上诉人（原审被告）北京某物业管理有限公司。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人乔某。
委托代理人王某。
被上诉人（原审原告）陈某，男。
原审被告北京某房地产开发有限公司。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人李某。
原审被告谭某，男。
原审被告张某，男。
上诉人北京某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市X区人民法院（××××）房民初字第××××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈某在原审法院诉称:我是北京市X区×号×层×单元X的业主。2011年4月17日，我家突然被污水浸泡，导致家里装修及家具损失严重。经某物业公司查明，该事故是因为下水道主管道堵塞引起污水上返造成的。我找到对方协商赔偿事宜，均不能达成一致意见，故诉至人民法院，要求某物业公司、北京某房地产开发有限公司、谭某、张某赔偿损失50000元并承担诉讼费。
北京某房地产开发有限公司（以下简称房产公司）在原审法院辩称：不同意陈某的诉讼请求。我公司向陈某销售涉案房屋所在楼房，经竣工验收，各项均符合设计要求，建筑工程质量也经验收符合政府相关规定，符合交付使用条件。我公司已在交房时进行过通球试验，证明管道通畅。我公司在商品房预售合同中已明确告知业主相关规定，在交付业主的《临时管理公约》中明确禁止在非指定位置侵倒垃圾，在《业主手册》中对业主装修问题也有明确规定。2008年陈某接受房屋到本案事故发生，已事隔3年，3年内业主均正常使用，没有发生问题。从我公司向物业公司了解的情况看，管道被堵塞原因主要是水泥渣滓和塑料泡沫等，是业主使用不当造成的，与开发商无关。
某物业公司在原审法院辩称：2011年4月17日，我公司接到陈某电话后就到其家中协助清理工作，并在第二天对污水主管道进行了清理。事故原因是污水主管道被堵塞，我公司发现管道中有水泥渣滓、方便面袋等杂物并及时进行了疏通和清理。管道堵塞不是我公司造成的，在接到业主电话后我公司已完成了相应的职责，没有过错。业主不应当将装修废弃物排入管道，由此造成堵塞而产生的损失不应由我公司负责。
谭某在原审法院辩称：某家园五区×号×层×单元X号房屋是我买的。2009年我进行了简单的装修，至今几乎没有在房屋内居住过，事故发生和我没有关系，不同意陈某的诉讼请求。
张某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审法院审理查明：某家园五区X号楼为五层商住楼，一、二层为未售出的商业用房，三至五楼为住宅。陈某为该楼X单元X室业主，于2008年3月30日至2008年4月30日对房屋进行了装修；谭某为该楼X单元X室业主，于2009年6月1日至2009年7月1日对房屋进行了装修；张某为该楼X单元X室业主，于2009年3月3日至2009年5月3日对房屋进行了装修。2011年4月17日晚，陈某所在X室的厨房地漏发生返水，陈某通知某物业公司值班客服人员后，某物业公司派维修人员前去查看并帮助清理。4月18日，某物业公司维修人员将五区X号楼X单元单位排水污水管锯断，发现管内被水泥渣子、泡沫堵死，陈某家厨房污水上返系单位污水主管被堵造成。在审理中，陈某申请对腾龙家园五区X号楼X单元X室内因污水浸泡产生的财产损失进行评估鉴定，法院委托北京科正资产评估有限责任公司进行鉴定。谭某、张某表示放弃到鉴定现场的权利，陈某、某物业公司委托代理人乔某常、房产公司委托代理人李某东到鉴定现场并确认财产损失评估范围。2011年11月8日，北京科正资产评估有限责任公司出具鉴定报告，结论为陈某家的财产损失价值为40640元。陈某表示放弃卫生间底柜损失的评估价值1100元。
另查明：房产公司为某家园五区X号楼的建设单位。2007年6月25日，工程施工单位和建设单位组织对该楼X单元三至五层厨房进行了通球试验，实验结论为，符合设计要求和《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（x-2002）规定，合格。2007年11月30日，腾龙家园五区X号楼通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收。房产公司选聘某物业公司为物业管理企业提供前期物业服务。陈某于2007年3月21日与房产公司签订商品房预售合同。预售合同的附件七为物业服务的内容，该附件内容与房产公司和某物业公司签订的前期物业服务合同一致。依据该附件，某物业公司负责包括共用上下水管道在内的共用设施设备的日常维修、养某、运行和管理，对房屋共用部位及共用设施进行定期检查和维护。小区的业主手册、临时管理公约等对小区业主的装修等行为规范作了规定。
原审法院认定上述事实的证据有:北京市商品房预售合同、事件经过说明、照片X组、业主入住验房表2张、入住费用交纳证明、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、通球试验记录、业主手册、临时管理公约、某家园装饰装修管理服务协议，北京科正资产评估有限责任公司出具的科评报字[××××]第×××号评估报告书及双方当事人陈某等。
原审法院判决认为：不动产的相邻各方，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，给相邻方造成损失的应当赔偿。陈某与谭某、张某作为上下楼邻居，共同使用同一污水主管道排放生活污水，应共同维护管道的畅通，保证公共设施的正常使用。因单元污水主管道被装修废料及生活垃圾堵塞，污水从陈某家厨房地漏外溢，造成其室内财产因水浸泡遭受损失，该损失与某些住户使用不当存在因果关系，在无免责事由的情况下，从维护公共利益角度出发，与陈某共同使用该污水管道的住户谭某、张某应承担相应的赔偿责任，陈某亦应承担相应责任。某物业公司作为小区的物业管理单位，应当依据其与房产公司签订的物业服务合同向业主提供物业服务，对共用的污水管道进行定期检查和维护，以确保其正常运行。根据查明的事实和生活常理，装修废料在污水主管道长期存放是管道堵塞的主要原因，而陈某、谭某、张某三户的装修时间最晚至2009年7月，发生返水事故是在2011年4月17日晚，此情节表明，某物业公司没有定期做好下水主管道的检查和疏通工作，因此，某物业公司对陈某家财产损失的产生亦存在过错，应当承担相应的赔偿责任。陈某财产损失为39540元，法院根据具体案情，酌定某物业公司对陈某家损失的50%承担赔偿责任。陈某、谭某、张某共同对损失的50%承担责任，该部分损失在三人间平均分配。某家园五区X号楼已通过竣工验收，陈某未提供证据证明房产公司对损失的发生存在过错，法院对陈某要求房产公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。某物业公司所辩的“已完成相应职责，对损失没有过错”等与查明的事实不符，法院不予采信。谭某所作的其没有在房屋内居住，与陈某房屋受损没有关系的抗辩，因其未提供证据证明，法院不予采信。张某经法院传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、某物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿陈某财产损失一万九千七百七十元。二、谭某于判决生效之日起十五日内赔偿陈某财产损失六千五百九十元。三、张某于判决生效之日起十五日内赔偿陈某财产损失六千五百九十元。四、驳回陈某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
某物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审判决，改判驳回陈某要求我公司赔偿的诉讼请求。上诉理由是：下水管道没有破裂损坏的迹象，管道内是否有杜塞是工作人员无法发现的。我公司在接到电话后，及时的协助清理，尽到了物业管理职责。陈某作为业主，对自己的财产有照顾的义务，如果本次损害发现及时，可以全部避免，但是陈某对损失的发生和扩大具有不可推卸的责任，应该承担全部或者主要责任。现没有证据证明我公司存在过错，故不应该承担赔偿责任。
陈某答辩称：我同意原审判决，我认为管道早已经损坏，物业公司没有及时的发现和维修，没有尽到责任。
谭某答辩称：我没有上诉，但我认为我与本次损害事件无关，我一直没有居住。
房产公司答辩称：同意原审判决。
张某二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈某在案佐证。
本院认为：某物业公司作为物业服务单位有义务按照约定或者法律法规的规定履行自己的管理职责，没有尽到管理义务，导致他人财产受损的，即构成违约行为也构成侵权行为。本案中，下水管道被装修垃圾等堵塞的事实充分说明了某物业公司对房屋的公共下水管道没有尽到定期的维护责任。同时，本院也注意到，某物业公司在诉讼中提供了其与业主签订的装饰装修管理服务协议，按照协议的约定，某物业公司负有对施工现场环境卫生等进行监督管理的职责，并收取一定的管理服务费。下水管道中有水泥渣滓、方便面袋等杂物，也足以说明某物业公司在业主装修之时即没有尽到相应的管理职责，因此，某物业公司应履行而没有履行义务，存在过错，应该承担相应的法律责任。虽然个别业主未能避免下水管道的堵塞自身存在过错，但如果某物业公司能够尽到管理责任，完全可以避免损害的发生，因此，原审法院判定某物业公司承担50%责任并无不当。经查，某物业公司虽然在原审中对评估结论存有异议，但评估机关对其提出的异议出具回函并进行了分析说明，双方当事人也同意以评估结论为准确定财产损失价值，故原审法院依据鉴定结论确定损害赔偿数额正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。某物业公司的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估鉴定费四千五百元，由陈某负担一千一百二十五元（已交纳），由某物业管理有限公司、谭某、张某分别负担一千一百二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费五百二十五元，由陈某负担三百二十八元（已交纳），由某物业管理有限公司负担一百四十七元（本判决生效后七日内交纳），由谭某负担二十五元（本判决生效后七日内交纳），由张某负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百九十四元，由某物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长温志军
审判员赵懿荣
代理审判员王某庆
二○一二年三月二十日
书记员张某岚
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