上诉人(原审被告)樊某，男。
委托代理人李学林，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人(原审原告）范某，女。
委托代理人郭志旺，襄阳市X区浩然法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
上诉人樊某因与被上诉人范某房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市X区人民法院〔2011〕襄民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月6日受理后,依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员王利敏、施永建参加评议的合议庭，并于2012年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人樊某的委托代理人李学林，被上诉人范某及其委托代理人郭志旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：案外人王咏梅与樊某长期以来存在房屋租赁关系，王咏梅将其所有的位于襄阳市X区X路X巷的门面房一间租给樊某从事蒸馒头生意，月租金5O0元。2011年夏，樊某未经出租人王咏梅的同意，在房屋的外墙上悬挂“转让”字样欲转租该房屋。2011年7月7日，范某与樊某协商并达成口头租赁协议，约定由樊某将门面房转租给范某使用，并告知范某其转租行为已得到出租人王咏梅同意，双方约定范某的租赁时间从2011年7月1日起算，樊某已向王咏梅支付房租至当年9月2日，有1000元的利益由范某享有，范某支付以后的房租。双方还约定，范某在承租时须附条件的接收樊某使用的物品，物品折价及樊某已交尚有使用期限权的租金1000元共计14000元，由范某向樊某支付。对转让的物品，双方没有办理移交及估价，审理中范某认可樊某转租房屋时转让了下列物品：压面机及和面机各一台，发酵箱一台及发酵盘18个、蒸包笼1个、冰柜1台、煤气罐4个、木铁板1个、食用油3壶共27斤、电子秤及柜子一套、工作台一个，笼扇3O个、垫子20个、水圈3个、盖子4个、装馒头的保温箱1个、打火灶1个、面粉1袋25公斤、方便袋若干、桌子1张、靠椅1把、小凳子1把、电话1部、包括剩余两个月的房租1000元。2011年7月7日，范某向樊某支付现金14000元，樊某出具收据一份。范某经营至当月20日，王咏梅发现租赁户易人，认为樊某未经本人允许擅自将其门面房转给他人经营，并得知樊某从转租房屋中收取额外费用，立即限范某腾出门面房。范某于2011年7月21日搬出该门面房，并另租房屋将接受樊某转租房屋时一并转让的上列物品（除消耗品外）存放至今。在审理过程中，双方对交付物进行了书面确认。
原审法院认为：无处分权的人处分他人财产，未获得权利人的追认，该合同无效。樊某未经房屋所有权人王咏梅的同意，擅自将租赁王咏梅的房屋转租给范某，事后王咏梅又不追认，致范某被王咏梅责令迁出了讼争的房屋。上述事实表明，樊某与范某口头约定的房屋转租合同无效。范某要求樊某返还财物的诉请于法有据，予以支持，但范某接受转租房屋后实际使用讼争房屋近一个月时间，应比照樊某向王咏梅支付租金的标准扣减。由于樊某转租房屋时附随转让的物品，双方未办理移交和估价手续，应以范某认可的事实向樊某返还。樊某辩称该转租协议经房主同意，合同属有效协议，但不能提供相应的证据支持，不予采信。据此判决：一、范某与樊某口头约定的房屋转租合同无效。二、判决生效之日起十日内，范某向樊某返还压面机及和面机各一台，发酵箱一台及发酵盘18个、蒸包笼1个、冰柜1台、煤气罐4个、木铁板1个、食用油3壶共27斤、电子秤及柜子一套、工作台一个，笼扇30个、垫子20个、水圈3个、盖子4个、装馒头的保温箱1个、打火灶1个、面粉一袋25公斤、方便袋若干、桌子1张、靠椅1把、小凳子1把、电话1部。三、樊某在前条规定的期限内向范某返还人民币13500元(已扣减范某使用房屋的房租500元)。案件受理费100元，由樊某负担。
上诉人樊某不服一审判决向本院提出上诉称：（一）原判认定事实错误。1、认定上诉人未经房屋所有人王咏梅同意转租房屋及告知被上诉人其转租行为已得到王咏梅同意与客观事实不符，且没有充分证据证实。事实上，上诉人转让设备及门面房时，房主王咏梅不但是明知的，并且是上诉人与被上诉人双方共同征得了房主王咏梅的同意。2、认定双方是附条件转让的设备与客观事实不符，并且没有证据证实。事实上，被上诉人主要受让的是设备、技某、客户资源等，而接手门面房是次要的。双方应属分别订立了两份协议，即：设备、技某、客户资源等转让协议和门面房转租协议。（二）原判适用法律错误。上诉人与王咏梅订立的房屋租赁合同是有效的，上诉人租金已缴至2011年9月2日，因此，上诉人与王咏梅之间订立的房屋租赁合同于20l1年9月2日前是有效的合同，应受到法律保护。被上诉人受让上诉人所有的设备、技某、客户资源等系双方当事人真实意思表示，是有效的合同，对双方均有约束力。被上诉人在订立门面房转租合同时，明知门面房的房主是王咏梅，当时双方还征求过房主的同意。因此，双方订立的门面房转租合同应属有效的合同。因此，原判以无处分权的人处分他人财产，未获得权利人的追认，该合同无效是错误的。（三）原判违反法定程序。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人范某答辩称：（一）上诉人提出转租房屋时双方征得房主王咏梅同意，完全与事实不符，如果房主同意转租就不会赶走答辩人，房主出具的“证明”足以推翻上诉人的上诉陈述。（二）上诉人未经房主同意将房屋转租给答辩人，原审判决认定转租无效，适用法律是正确的。原审判决认定的事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院依法维持。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。樊某不是房屋所有权人，其无权转租的后果是出租人解除权的行使，出租人不解除合同时，转租关系依然存在，出租人解除合同时，转租合同随着出租人解除合同行为的行使而终止。樊某与房屋所有权人王咏梅之间没有签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同。王咏梅对樊某的转租行为不追认，并责令范某迁出讼争的房屋，导致范某与樊某的租赁合同无法履行，樊某与范某之间的转租合同应属无效。范某要求因该合同取得的财产相互返还符合法律规定。樊某上诉提出转租房屋时征得了房主王咏梅的同意，转租合同为有效合同的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。樊某与范某关于房屋内设备的转让是建立在房屋转租的基础上，范某受让设备的意图是利用转租的房屋继续从事樊某原从事的蒸馒头生意。房屋转租无效，导致双方合同目的不能实现，原审判决支持范某要求一并返还樊某相应物品的请求并无不当。故樊某提出设备的转让属有效的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人樊某负担。
本判决为终审判决。
审判长张耀明
审判员王利敏
审判员施永建
二０一二年二月十七日
书记员赵阳
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