海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南和邦国际石油化工有限公司，住所地海南省海口市X路和邦大厦。
法定代表人向某，董事长。
委托代理人邱智强，海南联合律师事务所律师。
被告海南高荣房地产有限公司，住所地海南省海口市滨海大道南洋商业大厦X层。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人刁品纯，海南日新律师事务所律师。
委托代理人郭瑞军，海南日新律师事务所律师。
第三人海口市百邦典当行，住所地海南省海口市国贸大道港澳国际大厦X层B座。
法定代表人边某某，总经理。
二OOO年三月二十八日，本院依法受理了原告海南和邦国际石油化工有限公司(下称和邦公司)诉被告海南高荣房地产有限公司(下称高荣公司)房屋买卖合同纠纷一案。立案后，本院依法指定审判员叶尊本担任审判长，与审判员李经学及人民陪审员邓海闻组成合议庭负责审理。同年四月二十五日，本院依法追加海口市百邦典当行(下称百邦典当行)为第三人参加本案诉讼。同年七月七日，本院依法公开开庭审理了此案。原告委托代理人邱智强、被告委托代理人刁品纯、郭瑞军到庭参加了诉讼。百邦典当行经本院合法传唤无故不到庭，本院依法缺席审理。庭后，原告代理律师提交了代理词，对本案事实及法律问题进一步阐述了意见。被告委托代理人未提交代理词。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告和邦公司诉称，一九九三年五月二十五日，原、被告签订一份《房屋转让合同》，约定由原告购买被告拥有的占地三亩、建筑面积计9977．92平方米的“和邦大厦”(原国基大厦)十二层现房，售价为3750元／m2，总价款计3741．72万元。合同还约定：合同生效后，原告应即付款1500元，收到设计图纸及批文等相关文件并交钥匙后一个月内再付款1100万元，余款在原告取得房产证后三天内付清；被告保证房屋占地面积达到三亩。签约后，原告在十日内即付款1750万元，被告亦履行了交钥匙义务。但被告一直未能提供相关文件，原告怀疑被告是否具备履约条件及能否确保三亩用地，遂拒绝续付房款。后经被告请求，原告分八次又付款共计950．154万元，总计付款已超过合同约定的付款额2600万元，但被告一直未予履行过户义务。此后，被告要求变更付款约定即要求原告付足全额房款再予过户，原告予以拒绝，双方始终未能达成一致意见。一九九九年七月，法院裁定将“和邦大厦”主楼五至八层及附楼用于抵偿被告高荣公司所欠案外人的债务，并已办理产权过户手续。原告对此曾提出执行异议，但法院以产权仍属被告为由驳回原告的异议。二OOO年三月，原告得知剩余八层房屋又被高荣公司抵押给第三人百邦典当行，而百邦典当行又欠郑州市工商银行债款，郑州市工商银行正要求房管部门将剩余八层楼房确权抵偿百邦典当行所欠该行债务，为避免已付2600万元购房款化为乌有，原告遂诉至法院要求确认剩余八层楼房归原告享有。此外，按剩余八层楼房的建筑面积及合同售价3500元／m2计算，原告只须支付房款（略）元，因此，被告应将多收的房款（略）元退还原告。综上所述，请求判决确认“和邦大厦”一至四层、九至十二层房屋的所有权及土地使用权归原告享有，并判令被告退还原告多付的房款（略）元。
和邦公司举证：1．《房屋转让合同》；2．海中法执字第214一X号民事裁定书；3．市房交字第N0．（略）号“公告”；4．付款凭证。
被告高荣公司辩称，1．原、被告签订的购房合同的标的物为十二层楼房，原告只请求确认八层楼房的产权和土地使用权，这是对原购房合同的变更，依法应征得被告的同意，但原、被告之间从未达成过任何变更协议，故该项诉讼请求和本案主要证据存在冲突。2．原告对剩余八层楼房提出确权，被告并无异议，原告没有必要对该八层房屋提起确权诉讼。3．合同约定的总房款为三千多万元，原告承认只付了2600万元，并未多付房款，原告主张退还多付房款的诉讼请求不成立。4．被告确实曾将房产抵押给百邦典当行，但被告现已还清百邦典当行的债务，典当抵押问题已不存在。且原来办理典当抵押时已征得原告方同意。
高荣公司举证；1．被告和第三人于二OOO年五月十四日签订的“协议书”，2．中国工商银行郑州市X路支行出具的终止办理确权过户的“情况说明”，3．郑检解字(2000)第X号解除查封决定书，4．百邦典当行于二OOO年六月八日向某州市人民检察院出具的“报告”，5．郑州市金水区人民检察院于二OOO年六月二日向某口市房产管理局出具的解除查封“函”，6．和邦公司于一九九七年十月三十一日出具给高荣公司的“函”。
第三人百邦典当行未作答辩和举证。
经审理查明，一九九三年五月二十五日，原、被告双方签订一份《房屋转让合同》，约定：被告将其受让取得的“和邦大厦”(原国基大厦)整栋转售给原告(海口农行已购买的主楼第一层主车道右侧195平方米除外)，售价为3750元／m2，转让面积计9977．92平方米，总价款计（略）元；合同签订生效之日原告应付款1500万元；原告支付第一次款后，被告应提供图纸和各转让单位的合同(原件)等有关大厦的上级批件(复印件)；被告交付钥匙后，原告在一个月内再付1100万元；余款在原告取得房产证后付清；被告同意在交最后手续时必须保证大厦土地红线图划分面积为三亩，直接划到原告名下；双方如有违约，应赔偿守约方的全部经济损失。合同还就其他事项作了约定。签订后，原告于同年五月二十五日、六月十一日分别支付房款1000万元和650万元，被告于同年六月将房屋交付原告使用。因被告未依约提交大厦图纸及上级批文等资料。原告亦未续付第二期房款。后经双方协商，原告于一九九三年十二月四日至一九九八年一月四日先后八次支付房款共计人民币（略）元和美元40万元(折合人民币（略）元)。此后，被告未为原告办理产权过户，原告亦未再付款。一九九九年七月十二日，本院作出(1998)海中法执字第214一X号民事裁定书，将“和邦大厦”第五至八层和设备房共计3997．97平方米的房屋执行给海南椰风食品投资有限公司，用于清偿被告所欠该司的债务。另查明，一九九七年十月三十一日，原告函告被告，同意被告用“和邦大厦”第九至十二层作为融资的抵押担保。一九九八年七月六日，被告以“和邦大厦”第一至四层和第九至十二层为抵押担保，向某三人借款444．829万元，并办理了抵押登记。借款期满后，被告未能及时还清借款。由于第三人出借的款项系中国工商银行郑州市X路支行(下称解放路工行)被挪用的赃款，解放路工行要求将抵押的讼争房产抵偿其损失，并要求房管部门予以确权过户。原告得悉此情后遂诉至本院。审理期间，被告已清偿其所欠第三人的上述借款债务，解放路工行亦已放弃确权过户申请。
上述事实，原、被告均无异议，且有经庭审质证的《房屋转让合同》、付款凭证、(1998)海中法执字第214一X号民事裁定书、市房交字第N0．（略）号“公告”、协议书、第三人作出的“报告”、原告向某告出具的函、解除查封的函及解除查封决定书、解放路工行出具的“情况说明”等证据佐证，足以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋转让合同》，意思表示真实，内容基本合法，且原告自一九九三年六月即实际使用房屋，故该合同应确认有效并予以保护，由于原、被告未及时履行合同义务并明确产权，导致本院将“和邦大厦”第五至八层和设备房共计3997．97平方米的房屋强制执行给海南椰风食品投资有限公司，用于清偿被告所欠该司的债务，故对该四层及设备房的合同内容应予解除。剩余八层房屋面积计5979．95平方米，应付房款为（略）．5元，扣除该款，原告尚多付房款计（略）．5元，被告应将此多收房款退还原告。上述八层房屋的房款原告已付清，原告依法应享有该八层讼争房屋，且原告应按八层楼房所占“和邦大厦”总面积的比例享有相应的土地使用权。综上所述，原告主张确认：“和邦大厦”第一至四层和第九至十二层房屋所有权及土地使用权归其享有，并要求被告退还多收房款有理，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》，第八十五条、第七十二条及第一百一十一条之规定，判决如下：
一、确认“和邦大厦”第一至四层及第九至十二层房屋归原告和邦公司享有，原、被告双方应在判决生效后一个月内办理房产过户手续。
二、确认原告应按其拥有房产面积所占“和邦大厦”总面积的比例，享有“和邦大厦”用地相应份额的土地使用权。
三、限高荣公司在判决生效后十日内退还和邦公司多付的房款（略）．5元(按实际面积计算多退少补)。
一审案件受理费（略）元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向某院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长叶尊本
审判员李经学
人民陪审员邓海闻
二○○○年十月二十四日
书记员林海
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