广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)：梁某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人(原审原告)：刘某，女，X年X月X日出生，住（略）。
上列上诉人的共同委托代理人：杨某某，男，X年X月X日出生，住本市X路X号之三。
被上诉人(原审被告)：广州市金汇丰房地产开发有限公司。住所地：本市广州大道南X号自编AX号。
法定代表人：卢某某，董事长。
诉讼代理人：沈军，广东道威律师事务所律师。
上诉人梁某某、刘某因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年7月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理，认定事实如下：位于广州市广州大道南西侧、敦和路以南编后为24－42－13地块的“和平家园”房地产建设项目是由被告经营开发的。2002年8月13日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》(经过房地产交易所登记)，其中约定，买受人以（略）元购买出卖人和平家园第X幢第X层(自然层2)X号房(建筑面积65.689平方米)，出卖人应当在2002年11月30日前将经过分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)：一、逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；二、逾期超过60日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款百分之二十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后一百八十日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后三百六十日内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之五向买受人支付违约金。原告已向被告支付了房价款（略）元，并于2002年12月5日向被告接收了上述所购商品房使用至今。2003年4月11日，原、被告曾立下一份《协议书》，载明被告因客观原因，不能依合同规定的交付期限交楼，而同意按合同规定的“出卖人逾期交房的违约责任”向原告赔偿，并在2003年6月30日前以现金支付。原告于2003年4月向被告收取了3087元的逾期交房违约金。政府主管部门于2003年1月27日向被告核发了和平家园(一期1至X号楼)经综合验收合格的穗建开验字第(海)2003-X号《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》。经被告的申请，房管部门于2003年1月7日核出了原告所购房屋的测绘图(建筑面积65.5822平方米)，被告于2003年12月9日将与原告所立的购房合同、原告的身份证复印件等办理商品房房产证的有关资料向房管部门缴交，房管部门于2004年1月30日核发了原告所购商品房的《房地产权证》(房址编为广州市海珠区广州大道南和平一街X号204房)。
原审法院认为：原、被告所立的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，受法律保护。依照该合同的约定，如果因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后三百六十日内取得房地产权属证书的，被告应承担违约赔偿的责任。原告虽于2002年12月5日向被告实际接收了所购的商品房，但被告向原告支付了3087元的逾期违约金，依合同约定的计付逾期交楼违约金标准，可以推算出被告是向原告计付了从合同约定交楼期限届满次日起(即2002年12月1日)至2003年1月27日(即商品房经政府主管部门验收核发综合验收合格证之日)止的逾期交楼违约金。所以，原、被告通过他们的这一行为，实际上已经确认了被告交付商品房使用的时间为2003年1月27日。因此，上述合同中关于被告办理权属登记向房管部门提供资料备案及向房管部门申请房地产权属证书的一百八十天和三百六十天期限，起计时间应为2003年1月27日(即视计算逾期交楼违约金截止之日为商品房交付使用之日)。就是说，依合同约定，如果因出卖人的责任，买受人不能在2003年1月27日起三百六十日内取得商品房房地产权属证书的，被告则应承担违约责任。经过被告的申请，房管部门已于2003年1月5日核出了原告所购房屋的测绘图。另外，被告也于2003年12月9日向房管部门交付了申领原告商品房房地产权属证书的有关资料，之后何时办出房地产权属证书，则由房管部门的工作决定，并非被告能够控制。从被告完成了上述向房管部门缴交文件义务之日起距合同约定原告取得房地产权属证书期限届满之日(即约2004年1月22日)尚有四十三天，基本足够政府部门办理房地产证所需时间。房管部门已于2004年1月7日发出了原告商品房的房地产证，虽然比约定办证期限超出八天，但是并非被告的责任，不应由被告承担责任。现原告以被告超出合同约定的办证期限已违约为由要求被告向其支付违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条的规定，判决：驳回原告要求被告支付（略）.05元延期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求。案件受理费642元由原告负担。
上诉人不服原审判决，上诉：一、一审判决无视相关证据，导致认定事实错误。按照上诉人与被上诉人签订的买卖合同第八条和第十五条的约定，被上诉人应当在2002年11月30日前将房屋交付上诉人使用和应当在2003年5月27日将办理权属登记须由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人应当在2003年11月25日取得房地产权属证明书。事实上，被上诉人在2002年12月5日才将房屋交付上诉人使用，2003年8月22日才取得房地产权属证明书(俗称大确权)，2004年1月30日房管部门才将上诉人所购房屋登记在上诉人名下。以上实际时间即晚于合同约定或者法律规定时间，足以证明被上诉人明显违约。二、一审判决认定逾期办证的时间以计算逾期交楼违约金的截止之日(2003年1月27日)为起计时间是错误的且无任何法律依据。被上诉人与上诉人立下的逾期交楼赔偿协议书中只规定了逾期交楼违约金的支付方法和上诉人保证不再就合同第九条的约定追究被上诉人逾期交楼的违约责任，并没有对原合同的条款有任何改变。并且逾期交楼与逾期办证是两个不同的法律关系，被上诉人逾期办证按合同约定，应当支付违约金。依照合同第十五条约定的“房屋交付”应当作约定交付理解而非实际交付理解，因此计算被上诉人逾期办证的时间应从2002年11月30日起计。综上所述，上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人同意原审判决。
经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。又查明，被上诉人在原审时，向法院提供了一份广州市房地产交易所受理房地产申请登记回执，证明登记机关于2003年12月9日受理上诉人产权登记。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的上述商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，形式齐备，因此，原审判决作有效认定是正确的，本院予以支持。本案中，被上诉人没有按照合同约定的房屋交付使用时间将商品房交付上诉人，从而导致向上诉人支付违约金，被上诉人同意接受。这仅仅表示双方当事人就迟延交付房屋责任承担问题达成了协议并已处理完毕，但是，不能由此推定双方对合同原约定的交付商品房使用时间已作变更。因此，原审判决对此问题的认定失当而予以纠正，但不影响本案的实体处理结果。上诉人该部分上诉理由依法成立，本院予以采纳。
根据二审查明的事实，被上诉人交楼时间是2002年12月5日，合同约定被上诉人向登记机关取得房地产权属证书时间是交楼后360日内，即2003年12月5日前，而登记机关是2003年12月9日受理被上诉人产权登记的，由此可以推定被上诉人在2003年12月9日前已向登记机关提交了上诉人的办证资料，因此，被上诉人已在合同约定时间内履行了协助办证的义务。依据合同第十五条规定，如因被上诉人自身的责任而导致上诉人不能依约取得权属证书的，被上诉人才承担违约责任。在被上诉人已履行了提交资料即协助办证的义务的情形下，被上诉人对登记机关核发权属证书的时间是无法控制和无法确定的，可见，被上诉人对上诉人的房地产权属证书的迟延取得，并无过错。根据“无过错即无责任”的原则，本院对原审判决驳回上诉人主张被上诉人承担迟延办证责任的诉讼请求的实体处理结果，予以维持。综上，原审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，程序合法，本院予以维持。上诉人上诉理由除交楼时间未变更部分依法成立外，其余依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审受理费642元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长高东星
审判员郭晓红
代理审判员杨某芬
二OO四年九月一日
书记员蔡培娟
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