中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1999)民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)：番禺怡建科技工业城有限公司。住所地：广东省番禺市X镇X路。
法定代表人：凌某，该公司董事长。
委托代理人：江某某，该公司副总经理。
委托代理人：徐钢，金德律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市元盛实业有限公司。住所地：广东省深圳市X路X号电子科技大厦X楼。
法定代表人：刘某某，该公司总经理。
委托代理人：陈惠忠，深圳市星辰律师事务所律师。
委托代理人：王某，该公司职员。
原审被告(反诉原告)：深圳市怡建实业有限公司。住所地：广东省深圳市X路建材贸易大厦X楼。
法定代表人：凌某，该公司总经理。
上诉人番禺怡建科技工业城有限公司(以下简称番禺怡建)为与被上诉人深圳市元盛实业有限公司(以下简称元盛公司)、深圳市怡建实业有限公司(以下简称深圳怡建)合作开发房地产纠纷一案，不服广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：1992年12月28日，元盛公司与番禺怡建、深圳怡建共同签订《番禺“怡建科技工业城”合作开发合同书》(以下简称《合作开发合同书》)，约定三方合作开发位于广东省番禺市X镇白沙湖占地面积约800亩的番禺怡建科技工业城。番禺怡建以每平方米土地300元作价，该土地须经该公司三通一平。番禺怡建、元盛公司、深圳怡建三方投资比例为10%、80%、10%(含土地款、建房费用)，利润分成和投资风险也按此比例分配和承担。番禺怡建的责任是提供三通一平用地800亩，完成前期工作和承担相应费用，合法取得国土部门颁发的土地使用证，办妥报建、销售手续，将用水、用电接通至用地红线10米处，领取建设许可证、建筑许可证、开工许可证，按期按约定比例出资等。元盛公司的责任是全权负责项目的设计、施工、验收和主要财务工作，负责楼宇的销售，广告宣传及售后物业管理，按合同约定比例出资，执行合同约定的利益分配。深圳怡建的责任是协助元盛公司工作，负责办理进口设备、材料及交通工具等手续，按元盛公司确定的施工时间、进度和比例支付全部建设资金10%的工程款。出资方式分为地价款和工程款。地价款在本合同签订后10天内付40%，即元盛公司付（略）元，深圳怡建付641万元；三个月内付30%，即元盛公司再付（略）元，深圳怡建再付480万元。工程款按工程进度由三方按约定比例同时出资。该合同还约定了管理机构、违约责任等。
上述合同签订后，元盛公司于1993年1月14日付款1500万元、1月16日付款（略）元，5月20日付款200万元，1994年2月付款100万元，共计付款（略）元给番禺怡建。番禺怡建分别开具了收款收据。此后，元盛公司未再继续向番禺怡建付款，三方合作开发的项目也处于停顿状态。为解决本案合作中遇到的问题，本案三方当事人经多次协商，于1998年5月12日在深圳签署一份《番禺项目工作会议纪要》(以下简称《会议纪要》)，约定：以元盛公司实际投入资金，按原合同规定的每平方米300元地价计算元盛公司的实际拥有权益，换算股权确定投资比例股份约占30%权益，并先予以股权合法化。今后如双方不能继续合作开发，应由元盛公司、番禺怡建共同负责办理各自开发的相关手续，项目公司中，元盛公司与其他任何单位无债权债务关系，番禺项目前期开发费用，按新的股权比例分摊。1998年6月28日，番禺怡建根据《会议纪要》精神，向番禺市外经贸局申请股权转让和变更合作企业。7月3日，番禺市外经贸局复函同意番禺怡建将30%股权转让给元盛公司，变更为合作企业，并要求按有关规定备齐申请资料向该局报批。与此同时，1998年5月29日，番禺怡建曾将《关于番禺怡建科技工业城有限公司的股权转让协议书》传真给元盛公司。元盛公司于7月2日复函认为原合同地价单价太高，坚持按《会议纪要》提出的原则将原每平方米300元降至200元，并按元盛公司支付了约5599万元的地价折算土地产权。双方对此未能取得一致的协商意见。1998年9月元盛公司向广东省高级人民法院提起诉讼，请求确认三方签订的《合作开发合同书》无效，番禺怡建承担全部过错责任，返还投资款（略）元及利息，承担本案的诉讼费用。番禺怡建和深圳怡建提起反诉，请求确认《合作开发合同书》有效，判令被告继续履行该合同，赔偿番禺怡建和深圳怡建的地价损失7835万元，承担本案的诉讼费用。
另查明：本案争议项目的用地是香港怡建发展有限公司1992年10月与番禺市国土局签订《国有土地使用权出让合同书》而取得的，并领取了该块土地的《建设用地规划许可证》，番禺怡建是香港怡建发展有限公司为开发该地块而设立的项目公司，经广州市对外经济贸易委员会批复同意。1993年1月16日，广州市国土局批复番禺市国土局同意将上述土地出让给番禺怡建作科技工业城开发及其配套设施建设用。1993年2月11日番禺市国土局根据广州市国土局的上述批复意见，批复番禺怡建同意将白沙湖（略）平方米的土地出让给其作科技工业城建设用地，并在该批复中明确：所出让的土地，在项目竣工后报该局核定实际用地后发给《国有土地使用证》；同时规定：以土地使用权作为条件与他人联建房屋、举办联营企业等属于土地使用权转让，应当按照法律规定办理土地使用权转让手续。1993年3月18日，番禺市人民政府给番禺怡建颁发了《建设用地许可证》。1996年12月23日，又为其换发了《建设用地批准书》。该批准书注明：建设项目竣工时，土地管理部门收回批准书，同时换发土地使用证。
又查明：双方当事人争议的地块现已三通一平，但至今仍未进行实质性开发，有部分土地已由农民复耕。元盛公司的前身为深圳发展银行房地产公司，1996年7月24日变更登记为深圳市元盛实业公司，1998年1月24日变更登记为现企业名称。
2000年3月27日，元盛公司申请本院对讼争的土地采取财产保全措施，并提供了相应的财产担保。本院于同日作出(1999)民终字第X号民事裁定，对双方当事人讼争的土地予以查封。
一审法院认为：元盛公司与番禺怡建、深圳怡建签订的《合作开发合同书》，是三方当事人的真实意思表示。从该合同的条款分析，该合同确立了双重民事法律关系，即土地使用权的转让关系和共同投资开发房地产的法律关系，土地使用权转让是前提，只有完成土地使用权的转让行为，三方才能进入共同开发阶段。土地转让关系体现为三方按比例分担地价款，共同拥有开发土地。共同投资体现为三方再按比例投资建设和分享利益。由于三方当事人在履行土地使用权转让的权利义务时发生争议，转让行为尚未完成，共同开发的工作也尚未进行。本案涉讼土地使用权转让存在以下问题：第一、番禺怡建从未与番禺市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，却从番禺市国土局直接领取建设用地许可证。第二、三方当事人签订合同时番禺怡建未取得该土地使用权。第三、三方当事人至今仍未办理土地使用权转让更名手续，该合同也未报主管部门审批。又考虑到上述行为以及该项目已经停滞多年等实际情况，本案三方当事人签订的合作开发合同应认定为无效合同。造成该合同无效，三方当事人都负有一定的过错责任。根据无效合同的处理原则，番禺怡建本应返还依据该无效合同而收取的土地款（略）元及占用该款期间的银行利息给元盛公司。但考虑到元盛公司收回该投资款后，番禺怡建承担因地价下跌所造成的损失比元盛公司的投资损失大，从公平合理的原则出发，因而从元盛公司应得的利息中扣减70%给番禺怡建作为补偿，其他各方当事人的经济损失各自承担。据此，元盛公司起诉请求除利息部分只支持银行利息的30%外，其他请求均理由充分，予以采纳。合同约定番禺怡建以每平方米土地连同三通一平作价300元，并办理有关手续，符合土地转让法律特征，现其与深圳怡建都主张三方是共同征地缺乏事实依据。番禺怡建、深圳怡建据此反诉请求驳回元盛公司的本诉请求，判令三方签订的合同有效并继续履行，元盛公司赔偿其经济损失7835万元缺乏依据，不予支持，反诉请求予以驳回。三方签署的会议纪要，虽对合作开发事宜达成共识，但该会议纪要的内容是需各方办理相关法律手续后才能生效的。由于三方当事人事后并未办理相关法律手续，故该会议纪要内容不具有约束力。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《广东省国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题解答》第三点精神以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、确认元盛公司、番禺怡建、深圳怡建于1992年12月28日签订的《番禺“怡建科技工业城”合作开发合同书》无效。二、番禺怡建应返还土地款人民币（略）元及其利息(从收取该款之日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计)的30%给元盛公司。该款由番禺怡建在本判决生效之日起一个月内付3000万元，余款（略）元及30%利息在本判决生效之日起二个月内付清。三、驳回番禺怡建、深圳怡建的反诉请求。本诉案件受理费（略）元，反诉案件受理费（略）元，共计（略）元，由番禺怡建、深圳怡建负担（略）元，由元盛公司负担（略）元。
番禺怡建和深圳怡建均对一审判决不服，向本院提起上诉。番禺怡建上诉称：一审判决已经查明，本案争议的土地是1992年10月28日，由香港怡建发展有限公司与番禺市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》而取得的，为开发该地块，香港怡建发展有限公司在国内成立了番禺怡建并获批准，1993年3月18日，番禺怡建领取该地块的建设用地许可证，该地块已三通一平，因此，番禺怡建开发科技工业城项目的有关法律手续是完备的，合同的另一方元盛公司也履行了出资义务，双方的合作开发合同应当认定为有效。元盛公司尚欠应付地价款（略）元，应对项目不能按预定时间开发完成负主要责任。三方签署的《会议纪要》是对《合作开发合同书》的部分变更，也应当认定为有效。一审法院将单一的合作开发法律关系分解为双重法律关系是错误的。请求本院依法确认三方当事人签订的《合作开发合同书》和《会议纪要》有效，并据此处理三方当事人在履约中的问题和各自应承担的责任。深圳怡建同意番禺怡建的上诉意见，但未在本院指定的期限内交纳二审案件受理费。元盛公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：番禺市X镇白沙湖（略）平方米土地的使用权虽为香港怡建发展有限公司原始取得，但香港怡建发展有限公司为开发该土地成立了番禺怡建，后经番禺市国土局以“番国土字(1993)第X号批复”批准将土地使用权变更到番禺怡建的名下。番禺怡建以该土地作价与其他单位进行联合开发建设是土地使用权转让的一种形式，联建各方应当依照番禺市国土局上述批复的规定到该局办理土地使用权转让手续。番禺怡建和元盛公司、深圳怡建签订《合作开发合同书》后，因没有办理上述法律手续，故该合同无效。1998年5月12日，番禺怡建、元盛公司、深圳怡建三方签署的《会议纪要》，是三方为终止合作开发、解决遗贸问题而达成的新的协商一致的意思表示，该纪要约定番禺怡建向元盛公司转让部分股权并由外资独资企业变更为中外合作经营企业，虽然不违背法律的禁止性规定，并得到了番禺市外经贸局的批准，但是，番禺怡建以其未依法取得土地使用权证的股权以会议纪要形式转让给元盛公司，仅是当事人内部的意向性约定。根据《中华人民共和国外资企业法》第十条、《中华人民共和国中外合作经营企业法》第五条的规定，三方当事人应当将正式的合作经营合同和合作经营企业章程等文件报政府主管部门批准后，才能构成对原合同关系的有效变更。本案因番禺怡建按照番禺市外经贸局的批复与元盛公司协商具体的合作经营合同条款时，元盛公司提出异议而未能签订正式合作经营合同，导致合同变更关系未能有效成立，因此，一审判决认定《会议纪要》由于三方当事人事后并未办理相关法律手续而不具有法律约束力是正确的。番禺怡建上诉主张三方当事人签订的《合作开发合同书》和《会议纪要》有效，依据不足，上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院鉴于元盛公司收回投资后，番禺怡建承担因地价下跌所造成的损失比元盛公司的投资损失大，判决从元盛公司应得的利息中扣减70%给番禺怡建作为补偿，公平合理，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，财产保全费（略）元，均由上诉人番禺怡建负担。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员王某芳
代理审判员吴晓芳
二000年四月十七日
书记员辛正郁
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