上诉人（原审被告）杨某。
被上诉人（原审原告）刘某。
委托代理人彭汉先，湖南省益阳市三益法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
上诉人杨某与被上诉人刘某租赁合同纠纷一案，湖南省益阳市X区人民法院于二0一一年八月二十六日作出(2011)益赫民二初字第X号民事判决，杨某不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人杨某，被上诉人刘某的委托代理人彭汉先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年8月3日，刘某与益阳湘运集团有限责任公司益阳客运分公司（以下简称湘运公司）签订《门面承包合同》。合同约定：湘运公司将临街门面四间租给刘某经营，门面为空门面，装修时间为四十天，从2006年8月4日起至2006年9月13日止；租赁期限为五年，自2006年9月13日起至2011年9月12日止，租金每月5000元；合同另对租金的缴纳、门面修缮、违约责任等均作了约定。合同签订后，湘运公司将四间门面交给刘某，刘某对门面进行装修后经营使用。2006年9月10日，刘某与湘运公司签订《补充协议》一份，协议约定湘运公司同意刘某将承租门面转租他人经营，转租后一切经济纠纷和经济损失概由刘某负责。2007年10月27日，刘某委托龚敏与杨某签订《门面转租合同》，合同约定：1、刘某将自己拥有使用权的益阳市桥南汽车站皇室咖啡门面转租给杨某经营使用，门面为一楼门面一间，厨房一间，包厢四间、二楼整体；2、租赁期限为2007年11月15日起至2011年9月12日止；2007年11月15日前为刘某提供给杨某的装修期；3、门面转租后现有的装修、装饰全部归杨某所有，租赁期满后房屋装修等不动产归湘运公司所有，营业设备等动产归杨某；4、为顺利履行本合同，杨某于合同签订后2007年11月15日前向刘某支付费用50000元，上述费用已包括本合同所述的装修、装饰相关费用；5、门面年租金为42800元，付款方式为年度一付，本合同签订后门面重新开业前一次性付清，以后每年在到期前十日内一次性付清，逾期未交租金，刘某有权无条件收回门面，并不退还已收取的装修、装饰相关费用。合同签订后，刘某将上述出租房屋交付杨某装修使用。2010年11月，因杨某未按时缴纳租金，刘某要求解除与杨某签订的《门面转租合同》，同年11月21日，杨某仅支付租金15000元。2011年1月18日，刘某向杨某发出《关于解除合同的通知》。该通知称：根据双方于2007年10月27日签订的门面租赁合同约定，杨某应于2010年11月5日前付清2010年11月15日至2011年9月12日期间的租金，但杨某仅于2010年11月20日左右支付租金15000元，余款24323元未按约定支付，据此，刘某要求按合同无条件收回门面，并解除与杨某于2007年10月27日签订的门面租赁合同，限杨某于2011年1月25日前搬出所有物品，腾空门面。之后，因杨某未交出租赁房屋，酿成纠纷。刘某诉至法院。
原审法院认为：《门面转租合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应依合同的约定履行义务，享受权利。合同签订后，刘某已依约将出租房屋交给杨某经营使用，杨某作为承租方使用、占有刘某出租房屋至今，依法负有交纳租金的义务。依双方合同约定，租金付款方式为年度一付，每年在到期前十日内一次性付清，逾期未交租金，刘某有权无条件收回门面。据此，杨某应在每年11月15日前一次性付清下一年度的租金，杨某未按合同约定的时间及数额支付租金已构成违约，故刘某可以与杨某解除合同。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。刘某于2011年1月18日向杨某发出解除租赁合同的通知，同年1月20日杨某收悉。故合同自刘某通知到达时解除，杨某并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故解除租赁合同的通知应为有效，双方合同已解除。对刘某要求确认《房屋租赁合同》已解除，要求杨某交付租赁标的物，支付房屋占用费的诉讼请求予以支持。杨某已交付的租金应予冲减。对杨某辩称为刘某垫付了电费，余欠租金为刘某的后续电费，其未拖欠租金的抗辩主张，因杨某未提供相关证据，且双方合同中没有电费折抵租金的约定，故该抗辩理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零九条、第二百二十四条之规定，判决：一、确认刘某与杨某于2007年10月27日签订的《门面转租合同》于2011年1月20日解除；二、杨某在判决生效后十日内将所租赁的位于益阳市桥南汽车站原皇室咖啡的房屋腾空后返还刘某；三、杨某在判决生效后十日内给付刘某房屋占用费18288.92元（按合同约定租金已计算至2011年8月25日）。案件受理费5000元，由杨某负担。
上诉人杨某不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。上诉人之所以拖延支付租金，原因1、上诉人与刘某签订的租赁合同到期时间为2011年9月12日，而刘某于2010年9月竟与案外人龚敏签订租赁合同，将上诉人承租的门面转租赁给龚敏，刘某的行为构成根本违约，为维护自身的权利，上诉人延付了租金；2、上诉人在门面承租期间一直都为刘某垫付电费，因刘某迟迟没有进行清算，上诉人才延付租金；3、2010年12月17日，湘运公司在拆迁过程中导致上诉人的门面受到水损，被消防部门责令整改，造成上诉人财物损失及停业损失，作为出租人的刘某，有义务保证租赁房屋正常使用，应依法承担维修责任，故上诉人才延付租金。二、原审适用法律错误。1、刘某与他人签订合同先行违约，同时未履行维修受损房屋的义务，上诉人依法行使抗辩权应得到支持；2、刘某在2010年11月21日收取了上诉人15000元租金的行为应视为认可上诉人继续承租的行为；3、原审判决超出诉讼请求，认定合同于2011年1月20日解除错误。杨某请求撤销原判决，依法改判。
被上诉人刘某答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。刘某请求驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，杨某向本院提交证据三份。证据1：欠条，拟证明杨某为刘某垫付电费的事实；证据2：门面转让合同范本，拟证明刘某在合同期内私下转租门面的事实；证据3：整改通知书，拟证明消防部门对门面电源线因水浸湿责令整改的事实。刘某对上述证据质证称：1、欠条的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，租赁合同中明确电费不抵房租，欠电费和欠房租是两个不同的法律关系，该欠条不能达到杨某的证明目的；2、合同范本是刘某与案外人的一种民事行为，与本案无关联性；3、整改通知书的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。
本院对上述证据认证认为：证据1，真实合法、能与本院查明的事实相互印证，本院予以认定；证据2，与本案不具有关联性，本院不予认定；证据3，合法有效，本院予以认定。
二审经审理查明：一、二审庭审中，对刘某在2010年11月21日收取租金时，与杨某商定先付15000元，再从租金中扣除垫付电费7485.6元，其余部分作为后续电费的事实双方均予以认可。二、2011年9月16日，刘某向杨某出具欠条，内容为“今欠杨某电费约7200元（其中含欠湘运公司的部分电费），此费不折抵租金”。除此之外，二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”。本案中，刘某于2011年9月16日向杨某出具欠条，证实其欠杨某电费约7200元，故当事人双方互负到期债务且种类相同，同时，双方签订的《门面转租合同》中对电费是否抵租金亦未作出禁止性约定。虽然刘某在欠条中注明电费不抵租金，但二审庭审中，刘某对2010年11月21日收取租金时，与杨某商定先付15000元，再从租金中扣除垫付电费7485.6元，其余部分作为后续电费的事实予以认可，应视为刘某于2010年11月21日即认可了杨某继续履行合同的行为，双方约定解除合同的条件未成就，《门面转租合同》应继续履行。原审以杨某未按合同约定支付租金构成违约为由判决合同解除错误，本院予以纠正。
综上所述，杨某的上诉理由部分成立，能成立部分本院予以支持。原审认定基本事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省益阳市X区人民法院（2011）益赫民二初字第X号民事判决；
二、驳回刘某的诉讼请求。
本案一审案件受理费5000元，二审案件受理费3724元，合计8724元，由刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长夏蓉
审判员李京伟
代理审判员黎娜
二０一一年十二月二十九日
书记员何婷
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