湖南省湘潭市中级人民法院
民事判决书
（2011）潭中民一终字第X号
上诉人（原审被告）某有限公司,住所地某地。
法定代表人李某，该公司董事长。
委托代理人罗某某。
委托代理人熊某某，某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某。
委托代理人万某某，某律师事务所律师。
委托代理人付某某，某律师事务所律师。
上诉人某有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人刘某商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省某市人民法院（2010）湘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2011年12月1日受理后，依法组成合议庭，于2011年12月28日公开某庭审理了本案，上诉人某公司的委托代理人熊某某、被上诉人刘某及其委托代理人万某某、付某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2006年7月21日，被告某公司与某市电影发行放映公司签订合同，对原某电影院进行改造，而在此之前的2004年9月8日，被告出具《授权书》，其主要内容为：“现授权罗某某同志为我公司全权代理人，以本公司的名义全权负责在某市电影发行放映公司担任对某电影院招某引资改造项目的总负责人及项目筹建的所有事宜，代理人在此项目房地产开某过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。”2004年9月12日，被告再次出具《授权委托书》，其主要内容为：“我公司现全权委托罗某某同志担任‘某电影院引资工程改造项目’的项目负责人”。2005年7月6日，被告与罗某某签订《项目承包协议书》，约定由罗某某全权负责某电影院改建项目的投资、开某、建设、销售、安全管理工作，并自行负责财务管理等事项。2006年9月12日，被告委托某市城市房屋拆迁事务所进行房屋拆迁，委托书委托单位栏盖上了“改建项目部”印章。2007年6月21日，“改建项目部”以自身名义向某市建设局申请建设工程施工招某，并盖上“改建项目部”印章，被告亦加盖了印章。2007年6月25日，被告在某市建设局外地建筑房产单位来湘承接工程业务备案登记表上确认驻湘施工项目名称为“某电影院改造项目”，驻湘负责人为罗某某。2008年4月1日，被告与某市建筑安装工程有限公司签订《建设工程承包合同书》，对某电影院改造项目进行施工建设，该项目现已完工，建成了某市影视娱乐中心大楼（A栋）和商住楼（B栋）。
2009年4月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告作为出卖人，原告作为买受人，被告将位于某市影视娱乐中心A栋X号商铺出售给原告，商铺面积47m2，价款
798600元。付款方式为，买受人于合同签订之日支付全部购房款的95%，即列抵影视中心A栋工程款，余额结算后多退少补。交付期限为2009年6月30日（±90天）前，如遇不可抗力和遭遇复杂地质情况，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房不超过90日，出卖人按月向买受人支付已交付房价款2%的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权选择继续履行合同，出卖人向买受人支付逾期已交房款4%的违约金，或者选择解除合同。由出卖人代办产权证、立某、入户等相关手续，在买受人支付办理权证的税费及所需资料±90天内，出卖人应将权证及相关手续交买受人。原告在买受人一方的买受人（签章）栏和法定代表人栏签字，罗某某在出卖人一方的出卖人（签章）栏签字，出卖人一方的委托代理人（签章）栏加盖了“改建项目部”印章。同日，被告向原告出具《收款收据》：“今收到刘某购买X号门面（电影院A栋从南至西）百姓药房过来，X号门面购房款，金额（大写）柒拾捌万玖仟陆佰元￥789600元。”同日，罗某某与刘某签订《声明》：“本人与罗某某签订的购买某市影视娱乐中心A栋X号门面合同，实为抵付刘某A栋的工程进度款，计价柒拾捌万玖仟陆佰元整（￥789600元），如此门面罗某某要收回，刘某同意收回的截止时间到2009年8月30日止，收回后应付刘某现金壹佰万元整（￥（略）元），其中贰拾壹万零肆佰元作为3个月的利息等补偿，并照此声明执行。双方签字生效。此声明一式贰份，由双方保管。并承担法律责任。甲方签字：罗某某。乙方签字：刘某。2009年4月17日。”2010年10月，被告向原告交付了讼争商铺，但是未办理好房屋权属证书，原告遂诉至法院。
同时查明：某市电影发行放映公司与被告某公司对某电影院改建工程发生争议，就某市房产管理局颁发给某公司的《商品房预售许可证》的具体行政行为申请了行政复议，某市人民政府于2010年12月30日作出湘政复决字第X号行政复议决定书，驳回申请人的行政复议申请，并在事实认定部分确认了本案被告某公司将影视娱乐中心A栋X号商铺出售给原告刘某的事实。2010年9月21日，某市电影发行放映公司向原审法院起诉，要求某公司交付某市影视娱乐中心大楼，并办理相关权利凭证，法院在审理过程中，某公司对将某市影视娱乐中心大楼X、X号门面预售给他人的事实不持异议，原审法院于2010年12月21日作出(2010)湘法民一初字第X号民事调解书，确认影视娱乐中心大楼第3、X号门面的产权归被告所有，影视娱乐中心大楼的其余部分归某市电影发行放映公司，并在事实认定部分确认了某公司将影视娱乐中心第3、X号门面出售给他人的事实。
本案在一审过程中，根据原告的申请，法院于2010年12月28日作出(2010)湘法民二初字第355—X号民事裁定书，查封某市影视娱乐中心A栋第X号门面。
原审法院认为，原、被告争议的焦点有三个，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否成立；2、原告是否向被告支付购房款；3、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否为流质契约。对此，法院评判如下：
第一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否成立，对此，被告辩称没有在合同上签字，因此合同没有成立。法院认为，被告的诉讼主张不能成立。理由如下：1、《商品房买卖合同》在合同首页明确标示出卖人为被告；2、《商品房买卖合同》第7页出卖人一方委托代理人(签章)栏盖上“改建项目部”印章，出卖人一方出卖人(签章)栏签署“罗某某”姓名并加盖私章，而“改建项目部”系被告为承接某电影院改建项目而设立某临时部门，被告在向行政机关提出申请事项和进行民事活动时，均使用了该印章，罗某某则由被告确认为某电影院改建项目的负责人，代表被告对某电影院改建项目进行管理，因此，“改建项目部”与罗某某的签名、盖章均应当认定为被告的行为。至于在合同上出卖人一方的出卖人(签章)栏还是出卖人一方的委托代理人(签章)栏签名、盖章，不影响对被告在合同上签名盖章行为的认定；3、法院在审理某市电影发行放映公司与某公司合资、合作开某房地产合同纠纷一案中[案号为(2010)湘法民一初字第X号]，被告对讼争商铺已经预售给刘某的事实不持异议，法院(2010)湘法民一初字第X号民事调解书和某市人民政府湘政复决字(2010)第X号行政复议决定书均已确认被告将讼争商铺预售给刘某的事实；4、被告明确授权罗某某负责某电影院改建项目的所有事宜．并承包给罗某某，因而罗某某在合同上签字的行为代表被告，而不能视为个人行为。综合以上理由，被告辩称未在《商品房买卖合同》上签字，《商品房买卖合同》尚未成立某辩解意见不能成立，法院不予采纳，法院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立某具有法律效力。
第二、原告是否已向被告支付购房款。对此，原告主张已经实际交付，被告在法庭辩论中提出原告没有交付购房款，法院认为被告的答辩意见不能成立，理由如下：1、被告已经向原告出具《收款收据》，依法应当认定原告已向被告支付购房款；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与罗某某签订的《声明》均明确约定，购房款用某市影视娱乐中心A栋工程款列抵，说明原、被告已就购房款的支付方式达成一致意见，并实际执行；3、如果原告未向被告支付购房款，则被告不可能向原告出具《收款收据》，罗某某亦不可能与原告签订《声明》。
第三、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否为流质契约，法院认为，流质契约是指当事人在签订抵押合同时，或者债权清偿期届满前，约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。流质契约的要件有：1、当事人之间存在抵押等担保法律关系；2、约定债务未受清偿时抵押物归债权人所有；3、在债务履行期间届满前作出约定。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，流质契约无效。但是，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是买卖合同，而不是抵押合同，不存在设立某押等情况，当然更谈不上抵押物所有权转移的问题，因此，被告在法庭辩论中提出《商品房买卖合同》系流质契约的意见不符合法律的规定，法院不予采纳。
综上所述，原、被告均在《商品房买卖合同》签字或者盖章，合同依法成立，鉴于该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，因此，依法具有法律效力，双方当事人均应当严格遵守，全面履行。原告已向被告支付全部购房款，履行了自己的义务，被告则应当按照合同约定的时间交付房屋，并按合同约定代为办理好产权证等相关手续。被告逾期交付房屋，并且未代办好产权证等相关手续的行为构成违约，依法应当承担违约责任，即按《商品房买卖合同》的约定为原告代办好产权证等相关手续并交付给原告，同时承担逾期交付房屋的违约责任。原告认为被告逾期交付房屋15个月，应按每月4%的标准向原告支付违约金236880元，但《商品房买卖合同》第九条第2项的内容为：“买受人愿意继续履行合同的，出卖人向买受人支付逾期已交房款4%的违约金”，按照这一约定，法院认定被告逾期交付房屋应向原告支付违约金31584元并予以支持。至于原告与罗某某签订的《声明》，其实质为附条件的买卖合同，即罗某某在一定条件下可向刘某购买讼争商铺，该合同不影响本案原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力，也不对原、被告在本案中的权利义务产生影响。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三十二条、《中华人民共和物权法》第一百八十六条之规定，判决：一、由被告某有限公司为原告刘某代办好某市影视娱乐中心A栋X号商铺的房屋权属证书；二、由被告某有限公司向原告刘某支付逾期交付房屋违约金31584元。以上判决内容，限在本判决生效后十日内履行完毕，如末按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4855元，财产保全费4468元，合计9323元，由被告某有限公司负担6000元，原告刘某负担3323元。
原审判决宣告后，某公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审，其理由是：一审认定上诉双方的《商品房买卖合同》依法成立某错误的，与刘某签订合同的是罗某某而不是某公司；被上诉人刘某没有向上诉人某公司支付购房款，某公司也无需向刘某支付工程款，因为施工单位是某市建筑安装工程有限公司而不是刘某；即使某公司与刘某签订了合同，因刘某没有付款，某公司有权解除合同；本案所涉《商品房买卖合同》实为流质契约。
刘某答辩称，上诉人的上诉理由不成立：一、关于合同是否成立。1、某电影院改建项目真正的投资人受益人都是罗某某个人，只是以上诉人的名义从事开某销售活动，上诉人授权罗某某处理所有与该项目有关的事务，该项目所有报建、招某、施工、销售等相关事务都由罗某某办理，该项目X号门面及其他房屋的销售合同与答辩人的合同形式完全相同且房屋早已交付使用。2、答辩人X号门面买卖合同上所盖“湘中经济适用住房开某有限公司某电影院改建项目部”印鉴，是某公司为该项目专门刻制的，在该项目的开某、销售、行政复议及其他民事活动中一直使用。3、某市人民法院（2010）湘法民一初字第X号《民事调解书》对该项目X号门面已被出售给答辩人的事实已予以确认。
二、关于刘某是否支付了购房价款。2009年4月17日，上诉双方签订合同时，刘某当即支付了全部购房款789600元，上诉人开某《收款收据》，收据加盖了“某公司某电影院改建项目部财务专用章”及罗某某个人印鉴。电影院改建项目的施工单位名义上是某市建筑安装工程有限公司，但实际施工人是刘某，该项目的工程款全部是直接支付给刘某，上诉人在与某电影发行放映公司的诉讼中明确提到“将X号门面出售给建筑公司老总刘某，建筑工人才未因拖欠工资而闹事”。合同签订并付款后，刘某与上诉人罗某某签署的《声明》中明确表示“实为抵付刘某A栋的工程进度款”。这说明上诉人不承认收到了购房款的理由不能成立。
三、关于合同是否为流质契约。1、本案合同不是担保合同，不存在约定任何抵押物及其所有权转移的内容。2、2009年4月17日，刘某向上诉人购买房屋时，带上了全部现款当场交付，还请了多人押解现金。刘某提出了条件，必须由上诉人即时将这笔款项返还给刘某作为工程进度款，以解拖欠民工工资的问题。3、合同成立某，双方签订的声明约定在2009年8月30日前，罗某某可用100万元收回所出售的门面。这种回购，是附时间和价格条件的回购房屋行为，本质上仍是房地产买卖行为，属于买卖合同调整的范畴，不是流质契约。4、刘某购买的X号门面，在当时并不便宜，在同地段是当时的最高价。与上诉人所称的流质契约中债权人低价获取抵押物所有权的说法截然相反，因此上诉人称合同为流质契约的说法完全不成立。
双方当事人未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与原审查明的一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉双方争议的焦点是：1、某公司与刘某签订的《商品房买卖合同》是否成立；2、刘某是否向某公司支付了购房款；3、双方签订的《商品房买卖合同》是否为流质契约。
第一、关于某公司与刘某签订的《商品房买卖合同》是否成立，某公司辩称该公司没有在合同上签字，因此合同没有成立。本院认为，某公司的主张不能成立：1、《商品房买卖合同》在合同首页明确标示出卖人为某公司；2、《商品房买卖合同》第7页出卖人一方委托代理人(签章)栏盖上“改建项目部”印章，出卖人一方出卖人(签章)栏签署“罗某某”姓名并加盖私章，而“改建项目部”系某公司为承接某电影院改建项目而设立某临时部门，该公司在向行政机关提出申请事项和进行民事活动时，均使用了该印章，罗某某则由某公司确认为某电影院改建项目的负责人，代表某公司对某电影院改建项目进行管理，因此，“改建项目部”与罗某某的签名、盖章均应当认定为某公司的行为。至于在合同上出卖人一方的出卖人(签章)栏还是出卖人一方的委托代理人(签章)栏签名、盖章，不影响对某公司在合同上签名盖章行为的认定；3、原审法院在审理某市电影发行放映公司与某公司合资、合作开某房地产合同纠纷一案中[案号为(2010)湘法民一初字第X号]，某公司对讼争商铺已经预售给刘某的事实不持异议，原审法院(2010)湘法民一初字第X号民事调解书和某市人民政府湘政复决字(2010)第X号行政复议决定书均已确认被告将讼争商铺预售给刘某的事实；4、某公司明确授权罗某某负责某电影院改建项目的所有事宜．并承包给罗某某，因而罗某某在合同上签字的行为代表某公司，而不能视为个人行为。因此，在某电影院改建项目中，罗某某以“某有限公司某电影院改建项目部”的名义实施的法律行为，应视为某公司的行为，故本院认定某公司与刘某签订的《商品房买卖合同》依法成立某具有法律效力。
第二、刘某是否已向某公司支付购房款。对此，刘某主张已经实际交付，某公司认为刘某没有交付购房款，本院认为某公司的主张不能成立：1、某公司已经向刘某出具《收款收据》，依法应当认定刘某已向某公司支付购房款；2、某公司与刘某签订的《商品房买卖合同》及双方签订的《声明》均明确约定，购房款用某市影视娱乐中心A栋工程款列抵，说明双方已就购房款的支付方式达成一致意见，并实际执行；如果刘某未向某公司支付购房款，则某公司不可能出具《收款收据》，罗某某亦不可能与刘某签订《声明》。至于某公司为什么未将工程款付给施工单位某市建筑安装公司，而付给刘某，为什么不支付现金而以购房款冲抵，不属本案审理范围。本院确认刘某已经向某公司支付全部购房款。
第三、双方签订的《商品房买卖合同》是否为流质契约。流质契约是指当事人在签订抵押合同时，或者债权清偿期届满前，约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。流质契约的要件有：1、当事人之间存在抵押等担保法律关系；2、约定债务未受清偿时抵押物归债权人所有；3、在债务履行期间届满前作出约定。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，流质契约无效。但是，本案上诉双方签订的《商品房买卖合同》是买卖合同，而不是抵押合同，不存在设立某押等情况，当然更谈不上抵押物所有权转移的问题。同时，刘某是以市场合理价格购买门面，并未利用自己的优势地位和对方的困难情况，故意压低价格，损害对方合法权益，因此，某公司提出《商品房买卖合同》系流质契约的意见不符合法律的规定。
综上所述，上诉人某公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4855元，由上诉人某有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长韩小平
审判员罗某
审判员冯海燕
二0一二年三月八日
书记员郭新蓉
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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