海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民再字第X号
原审上诉人谢某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人林某某，海口水电公司职员。
委托代理人蔡先国，海南维特律师事务所律师。
原审被上诉人黄某某，女，X年X月X日出生，汉族，定安县X路分局居丁养路段职工，住（略）。
委托代理人莫某某，海南省电影公司干部。
委托代理人冯怀东，海南刚峰律师事务所律师。
一审被告海南省大兴开发建设公司，住所地：海口市X路X号亿美楼B座1007房。
原审第三人梁某某，男，X年X月X日出生，汉族。住所（略）。
原审第三人李某某，女，X年X月X日出生，汉族。住所（略）。
黄某某与海南省大兴开发建设公司(以下简称大兴公司)及第三人梁某某、李某某、谢某房屋买卖合同纠纷一案，新华区人民法院1999年3月18日作出(1998)新民初字第X号民事判决，谢某不服上诉至本院。本院于1999年11月17日作出(1999)海中法民终字第X号民事判决，该判决已发生法律效力。2000年12月14日，本院以(2000)海中法民监字第X号民事裁定决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人谢某的委托代理人林某某、蔡先国，原审被上诉人黄某某的委托代理人莫某某、冯怀东到庭参加了诉讼，一审被告海南省大兴开发建设公司、原审第三人梁某某、原审第三人李某某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海口市新华区人民法院(1998)新民初字第X号民事判决认为：依据海南省高级人民法院(1999)琼高法鉴文字第X号检验鉴定书结论，应认定黄某某与现代交易所签订的《房屋销售合同》为有效合同。交易所未依约及时为原告办理房产证，已构成违约，应当承担违约责任。由于交易所在案件审理期间已被工商部门依法注销，不再具有法人资格，故其民事责任应由开办单位被告海南省大兴开发建设公司承担。第三人梁某某曾在原告之前与交易所签订《房屋销售合同》，但根据《鉴定书》结论，该合同应认定为无效合同。合同无效，过错在于交易所。交易所依合同取得的购房款应返还给第三人梁某某，并承担梁某某合理的利息损失。由于该合同无效，故梁某某与李某某签订的《房屋转让协议》及李某某与谢某签订的《房屋转让协议》均属无效合同。梁某某和李某某依该合同所取得的购房款均应返还，并承担李某某和谢某合理的利息损失。金宇花苑C幢X房屋产权应归原告所有。谢某拒绝搬出该房，对原告已购成侵权。遂判决：(一)被告海南省大兴开发建设公司应于本判决生效后30日内为原告黄某某办理金宇花苑C幢X房屋产权证书；(二)第三人谢某应于本判决生效后10日内搬出金宇花苑C幢X房，将该房返还给原告居住使用；(三)被告海南省大兴开发建设公司返还第三人梁某某购房款（略）元及利息，第三人梁某某返还第三人李某某购房款（略）元及利息，第三人李某某返还第三人谢某购房款（略）元及利息。
本院(1999)海中法民终字第X号民事判决认为：黄某某与交易所签订的《房屋销售合同》是双方在自主自愿、平等互利的原则下所签订。合同签订后，黄某某按合同约定付了购房款的97％及缴付水电管理费，交易所将房屋交付给黄某某。经海南省高级人民法院诉讼证据鉴定中心的鉴定，黄某某与交易所签订合同的印章印文和样本印章印文是同一印章所盖。因此可以认定双方所签订的合同合法有效。交易所未按合同约定及时为黄某某办理房产证，已构成违约，应承担违约责任。由于交易所已被工商部门依法注销，不再具有法人资格，故其民事责任应由其开办单位海南省大兴开发建设公司承担。1994年5月17日梁某某与交易所签订一份《房屋销售合同》，并将购房款（略）元付给交易所，但经海南省高级人民法院诉讼证据鉴定中心鉴定，梁某某与交易所所签合同中，交易所所盖的印章印文与样本印章印文不是同一印章所盖。现交易所已不存在，对梁某某与交易所签订的合同是否真实，无法认定。故该合同是否合法有效，本院无法确认。因此梁某某与交易所签订的购房合同无法确认其效力，梁某某与李某某、李某某与谢某所签订的购房合同均无法确认其法律效力。上诉人主张该房屋的产权无理，本院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。
原审上诉人谢某乙，金宇花苑C幢X房已于1994年5月17日由交易所卖给梁某某，此后梁某将该房转让给李某某，李某将该房转让给我本人，以上均已钱房两清。原审仅凭黄某某合同中的印章与交易所在工商年检报告中的印章一致，就认定后发生的买卖关系有效，而先发生的买卖关系无效，进而认定我对黄某某构成侵权，系事实不清，证据不足的错误认定。请求撤销一、二审判决，确认梁某某与交易所签订的《房屋买卖合同》及梁某某与李某某、李某某与我本人的房屋买卖行为有效。
原审被上诉人黄某某答辩称，根据有关部门的鉴定结论，我与交易所签订的《房屋买卖合同》中的交易所印章是有效的印章，以有效的印章进行的法律行为是有效的。而梁某某合同中交易所的印章是非法的，因此以非法印章签订的合同是无效合同。请求维持原审判决。
围绕双方争议焦点，经审理查明：
1994年5月17日，梁某某与海南现代房地产交易所(以下简称交易所)签订一份《房屋销售合同》，约定：梁某某以每平方米2260元的价格向交易所购买海口市X路金宇花苑C幢X房，面积为72．8平方米，最终面积以产权证为准，总价款为164，528元。合同签订时梁某某付总价款的5％计8226元。合同签订后30天内付总价款的25％计（略）元。合同签订后4个半月内(工程封顶)付总价款的20％计（略）元。合同签订后5个半月内付总价款的20％计（略）元。房屋交付使用时付总价款的7％计（略）元。办妥房产证后付清余款。交易所应于1995年1月31日前交房。合同签订后，梁某某于1994年5月17日付8226元，6月17日付（略）元，8月20日付（略）元，10月6日付（略）元，11月28日付（略）元，1995年10月25日付（略）元，分6次共付购房款（略）元。交易所向其开具了6份收据。1997年10月8日，梁某某与李某某签订《购房转让协议合同》，约定，梁某某将金宇花苑C幢X房转让给李某某，价款为93，800元。签约后李某某分别于同年10月9日、12月29日付给梁某某93，000元。梁某某将原购房合同和付款收据交给了李某某。1998年6月5日李某某又与谢某签订一份《房屋转让协议》，约定李某某将金宇花苑C幢X房转让给谢某价款为85，000元。谢某当日付清全部房款给李某某。
1995年3月9日，黄某某与交易所签订一份《房屋销售合同》，约定：黄某某以每平方米2260元的价格向交易所购买海口市X路金宇花苑C幢X房，面积为72．7平方米，最终面积以产权证为准，总价款为（略）元。合同签订时，黄某某应付总价款的90％，计（略）．80元。房屋交付使用时，再付总价款的7％。办妥房产证后，付清余款。交易所应于1995年3月31日前将房屋交付给黄某某使用，并负责代办房屋所有权证。合同签订后，黄某某于1995年10月17日向交易所一次性付了97％的购房款（略）元和水电管理费押金1030元，交易所向黄某某开具了盖有交易所财务专用章的两张收据。
还查明，因交易所1996年、1997年没有办理工商年检，1998年9月24日海南省工商管理局决定吊销交易所的营业执照。1998年一审法院依黄某某的申请，决定变更被告交易所为海南省大兴开发建设公司。经海南省高级人民法院诉讼证据鉴定中心鉴定，交易所与黄某某签订的合同上的公章印文、收款收据上的财务专用章印文与交易所预留在工商局使用过和公安局的备案的印章印文是同一印章盖印。交易所与梁某某签订的合同上的公章印文和收款收据上的财务专用章的印文与交易所在工商局使用过和公安局预留的印章印文不同。依据海南省物证鉴定中心的鉴定结论查明，交易所与梁某某所签合同上甲方代表交易所付总经理曾登高的签名笔迹与曾登高本人签名的笔迹相同。与梁某某同时期购房的符开宏、李某、唐毅与交易所签订的购房合同上甲方代表曾登高的签字笔迹与梁某某合同上曾的签字笔迹一样，是曾登高本人的签字笔迹。还查明交易所曾使用不同的几枚公章和财务专用章与他人签订《房屋销售合同》并向购房人开具收据。
1998年3月黄某某发现李某某住在金宇花苑C幢X房，要求其搬出，遭拒绝后遂成讼。
以上事实有原审上诉人、原审被上诉人的陈述、原审被上诉人与交易所签订的《房屋销售合同》及收款收据、原审第三人梁某某与交易所签订的《房屋销售合同》及收款收据、原审第三人李某某与谢某签订的《房屋转让协议》及收条、海南省工商局琼工商处字(1998)X号文件、海南省高级人民法院诉讼证据鉴定中心及海南省物证鉴定中心的笔迹、印章鉴定。上述证据经过庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，梁某某与交易所签订的合同、收款收据上的公章印文、财务专用章印文虽与交易所在工商局使用过和公安局备案的印章印文不同，但合同上甲方代表曾登高的签名确是曾登高本人所签，而曾登高又是交易所的付总经理，曾作为交易所的代表与多人签订过《房屋销售合同》。而且交易所在销售房屋的过程中，除了使用其在公安部门备案的印章外，还在同期使用过另外两枚不同的印章。作为购房者，其只要确认是与交易所签订合同即可，并无义务，也不具备审查对方所用印章是否与公安部门的备案印章一致的能力。由于梁某某与交易所签订的合同及付款时间均在黄某某之前，且梁某某、李某某、谢某购房后又先后占有使用该房至今，依据“买卖在先”原则，梁某某与交易所签订的《房屋销售合同》应认定为有效合同。之后梁某某将房屋转卖给李某某，李某某又将房屋转卖给谢某的行为没有违反有关法律规定，其间所签的房屋转让协议亦为有效协议。原审上诉人谢某的请求有理，本院予以支持。交易所在已经将C幢X房出售给梁某某的情况下，又将房屋重复出卖给黄某某，是一种民事欺诈行为，根据《民法通则》第五十八条第3项规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下所为”的民事行为无效。故黄某某与交易所签订的《房屋销售合同》无效。根据《民法通则》关于无效合同的处理原则，大兴公司应当返还黄某某的购房款并赔偿相应银行利息。一、二审判决认定事实不清，适用法律不当。
依据《中华人民共和国民法通则》第61条、《中华人民共和国民事诉讼法》第184条之规定，判决如下：
一、撤销本院(1999)海中法民终字第X号民事判决；
二、撤销海口市新华区人民法院(1998)新民初字第X号民事判决；
三、海南省大兴开发建设公司应于本判决生效后30日内为谢某办理金宇花苑C幢X房房屋产权证书，办证费用按照国家有关规定由双方各自负担；
四、海南省大兴开发建设公司应于本判决生效后10日内返还黄某某购房款和水电管理费押金共计（略）元及利息(自1995年10月17日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款最高利率计息)。
本案一、二审案件受理费9592元由海南省大兴开发建设公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘蔚
审判员涂国华
审判员裴斐
二○○一年五月十七日
书记员陈萍
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