25日，立丰公司交纳土地使用费（略）万元。根据1999年7月30日西安市人民政府土地出让办公室会议记录：立丰公司在东大街以北、尚俭路以西的用地（略）亩，申请补办土地出让手续，经办公会研究，同意按每亩21万元征收出让金，扣除1993年立丰公司交纳的土地使用费（略）万元，需补交（略）元。同日，西安市人民政府土地出让办公室书面证明该项目土地出让手续正在办理之中。1999年12月6日，立丰公司已补交土地出让金（略）元。
一审法院认为：恒信公司、立丰公司签订的《房屋销售合同书》、《关于房屋销售合同书的补充协议》、《铝合金门窗幕墙产品销售合同书》、《工矿产品购销合同》是一个完整的商品房预售合同，意思表示真实，不违反法律规定，应认定有效。恒信公司已交付大部分房款，立丰公司所建楼房亦已具备交付条件，故应按合同约定继续履行。在合同履行过程中，恒信公司未足额交付一层楼房价款，未按进度完成铝合金门窗安装工程，立丰公司未能提供正常的施工条件，未能在合同期限内交付房产，且将恒信公司人员赶离施工现场，因此双方均有违约行为，对所造成的损失互不追究。立丰公司将已预售给恒信公司的房产作为投资与他人合资成立百盛公司，侵犯了恒信公司的合法权益。百盛公司明知争议的房产已预售给恒信公司，在一审法院审理期间仍以《确认书》对立丰公司的投资予以认可，不属善意取得，其与光大银行管理部的租赁关系不予保护，对恒信公司请求交付房产的请求予以支持。判决：一、恒信公司与立丰公司签订的恒信公司、立丰公司签订的《房屋销售合同书》、《关于房屋销售合同书的补充协议》、《铝合金门窗幕墙产品销售合同书》、《关于立丰国贸大厦铝门窗合同的补充规定》、《工矿产品购销合同》有效，继续履行；二、判决生效后10日内，恒信公司支付尚欠的购房款（略）元给立丰公司，由立丰公司、百盛公司、光大银行管理部共同向恒信公司交付位于西安市X街X号国贸大厦一、二层房产8766平方米；三、判决生效后10日内，恒信公司支付1997年12月10日起至给付之日止的（略）元的同期同类银行贷款利息给立丰公司，立丰公司以每年70万元支付自1997年12月10日起至给付之日止的购房损失给恒信公司；四、驳回恒信公司、立丰公司其余诉讼请求。一审案件受理费（略）元、鉴定费（略）元，共计（略）元，由两上诉人各承担（略）元。
恒信公司不服一审判决向本院提起上诉称：恒信公司签订《房屋销售合同》后即给付房款275万元，立丰公司对此没有异议；恒信公司未按期完工系立丰公司未提供正常施工条件所致；立丰公司未按期交房，反而利用房屋获利，应按合同约定支付违约金；立丰公司使用恒信公司房屋经营商场的收益应归恒信公司所有。立丰公司答辩称：恒信公司没有按约定付清房款，立丰公司未按期交房的原因是恒信公司未完成装修工程，立丰公司在百盛公司的出资没有包括恒信公司购买的房屋。
立丰公司不服一审判决向本院上诉称：解除购房合同是双方当事人明确的意思表示，恒信公司不能随意反悔；恒信公司变更诉讼请求的时间是1998年5月；恒信公司没有付清售房款，没有建筑、装修的能力和资质完成装修工程，给立丰公司造成很大损失；立丰公司为恒信公司垫付了22万元工程款，应在购房款计算中予以扣除；请求解除《房屋销售合同》，确认《铝合金门窗幕墙产品销售合同书》无效。恒信公司答辩称：《房屋销售合同》真实有效，从未解除，恒信公司已履行付款义务，立丰公司转让已售出的房产是违约行为，应负赔偿责任。立丰公司未对恒信公司违约的问题提出过反诉。
本院认为：立丰公司与恒信公司签订《房屋购销合同书》时，取得了《建设用地规划许可证》、《西安市国有土地建设用地许可证》。其中建设用地规划许可证上载明：该证为建设单位用地依据，建设工程竣工验收后，持此证及有关用地资料办理《国有土地使用证》。西安市房地产管理局也作出了《关于对国际贸易中心用地的批复》，同意立丰公司先交纳城市国有土地使用费，建设项目竣工后持此批复及国有土地建设用地许可证办理《国有土地使用证》。在房屋建设期间，立丰公司交纳了土地使用费（略）万元，西安市人民政府土地出让办公室证明该项目土地出让手续正在办理之中，1999年12月6日，立丰公司又补交了土地出让金（略）元，因此，项目手续上立丰公司符合当地政府土地主管部门的规定。一审法院认定合同有效并无不当，双方当事人应当继续履行。由于国贸大厦已经竣工并投入使用，故《关于房屋销售合同书的补充协议》继续履行已无必要，恒信公司应当支付尚未支付的房款，立丰公司应当交付房屋。鉴于双方在合同履行过程中互有违约，其损失应当各自承担，因而一审法院判决立丰公司向恒信公司赔偿购房损失实属不当。关于立丰公司垫付工程款问题，因立丰公司在一审中未提出反诉，可由立丰公司另诉解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持陕西省高级人民法院(1998)陕民初字第X号民事判决第一项、第二项和第四项；
二、变更陕西省高级人民法院(1998)陕民初字第X号民事判决第三项为：本判决生效后10日内，恒信公司支付1997年12月10日起至给付之日止的（略）元的同期同类银行贷款利息给立丰公司。
一审诉讼费按原判决执行。二审案件受理费（略）元，由立丰公司、恒信公司各负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员韩玫
代理审判员杨兴业
二000年十二月十八日
书记员关丽
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