原告何某。
委代理人黄克乾。
委托代理人刘某甲。
被告湖北珩生投资有限公司。
法定代表人张某。
委托代理人刘某乙。
委托代理人陈某某。
原告何某诉被告湖北珩生投资有限公司（以下简称珩生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年11月30日立案受理后，依法适用简易程序审理，并由某判员李黎嘉独任审判，于2011年12月19日公开开庭进行了审理。原告何某的委托代理人黄克乾，被告珩生公司委托代理人刘某乙、陈某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。`
原告何某诉称：2008年7月29日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“珩生•领袖城”小区第丁X-X-X号商品房，房屋价款311331元，被告于2009年3月28日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。到了2009年3月28日，被告不能按约定日期、条款交房。经双方协商，原告同意在满足一定条件的前提下方可将交房期限延期至2009年9月28日，否则不予延期。2009年9月28日，被告不仅对原告提出的装修整改意见未作丝毫处理，而且依原合同约定，被告所交付的房屋达不到交房条件。原告多次提出要验看《建设工程竣工验收备案表》及《房屋实测面积报告》，被告均以各种理由某诿拒绝。是此，原告诉至法院请求依法判令:1、被告支付2009年3月28日至2011年7月19日的逾期交房违约金52490元；2、本案的诉讼费由某告承担。
原告何某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证某：
证某一、《武汉市商品房买卖合同》一份。拟证某原、被告双方的商品房买卖合同关系成立。双方约定被告应于2009年3月28日前交房，以及被告逾期交房应承担的违约责任。
证某、《补充协议》及《“珩生•领袖城”业主装修调整意见申请表》各一份。拟证某原、被告双方于2009年3月11日重新约定：被告必须在严格遵循装修调整意见的前提下，原告方同意将交房时间延期至2009年9月28日。
证某三、武汉市X区人民法院《执行裁定书》二份。拟证某涉案房屋至2011年5月11日才具备交房条件。
证某四、《销售不动产统一网络发票》。拟证某原告购买的房屋实际金额为311331元，比合同中约定的价款高3633元。
被告珩生公司辩称：1、被告于2009年9月30日向原告交付了房屋并办理了入户手续，原告已实际接收占用了该房屋，应视为双方对房屋的有效交付使用；2、被告于2011年3月30日补办了涉案房屋的竣工验收备案手续和证某，违约金的计算时间应截止到2011年3月29日止；3、由某、被告双方在合同中约定的违约金数额高于原告的实际损失，且鉴于原告于2009年9月30日已收房入住的事实，请求法院对双方约定的违约金比例进行调整。
被告珩生公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证某：
证某一、《业主入伙收费表》、《签领钥匙登记表》、《交房业主领用资料登记表》。拟证某被告已于2009年9月30日向原告交房，原、被告之间已办理了房屋交接手续。
证某、《工程竣工验收备案证某书》。拟证某涉案房屋已达标准。
经庭审质证，被告珩生公司对原告何某提交的证某发表如下质证某见：对证某一、证某、证某四均无异议；对证某三的真实性无异议，但其认为该证某与本案无关。
原告何某对被告珩生公司提交的证某发表如下质证某见：对证某一、证某的真实性无异议，但对其举证某的有异议。
经审理查明：2008年7月29日，原告与被告签定了《武汉市商品房买卖合同》一份。双方在合同中就付款方式和期限、交房的条件和期限、交接的手续以及买卖双方逾期不履行各自义务应承担的违约责任等事项作出了约定，即被告以预售的形式将其开发的“珩生•领袖城”小区第丁X幢X单元X层X号商品房，以价款311331元出售给原告，并于2009年3月28日前将符合条件的商品房交付给原告使用。其中第十条约定：逾期交付不超过60日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
合同签订后，原告按约定履行了全部付款义务，但被告未如期交付房屋。2009年3月11日，原告针对涉案房屋出现的问题向被告提出装修调整意见，并表示被告在严格遵循其提出的装修调整意见的前提下可延期交房。2009年9月30日，原告签署了《业主入伙收费表》、《签领钥匙登记表》、《交房业主领用资料登记表》。原告认为被告不能按约定日期、条款交房，其应当承担合同约定的违约责任，由某双方发生诉争。
另查明，“珩生•领袖城”小区第丁X幢楼于2011年3月30日取得《建筑工程竣工验收备案证》。于2011年5月11日取得《商品房项目竣工交付使用备案证》。
本案争议的焦点为：被告应如何某担逾期交房的违约责任。
本院认为：根据双方签定的《商品房买卖合同》第九条之规定，被告在2009年3月28日前应将符合条件的商品房交付给原告使用，但实际上被告未按此约定履行。从庭审查明可知，至2011年3月30日，被告取得《建筑工程竣工验收备案证》，于2011年5月11日方取得《商品房项目竣工交付使用备案证》，即此时的涉案房屋才具备合同约定的交付使用条件。因此，原、被告双方虽然于2009年9月30日办理了房屋交接手续，但因涉案商品房尚不具备合同约定的交付使用条件，仍应视为被告未交房，故被告的行为构成违约，其应当承担逾期交房的违约责任。
综上，本院认为：原告何某与被告珩生公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，符合法律规定，属合法有效合同。原告依合同的约定支付了购房款，但被告并未按约定的期限交付房屋，其行为构成违约，理应承担相应的逾期交房违约责任，故本院对被告在庭审中的抗辩观点不予采信。原、被告双方虽然于2009年9月30办理了房屋交接手续，但此时的涉案商品房并不具备合同约定的交付使用条件，仍应视为被告未交房。因此，被告承担违约金的数额应从2009年3月28日起计算至2011年5月10日止，即772天。
在庭审过程中，被告提出原合同中约定的违约金数额过高，要求法院对原约定的违约金依法进行调整。本院结合原告的入住情况及实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据《中华人民共和国合同法》及其《解释》的相关规定，对被告的请求予以准许。关于调整违约金的幅度，将被告应承担的违约金从日万分之二调整为日万分之一较为合适，即被告应承担违约金的数额为24035元（311331元×0.0001×772天）。故对原告提出要求被告承担违约金超过24035元的部分，因无充足证某证某，本院不予支持。是此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告湖北珩生投资有限公司于本判决生效之日起5日内向原告何某支付违约金24035元。
二、驳回原告何某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取556元，由某北珩生投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员李黎嘉
二○一二年二月十日
书记员李晓华
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