广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
(2004)佛中法执二字第X号
异议人严钊，男，汉族，X年X月X日出生，住广东省佛山市X路近思里X号404房。身份证号：（略）。
申请执行人中国建设银行佛山市分行，住所地佛山市佛山大道南路X号。
负责人张某某，行长。
委托代理人王远胜，广东天伦律师事务所律师。
被执行人广东省佛山市城区置地集团公司，住所地佛山市X路X-X号二楼。
法定代表人黄某甲，总经理。
委托代理人陈某某，该公司职员。
被执行人广东省佛山市城区建设工贸实业公司，住所地佛山市X路X号二楼西梯。
法定代表人杨某某，经理。
委托代理人孔某某，该公司职员。
被执行人广东省佛山市城区宝丽企业公司，住所地佛山市佛山大道北路X号。
法定代表人黄某乙，经理。
委托代理人冯某某，该公司职员。
本院在执行中国建设银行佛山市分行(以下简称建行佛山分行)诉广东省佛山市城区置地集团公司(以下简称城区置地公司)、广东省佛山市城区建设工贸实业公司(以下简称城区工贸公司)、广东省佛山市城区宝丽企业公司(以下简称城区宝丽公司)借款合同纠纷一案过程中，异议人严钊于2003年7月29日向本院提出执行异议，本院于2004年3月8日立案审查，依法组成合议庭于2004年4月16日公开开庭听证。异议人严钊、申请执行人建行佛山分行的委托代理人王远胜、被执行人城区置地公司的委托代理人陈某某、被执行人城区工贸公司的委托代理人孔某某、被执行人城区宝丽公司的委托代理人冯某某到庭参加听证。本案现已审理终结。
异议人严钊称：佛山市中级人民法院查封的佛山市X路近思里X号404房，我已于1995年2月1日与佛山市城区置地公司签订购房协议书，并一次性支付了全部购房款（略）元，2003年7月15日为办理房产证，再次与城区置地公司签订一份《商品房买卖合同》，并于同年9月16日市房地产交易所出具了《商品房过户证明书》给我，已视为我购买的房屋登记过户。在办理该房国土证时方知道我所购房屋被法院查封，致使我无法办证。以上事实有证据证实，望贵院尽快查清事实，给予解封。
异议人严钊向本院提交的证据如下：1、《商品房购销协议书》(复印件)一份；2、《商品房买卖合同》(复印件)一份；3、“购房发票”(复印件)二份；4、《商品房过户证明书》(复印件)一份；5、广东省六建集团有限公司房地产开发分公司《关于购买近思里X号404房的说明》及委托代理书各一份；6、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》(复印件)一份；7、《拆迁合同补充协议书》(复印件)一份。
申请执行人建行佛山分行辩称：根据《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定，房地产转让应当办理房地产变更登记，取得房屋产权证和国有土地使用权证。房地产作为不动产物权发生转移以登记为要件。异议人未取得该房屋所有权，异议人可以依合同要求合同当事人承担返还房款的责任。贵院的查封合法有效，请驳回异议人的解封请求。
申请执行人建行佛山分行没有提交证据材料。
被执行人城区置地公司辩称：异议人严钊提交的证据属实。他所购买的近思里X号404房是在法院查封之前已签订《商品房购销协议》，且付清了购房款，购房合同已经房管部门登记备案，产权的转移已经成为事实。为维护业主的私有财产，稳定社会的秩序，请法院根据事实给予解封。
被执行人城区置地公司没有提交证据材料。
被执行人城区工贸公司辩称：该房产与我公司无关系，我公司不清楚。
被执行人城区工贸公司没有提交证据材料。
被执行人城区宝丽公司辩称：该房产与我公司无关系，我公司不清楚。
被执行人城区宝丽公司没有提交证据材料。
根据以上当事人提交的证据材料，本院对以下事实予以认定：1995年间，广东省六建集团有限公司房地产开发公司(以下简称省六建公司)经佛山市人民政府城市规划部门批准，对旧城区改造时征拆了异议人严钊的旧住房，并签订了《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》及《拆迁合同补充协议书》各一份。为解决对严钊的拆迁补偿问题，同年2月1日，省六建公司与城区置地公司签订了一份《商品房购销协议书》，省六建公司向城区置地公司购买位于佛山市X路近思里X号404房，并分别于1996年2月1日、5月16日、12月31日，合共支付购房款（略）给城区置地公司。省六建公司后将该房产给严钊作为拆迁补偿。2003年7月15日，严钊和城区置地公司签订一份《商品房买卖合同》，佛山市房产管理局出具了《商品房过户证明书》给严钊。后异议人在办理土地使用证时，发现该房所在的土地使用权已被本院查封。本院在审查严钊的执行异议时，省六建公司向本院出具了委托函，声明佛山市X路近思里X号404房是由省六建公司购买用以补偿给拆迁户严钊的，该住房产权已归严钊所有，对该房涉及到的一切法律诉讼，其公司无异议，一切手续由产权人严钊处理。另查明：本院于2003年4月16日查封了城区置地公司位于佛山市X路近思里的土地使用权，证号为：（略），并于同日向佛山市国土局发出协助执行通知书。
根据以上事实，本院认为：根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和广东省高级人民法院《关于审判工作中如何适用〈合同法〉第286条的指导意见》的规定，工程款优先受偿权优于一般抵押和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于工程款优先受偿。故债权人的一般债权与购房消费者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或者大部分购房款的消费者的权益。本案争议的标的物是省六建公司向城区置地公司购买用以补偿给异议人的，该购买房产行为发生在本院查封土地使用权之前，且省六建公司向城区置地公司支付了全部购房款，异议人严钊在房管部门办理了购房登记，已实际使用了“近思里”X号404房，异议人的合法权益应受法律保护。故异议人严钊的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(十一)项、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第73条的规定，裁定如下：
对座落于佛山市X路近思里X号404房的土地使用权解除查封。
本裁定书送达后立即生效。
审判长邱卫玲
审判员麦均兴
代理审判员文坚
二00四年九月八日
书记员饶志平
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