上诉人（原审本诉原告、反诉被告）向某
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）王某
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）光山县X村民委员会。
上诉人向某、王某因与被上诉人光山县X村民委员会（以下称望城村委会）租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2011）光民初字第X号民事判决，向某院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人向某、王某，委托代理人，被上诉人望城村委会委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，二原告从事席梦思床垫加工销售业务，2008年4月17日与被告望城村委会签订房屋租赁合同，约定租期十年，每年租金10000元，合同期内租金不变，租金一年一交，如有违约赔偿对方一切损失。合同签订后，原告于每年的4月17日向某告交纳房租。2010年分两次交纳，第某次于4月25日交齐房租。2011年4月17日因原告没有如期交纳房租，被告先后两次催告原告交房租，在原告拒交后，被告于5月上旬将厂房大门上锁，但二原告仍未交纳房租。经望城村委会集体研究，向某告下达了解除合同通知书。后二原告于5月中旬向某告交纳房租，被告以二原告违约而拒收房租。2011年5月17日二原告只好将房租费交到光山县公证处进行提存。2011年5月18日被告在槐店司法所的见证下，以原告违约为由向某告下发了解除合同通知书。后经双方协商达不成协议，原告起诉要求被告停止侵权并赔偿一天的损失1000元。另认定，被告向某告出租的房屋系槐店乡X村原小学校，无任何房屋证件。被告称，原告提存的房租公正书是在村委会下发解除合同通知书后收到的。
原审认为，房屋租赁应当遵循平等，自愿、合法和诚实信用的原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某的规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规则许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案望城村委会所出租的房屋小学校无任何证件，参照该司法解释的规定，原、被告所签订的租赁合同属无效合同。无效合同自始没有法律约束力。因此，原告并没有取得合法的租赁经营权，故原告请求被告停止侵权的诉讼请求，本院不予保护。被告锁厂房大门给原告造成损失，原告要求赔偿一天1000元的请求，只有王某雄的证言，而无其他证据佐证，本院不予保护。被告反诉要求解除合同的请求，由于合同无效，解除已无实质意义。关于被告反诉请求二原告交纳房租费至搬走之日的主张，符合法律规定，本院予以支持，其标准参照合同的标准执行。依照《中华人民共和国合同法》第某十二条（五）项，第某十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第某条、第某、第某条之规定，判决：1、原告向某、王某（反诉被告）与被告（反诉原告）光山县X村民委员会签订的租房合同无效；2、二原告应向某告交纳房租费（按一年10000元标准计）至搬走之日止，并于本判决生效后一个月内腾出所承租房屋；3、驳回二原告的诉讼请求；驳回被告的其他诉讼请求。案件受理费200元由向某、王某承担。反诉费200元，由望城村委会承担。宣判后向某、王某不服向某院提出上诉。
向某、王某的上诉理由及请求主要是：1、原审认定事实和适用法律错误，被上诉人出租的房屋是属其所有的村小学，该小学建于几十年前，无产权证件，因无学生上学，停用后才租给我们。我们修复了荒废的房屋，安装了高压设备，打了水井、投资了30余万元，你忽然说要收回房屋是恶意的，一审法院不应支持。最高法院的司法解释是指规划区X镇房屋，而被告租给我们的房屋不是城镇房屋，不适用该解释。2、我们在规定的时间内交房租而被上诉人不收，无奈我们又在公证处那里提存，不是拒交房租。请求撤销原判，判决继续履行合同，赔偿损失。
本院经审理查明的事实与原审认定基本一致。
本院认为，上诉人向某、王某与被上诉人望城村委会在平等、自愿的基础上签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应严格遵守自觉履行。上诉人所承租的房屋原系原村X镇房屋。该房建设时间较早，虽无规划许可证，可也已实际使用多年，原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》的相关规定，属适用法律错误。被上诉人锁上诉人厂区大门，确属侵权行为，应予停止。此行为虽对上诉人的生产经营产生一定影响，但上诉人未提供相关损失的直接证据，故其要求赔偿损失的请求，本院不予支持。上诉人因故晚交房租费数日，并非恶意拖欠拒交，故被上诉人据此反诉要求解除租赁合同的请求理由不充分，本院亦不予支持，双方应继续履行房屋租赁合同。原审认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销光山县人民法院（2011）光民初字第X号民事判决；
二、被上诉人望城村X区大门的侵权行为；
三、驳回上诉人其他诉讼请求。
四、驳回望城村委会的反诉请求。
一、二审案件受理费各400元均由望城村委会承担。
本判决为终审判决。
审判长王某志
审判员余多成
审判员李敏
二○一二年五月十日
书记员胡洋
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