上诉人（原审原告）张某甲（曾用名张X）。
上诉人（原审原告）张某乙（曾用名张X）。
二上诉人委托代理人张xx，陕西富能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李某。
委托代理人郭xx。
上诉人张某甲、张某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2011）定民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月20日立案受理后，依法组成合议庭于2012年2月9日公开开庭进行了审理，上诉人张某甲、张某乙及委托代理人张xx，被上诉人李某的委托代理人郭xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：二原告系夫妻关系，2010年9月29日，二原告与被告签订了《房屋土地转让合同》，二原告将其所有的位于定边县X镇X街（新华北街）的宅院一处以70万元的价格卖给了被告，合同约定购房款应于转让协议签订后一次性付清，而在合同签订之日被告给付二原告购房款5万元，尚欠65万元二原告同意由被告向其出具了欠条，二原告将所转让的房屋交付给被告后，分数次被告又给原告支付了部分房价款。2010年10月20日二原告向被告出具了委托书，委托被告办理房产过户登记。因本案原告张某甲与雷xx（案外人）之间的债务纠纷，二原告转让给被告的房屋被本院查封，为此，被告于2010年12月14日通过法院代原告张某甲向雷xx偿还了其所欠债务10万元后，法院解除了对该房屋的查封，被告办理了产权过户登记，另查明，被告现已将其受让的房屋予以拆除。
原审法院认为，原、被告所签订的《房屋土地转让合同》是其双方真实的意思表示，且标的物已实际交付，并且房屋已被被告拆除，同时产权也已进行了过户登记，故该合同属有效合同，亦不具有解除合同的事由。合同虽约定购房款于合同签订后一次性付清，但合同实际履行时，被告迟延付款的行为得到了原告方的认可和允许，应视为原、被告对付款方式进行了重新约定，并同意分期付款，况且原告张某甲未能及时清偿其所欠雷xx的债务，致被告未能及时偿付下欠购房款，不能认定被告已构成违约，故对原告请求解除合同并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原、被告之间所签订的《房屋土地转让合同》有效；二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由二原告承担。
张某甲、张某乙不服一审判决，上诉称：一、被上诉人拖欠上诉人房款36万元并拒绝付款，已构成根本违约。被上诉人宣称给上诉人儿子安排工作、住廉租房等，骗取上诉人信任，于2010年9月29日双方签订了《房屋买卖合同》，合同签订时，被上诉人仅付5万元，之后一个月通过鲁xx又陆续支付上诉人部分房款，累计付款34万元，在拿走了上诉人的房产证，住进了房屋后，便怠于支付上诉人下余房款，甚至否认拖欠上诉人房款的事实。上诉人经多次催要未果，迫于无奈才诉至法院。一审开庭时被上诉人拿出79万元的条据证明其不仅付清了上诉人房款，还多付了9万元，显然应认定其不履行合同义务，构成根本违约。关于2010年9月5日的欠条，实际上是张某甲与李某、鲁xx三人赌博时产生，且该欠据产生于购房之前，属另一个法律关系；关于2010年9月29日的5万元收据与2010年10月23日的5万元收据，该两支收据共计10万元已包含在2010年11月7日上诉人打下的46万元收据当中，该46万元收据中还包括被上诉人答应给上诉人之子找工作需要花费的12万元；关于2010年12月14日法院的裁定书，完全不能证明李某替张某甲偿还10万元债务的事实，且该款的争议与房款争议不属于同一个法律关系，不能抵扣房款；至于李某替张某甲给李xx、艾xx还款2万元，纯属虚假。二、本案诉争的标的物现已灭失，且房产尚登记在上诉人名下，合同已无法履行，应判决解除合同。上诉人在一审起诉时标的物完好无损，房屋产权亦在上诉人名下，一审法院认定房产进行了过户登记，依据不足；被上诉人在一审诉讼期间将房屋推倒，令诉争的标的物灭失，如判决合同继续履行，则过户登记成为不可能，合同目的不能实现，亦应支持上诉人的诉请，解除合同；一审法院对被上诉人在诉讼期间的行为不予制止，对上诉人书面请求对被上诉人进行司法拘留不置可否，明显偏袒被上诉人。三、上诉人与被上诉人签订的《房屋土地买卖合同》所涉的房屋土地当时尚处于人民法院的查封扣押之中，依法可认定合同无效。本案所涉房产在签订买卖合同时已被定边县人民法院查封，签约两个月后才因被上诉人通过不正当的关系解封，法院可认定合同无效。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，解除上诉人与被上诉人签订的《房屋土地买卖合同》。
被上诉人李某辨称：一、被上诉人在与上诉人履行购房合同中不构成违约。双方在购房合同中约定房屋转让费70万元，于协议签订后一次性付清，但合同签订后，被上诉人付上诉人房款5万元，对于下余65万元，经上诉人同意，被上诉人给上诉人打下欠据一支，双方已协商变更了付款方式。之后，被上诉人分数次支付上诉人房款。至于上诉人主张某出具的收款收据及欠据当中，其中11万元欠据系赌博款，12万元系为儿子找工作费用，还有替其父亲还账等问题，属于付款数额的争议，但并不影响购房合同的效力认定和合同的履行。二、房地产买卖合同不因产权未变更登记而解除。依照我国《合同法》的相关规定，房屋买卖合同属成立时生效，不属经批准、办理登记才生效的合同，当事人在合同中也未有经产权变更登记才生效的约定。故上诉人以“本案诉争的标的物现已灭失，且房产证在上诉人名下，合同无法履行，应判令解除合同”的理由不能成立。同时，该请求与上诉人原诉求因付款争议要求解除合同请求相矛盾，二审主张某法无据。三、上诉人以房产被查封不能买卖为由，认为合同应属无效的理由同样不能成立，该主张某一审主张某样相矛盾。上诉人给被上诉人出让查封的房屋，属于上诉人对被上诉人隐瞒事实，具有过错，在被上诉人得知后，代上诉人偿还债务，法院的查封措施已经解除，故不影响房屋买卖合同的效力认定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应依法驳回，请求二审维持原审判决。
被上诉人在二审期间未向本院提交新证据。
二审经审理查明：本案双方当事人签订的《房屋土地转让合同》的甲方为张某甲、张某乙，乙方为李某，合同的主要内容为：甲乙双方协商，甲方愿意将自己在二道西街（新华北街）一处房地产以70万元人民币的价格转让给乙方。甲方提供的房地产经甲方夫妻双方共同签字认可后具有法律效力。双方不得违约，如有一方违约，违约方向对方赔偿损失人民币70万元，乙方在与甲方签订转让协议后，乙方一次性给甲方付清全部购房地产款。二审查明的其他事实与一审一致，一审查明的事实应依法予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋土地转让协议》经双方签字后成立，合同的形式及签订主体合法，合同内容约定明确，转让合同标的物是双方真实意思表示，该合同不违反法律、法规禁止性、效力性规定，为有效合同。本案双方争议的焦点为该《房屋土地转让合同》是否具备约定或法定解除条件。该《房屋土地转让合同》中约定的违约责任承担的方式为违约方向对方支付70万元的违约损失，未对合同的解除有过约定，显然合同不具备约定解除条件。关于被上诉人是否构成根本违约，合同是否具备法定解除条件的问题。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”虽然双方在合同中约定合同签订后一次性付款，但合同签订后，被上诉人支付上诉人5万元现金，对于下余款项，被上诉人给上诉人打下65万元的欠据一支，视为在合同签订后双方对付款方式重新进行了约定，不能认定被上诉人在合同签订后即违约。后被上诉人又陆续支付了上诉人部分房款，上诉人已将约定转让的房屋交付被上诉人管理使用，将该房屋的所有权证及土地使用权证一并交付被上诉人，并给被上诉人出具了代理办理该房屋及土地产权变更登记的书面授权委托书。之后双方因债务是否产生抵消、房屋被查封等问题，对于未付转让费用的数额持有争议，该争议并不是合同解除的法定条件。关于上诉人主张某上诉人以给其儿子安排工作为条件，骗取其签订合同，因合同中没有附该条件的约定，故该主张某能成立；关于其主张某屋已拆除，合同不能履行，合同目的不能实现的问题，因上诉人在合同签订后已将房屋交付被上诉人管理使用，且一并交付了该房屋的房产、土地产权证书，上诉人的主要合同义务已履行完毕，上诉人的合同目的只是被上诉人交付房屋及国有土地使用权的转让费用70万元，被上诉人已实际支付部分款项，对于下余转让费，双方虽因债务能否产生抵消及该房屋、土地被法院查封，被上诉人代上诉人向定边县法院交款10万元是否应当扣除等问题发生争议，但被上诉人在二审期间明确表示愿意支付下余房款，且房屋的拆除、产权是否变更并不影响合同的生效与履行，故不能认定合同目的不能实现，合同无法履行；至于被上诉人下欠转让费的支付问题，以及是否应当承担约定违约金等问题，因上诉人在二审中并未主张，故本案不作审查。综上，原审判决程序合法，认定事实基本清楚，适用法律准确，实体判决正确，上诉人的上诉理由依法均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张某甲、张某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长李某源
代理审判员白成钰
代理审判员贺锦丽
二○一二年三月十六日
书记员康娜
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