湖南省长沙市X区人民法院
民事判决书
（2012）芙民初字第X号
原告谢某，男，某年某月某日出生，汉族，户籍地（略）。
委托代理人钟某某，某律师事务所律师。
被告徐某，女，某年某月某日出，汉族，户籍地（略）。
原告谢某与被告徐某房屋租赁合同纠纷一案，谢某于2012年3月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员阳曙文适用简易程序独任审判，于2012年5月31日公开开庭进行了审理。书记员洪志芳担任庭审记录。原告谢某及其委托代理人钟某某到庭参加了诉讼，被告徐某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
谢某诉称:2011年11月22日，他通过长沙市嘉业房地产顾问有限公司（以下简称中介公司）中介，与徐某签订了一份《房屋租赁合同》，由徐某将长沙市X区X路X号南栋X号房出租给他使用，租赁期限自2012年1月4日至2013年1月3日，租金为3350元/月，租金实行一次性支付全年租金40200元，房屋押金为10000元，合同签订后，他按照某同约定于2011年12月29日一次性向徐某支付了全年租金40200元，房屋押金10000元；在房屋租赁期间，因徐某房屋装修所用材料问题，于2012年春节过后出现预埋水管爆裂，房屋严重浸水，无法正常居住使用，根据双方合同约定“当房屋及其附属实施、设备非因乙方（谢某）的过失或不合理使用而受到损坏时，甲方（徐某）应当在当天内修缮并承担相关的费用”，他多次联系徐某维修未果，因所租赁房屋无法正常使用，他不得不搬离该房屋，并委托律师发出《律师函》，解除了双方签订的《房屋租赁合同》，并要求徐某退还相关款项，而徐某至今仍未退还他的相关款项，请求判决确认双方之间所签订的《房屋租赁合同》已经依法解除；徐某向他返还房屋押金10000元和多收的房屋租金34693.15元、相关门禁卡费用30元、中介费损失1675元。
徐某未到庭也未向本院提供书面的答辩、质某意见和证据，本院视其放弃了答辩、质某、辩论和举证的权利。
经审理查明：2011年11月22日，经中介公司介绍，徐某和谢某签订了《房屋租赁合同》，约定由徐某将自己所有的芙蓉区X路X号南栋X房出租给谢某使用，租赁期限自2012年1月4日至2013年1月3日止，租金为每月3350元，租赁保证金10000元，租金按年支付，当房屋及其附属实施、设备非因乙方（谢某）的过失或不合理使用而受到损坏时，甲方（徐某）应当在当天内修缮并承担相关的费用；合同签订后，谢某按约定支付了徐某房屋租金40200元、房屋押金10000元、门禁卡押金30元，谢某和徐某每人支付了中介公司1675元中介费；2012年2月20日，因所租赁房屋出现浸水，谢某向物业管理公司反映后，物业管理公司查看后认为是业主装修时预埋水管漏水，2012年2月22日，谢某搬离了该房屋，将房屋钥匙交给了中介公司；2012年2月23日后，谢某通过短信联系徐某退房并委托湖南湘军律师事务所向徐某发出《律师函》，解除他与徐某所签订的《房屋租赁合同》，要求徐某返还他房屋押金10000元、房屋租金34693.15、门禁卡押金30元，共计44723.15元。
上述事实，有谢某的陈述、《房屋租赁合同》、照某、《收条》、湖南省万和物业管理有限公司的《物业管理处服务单》、《律师函》及EMS底单、《调查笔录》、手机短信等证据证实，本院予以认定。
本院认为：谢某和徐某2011年11月22日所签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有侵犯他人的合法权益，应为合法有效的合同，双方均应按照某同约定行使权利和履行义务；谢某根据合同约定支付了徐某房屋押金、租金后，徐某应该按照某同约定将能够满足居住条件的房屋交付给谢某使用；徐某交付给谢某使用的房屋因为房屋装修的原因出现浸水，导致谢某无法正常使用房屋，徐某应该按照某同约定及时维修并承担维修费用，徐某未按照某同约定进行维修，导致谢某租赁房屋的目的无法实现，谢某依法可以单方面解除《房屋租赁合同》，合同解除后，徐某应该将谢某所支付的押金和多支付的房租（X-X-X×（23日-4日）÷29天/月=34655.17元）返还给谢某；本案系徐某违反合同约定，将不能实现合同目的的房屋交付谢某，并未及时履行维修义务，导致谢某租赁房屋的目的实际无法实现，徐某应该对谢某因此所造成的损失（支付给中介公司的中介费）进行赔偿。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认谢某和徐某2011年11月22日所签订的《房屋租赁合同》已于2012年2月23日解除；
二、徐某自本判决生效之日起十日内返还谢某押金10030元、房屋租金34655.17元，并赔偿谢某中介费损失1675元，共计46360.17元；
三、驳回谢某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1040元，因适用简易程序减半收取520元，由徐某负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员阳曙文
二○一二年六月十五日
书记员洪志芳
附：判决书法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照某法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
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