广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市番禺区X镇房地产开发公司，住所地：广州番禺区X镇X路X号楼X号。
法定代表人梁某，该公司总经理。
委托代理人禤卓权，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人崔建川，广东华誉律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)吴某某，男，1957年9月l8日出生，汉族，住（略）。
上诉人广州市番禺区X镇房地产开发公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2004)番法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，原、被告签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充合同》为双方当事人的真实意思表示，合同内容、形式无违反法律规定，是合法有效合同。双方当事人应自觉履行合同义务。根据《房屋买卖补充合同》约定，房屋款项结清后，被告协助办理契证。同时，原告要支付国家规定应付的手续费；被告代办房地产权证、代贴印花税等手续费用，当实际发生时按项另行计收。从此条款可以理解，被告在合同中承诺的是代办房屋契证的义务。因此，当办证条件具备时，被告负有义务通知原告提交相关的办证资料及交纳办证费用。被告在原告缴清房款及杂费后，于3000年5月8日已取得广州市番思区X镇荷景花园二区X街六座整幢商品房的权属证明书，但至2004年2月6日才通知原告提交资料办理房地产权证，因此被告对其延误通知而造成原告未能及时领取房地产权证，应承担违约责任。原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付迟延办证违约金，予以支持。但违约金应从被告实际交楼的90天(即1999年4月1日)后开始计算至原告收到被告通知提交办证资料之日止并以房价款（略）元计算。因原告对被告通知办证的挂号函件收据不确认，故应视本案开庭审理之日为被告通知原告办证日，即2004年2月13日。但鉴于原告自1999年4月1日起应当知道权利受到侵害，而在2004年1月7日才向法院主张权利追讨违约金，根据我国《民事诉讼法》关于两年诉讼时效的规定，原告从2004年1月7日起倒数两年以前的权利，不再予以保护，即违约金的起算时间应从2002年1月7日起计算至被告通知原告办证日(2004年2月13日)。至于原告要求判令被告立即协助办理房地产权证，因办理房地产权证必须要买受人同时提交办证资料及缴交办证费用，由于被告提出原告至今仍未向其提交上述资料，且原告至2004年3月2日止亦未举证证实其已向被告提交办证资料及缴交办证费用。故此法院对原告要求被告协助办证的请求，不予调处。据此，原审法院于2004年3月24日作出判决：一、被告广州市番禺区X镇房地产开发公司在本判决发生发律效力之日起十日内支付逾期办证违约金给原告吴某某(违约金从2002年1月7日计至2004年2月13日，按已付购房款（略）元，参照中国人民银行计收逾期贷款利率计付)；二、驳回原告吴某某的其余诉讼请求。案件受理费547元，由原告负担50元，被告负担497元。
判决后，广州市番禺区X镇房地产开发公司(以下简称沙湾房产公司)不服，上诉认为：《城市房地产开发条例》第33条明确规定办理产权证应由业权人主张提出申请，开发商协助办理，法律上我司并无通知业权人办证的义务，《房屋买卖契约的补充合同》也未约定我司负有此义务，被上诉人在收楼后不主动与我司联系办证事宜，不提交办证资料及办理费用，因而迟延办证的责任在被上诉人。据此，上诉请求撤销原判，驳回被上诉人的诉请，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吴某某答辩表示同意原审判决。
经审理查明，沙湾房产公司具有房地产开发资质。1998年8月25日，吴某某与沙湾房产公司签订了《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充合同》。《房地产买卖契约》，约定沙湾房产公司将其开发的座落在广州市番禺区X镇荷景花园二区X街三座3梯60l的房地产(房屋建筑面积为84.15平方米)出售给吴某某，房价为（略）元；吴某某应于1998年9月25日交付房款首期（略）元，同年9月20日交付二期房款（略）元，杂费于同年10月10日前交付；沙湾房产公司应于1998年12月30日将上述房地产正式交付给吴某某；房地产交付使用后，吴某某凭此契约及购房专业发票到市房地产管理部门办理产权登记领证。《房屋买卖补充合同》约定，吴某某在签署本房屋买卖合同时，除付清该物业的到期楼款外，并要按《房屋买卖补充合同》附录付清所列的其他费用，该包括(1)购房印花税(代税务部收取)按房价总额万分之三计收、(2)本公司代收工本费(水电安装费、用电荷费、用水报装、负荷费、公共绿化费、门牌及钉装费合计（略）元)；沙湾房产公司代办房地产权证、代贴印花税等手续费用，当实际发生时按项另行计收；房屋款项结清后，沙湾房产公司协助办理房屋的契证，同时吴某某要支付国家规定应付的手续费等。
上述买卖契约及补充合同签订后，吴某某分别于1998年8月25日、1998年9月22日向沙湾房产公司交付了购房款（略）元，并于1998年10月7日缴纳了约定的杂费（略）元。沙湾房产公司亦按约交付了房屋给吴某某。由于吴某某认为合同约定由沙湾房产公司代办房地产权证，沙湾房产公司至今未为其购买的上述房屋办理房地产权证，遂诉至法院。诉讼中，沙湾房产公司称一直联系不上吴某某，并于2004年2月6日向吴某某发出一份关于办理房屋产权证的通知，但吴某某一直未有要求其司协助办证，目前其司仍愿意为吴某某办理房地产权证。吴某某否认有收到沙湾房产公司的办证通知。
另查明，原告所购的上述房屋原地址名称为广州市番禺区X镇荷景花园二区X街三座，于1999年3月28日，正式定编为广州市番禹区X镇荷景花园二区X街六座。被告于2000年5月8日取得广州市番禺区X镇荷景花园二区X街六座整幢商品房的房地产权证。
本院认为，沙湾房产公司与吴某某签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。沙湾房产公司于1998年10月7日前分次向吴某某收取了全部的购房款及约定的代办房地产证、代贴印花税等手续费用，则此举既证明了吴某某已履行了合同的付款义务，也证明了沙湾房产公司与吴某某之间形成了委托代理办房地产权证的法律关系，而非沙湾房产公司所称的协助办理产权证关系。由于沙湾房产公司作为荷景花园的开发商，完全掌握了讼争楼房的验收、办理确权手续等信息，故该司应将此信息及时告知吴某某并通知提交办证的相关资料，以履行其代理办房地产权证的义务。现沙湾房产公司未能举证证实其司在2000年5月8日取得荷景花园二区X街六座整幢商品房的房地产权证后，已及时通知吴某某讼争房屋具备办理产权证条件并通知交纳办证资料，直至2004年2月才发通知给吴某某。因此，原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及诉讼时效的相关规定，判令沙湾房产公司承担逾期办理产权证的违约责任并无不当。沙湾房产公司上诉理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费由上诉人广州市番禺区X镇房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长闵海蓉
代理审判员陈雯
代理审判员潘瑞冰
二OO四年九月一日
书记员刘宏
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