广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)：曾某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人(原审原告)：陈某某，女，X年X月X日出生，住（略）。
诉讼代理人：关万年，广东鸿鼎律师事务所律师。
诉讼代理人：王光华，男，X年X月X日出生，住本市X路X街X号306。
被上诉人(原审被告)：广州市华远房产开发有限公司。住所地：本市X路X号二楼X室。
法定代表人：黄某某，该公司总经理。
上诉人曾某某、陈某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市东山区人民法院(2003)东法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年6月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理，认定事实如下：本市东山区X路X路交界西南侧地段华顺大厦是被告开发经营。2000年广州市国土资源和房屋管理局发出《广东省广州市商品房预售许可证》准予上诉房屋预售。原告与被告签订《商品房买卖合同》(经过广州市房地产交易所登记)，订明：原告向被告购买上述华顺大厦商品房第X号房，建筑面积共86.106平方米，其中，套内建筑面积71.038平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积15.068平方米：该商品房按套内面积计算价格，总购房款（略）元；出卖人应当在商品房交付使某后六十日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使某后三百六十五日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告亦将上述商品房交付给了原告。广州市房地产测绘所2003年11月10日出具的资料载明，豪贤路一号、越秀北路(华顺大厦)1701房总面积为83.9707平方米、套内面积71.093平方米、分摊面积12.8777平方米。至今原告仍未能取得上述商品房的房地产权属证书。
原审法院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》依法成立，是有效的合同。被告未能按合同的约定的时间内办妥产权权属证书，已构成违约，现原告要求被告立即履行办证义务，并支付违约金合法有理，应予以支持。合同已约定如被告未能在合同约定的时间内取得房地产权属证书，应按已付房价款的百分之一向原告支付违约金，故现原告主张的违约金依合同应调整为5253.91元。本案商品房的房地产权属证书现尚未办妥，即双方约定用于计价的实测面积房管部门尚未给出，房屋实际产权面积现在暂时无法最后确认，故原告仅以广州市房地产测绘所出具的测绘面积的资料为标准要求被告退回多收的购房款，依据不足，不予支持。合同中并没有办理完税证等相关约定且本案的房屋的房产证尚未办妥，现暂时不具备办理完税证的条件，故对于原告要求被告办理并交付完税证的请求本院不予支持。合同中并无安装防盗闭路电视监控系统的约定，故原告的该项主张本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定，判决：一、被告应在本判决发生法律效力之日起九十日内将两原告所购房屋(《商品房买卖合同》地址：广州市东山区X路X路交界西南侧地段华顺大厦第X号)的房地产权属证书办妥交付两原告。二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告向两原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金5253.91元。三、驳回两原告其余的诉讼请求。诉讼费1343元，由原告负担1050元，被告负担293元。
上诉人不服原审判决，上诉称：一、原审判决对以下重要事实未予查清，事实认定有误错。原审判决对商品房项目是否已竣工验收、商品房测绘成果表是否已出具、被上诉人什么时候将商品房交付给上诉人使某等重要事实均未能查清。直接影响本案的正确判决。商品房买卖合同附件三“装饰设计标准”中明确约定：“住宅设豪华对讲防盗大门，二十四小时保安值班室，闭路电视监视系统”。原审判决置之不理，显然是错误的，应予纠正。二、原审判决判令被上诉人办理房地产权属证书的期限太长，而且未对逾期办理的责任未作出判决，有意袒护被上诉人。被上诉人是2001年12月4日将房屋交付给上诉人使某的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被上诉人应在商品房交付使某之日起九十日内履行办证义务，至今超过一年四个月被上诉人仍未办理商品房的权属证书，原审判决故意延长上述原办证期限，严重损害被上诉人的合法权益。根据广州市房地产管理部门规定的办证期限为二十日，因此，办证宽限期内不应超过30日。另外，原判决对被上诉人在宽限期内仍未办理商品房权属证书的责任未作判决，有失公正公平。对被上诉人在宽限期内仍未办理商品房权属证书的责任认定，因适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。三、原审判决认为被上诉人承担迟延办证违约金按合同约定，违背民法通则确立的公平原则。虽然《商品房买卖合同》第十五条有约定，但是，这一合同条款是被上诉人在提供《商品房屋买卖合同》时利用其优势预先在空白处填写好办证期限三百六十五日和违约责任百分之一的内容，擅自将办证期限由九十日延长到365日，而且不论逾期办证多长时间被上诉人都只承担百分之一的违约责任，免除其在法定办证期届满后迟延办证的责任，损害上诉人的利益。按这一合同条款执行，被上诉人在承担百分之一违约金责任后迟迟不办在就无需再承担违约金责任，上诉人无权再追究被上诉人的违约金责任的的不公平后果。根据合同法第三十九条、第四十条规定，这一条款属格式合同条款，依法应确认无效。四、原审判决认为商品房产权属证书尚未出具，广州市房地产测绘所出具的测绘资料不足以最后承认房屋的实际产权面积并据此而认为上诉人要求被上诉人退回多收的购房款的请求依据不足，作出驳回上诉人该项请求的判决。原审判决上诉认定依据不足，判决有失公正。测绘成果表是确定商品房产权登记面积的依据，也是确认交付商品房面积的依据。如果无充分证据证明测绘面积错误，买受人可以测绘面积主张面积差异的权利。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或者改判。二、被上诉人在判决生效之日起三十日内办理房地产权属证书并交付给上诉人，逾期办理，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向上诉人支付补偿金。三、被上诉人支付迟延办理房地产证违约金每日九十点三零元给上诉人，以已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2002年3月4日起计算至判决生效之日起三十日止。四、被上诉人退还因房屋面积缩小的房款（略）.36元给上诉人。五、被上诉人立即安装闭路电视监控系统。
被上诉人同意原审判决。
经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，原审判决认定该合同合法有效正确，应予维持，双方均应按照合同的约定履行各自义务。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使某后365日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立得合同，受法律保护。”的规定，上述合同条款是双方当事人在合同中对逾期办理房地产权属证书的违约金标准所作出的约定，该约定对签约双方均有约束力，上诉人不得单方变更合同的违约金条款。原审判决按双方合同约定的违约金条款判令被上诉人支付违约金正确，应予维持。上诉人上诉要求按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定对违约金标准予以调整依据不足，本院不予采纳。
关于办理房地产权属证书的时间问题。由于双方在合同中对于何时办好房地产权属证书的时间没有作出约定，原审判决结合双方履行合同的情况，判令被上诉人在本决发生法律效力之日起90日内为上诉人办妥讼争房屋的房地产权属证书并无不当，上诉人上诉认为原审判决确定的办证时间过长，要求调整为30日内依据不充分，本院不予支持。
关于上诉人上诉提出如被上诉人未能在判决生效之日起30日内为其办理讼争房屋的房地产权属证书并向其交付该证书，则从逾期之日起被上诉人应按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向其支付补偿金的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条第二款“被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。”及《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第295条“被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金；已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体情况决定”的规定，上诉人该项请求系对被上诉人不履行判决时的处理，该处理应属执行阶段调处的问题，另该请求亦属于上诉人在二审中新增加的诉讼请求，本案对此亦不应调处。
根据合同约定，房屋计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；由于房屋实际面积是以房产证核准登记的面积为准的，故合同中约定的实测面积应理解为房产证核准登记的面积；因讼争房屋的房产证至今未能办好，讼争房屋法律意义上的实测面积仍未确定，即合同约定的计价面积与实测计价面积是否有差异尚不能最后确定；广州市房地产测绘所出具的测绘成果表，并不具备确认产权面积的证明效力，上诉人上诉坚持要求以广州市房地产测绘所出具的测绘成果表为标准要求被上诉人退回多收的购房款依据不足，本院不予采纳。
关于安装闭路电视监控系统的问题。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件三对此已明确约定公共部分装修标准包括了闭路电视监控系统。因此，原审判决认定讼争合同无此约定，从而导致驳回上诉人的该项请求，显然错误，本院予以纠正，被上诉人应立即履行该项义务。
综上所述，审查原审判决认定事实部分有误，应予改判。上诉人上诉请求判令被上诉人应立即履行闭路电视监控系统义务，依法成立，本院予以采纳；其余上诉请求依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下:
一、维持广州市东山区人民法院(2003)东法民三初字第X号民事判决;
二、被上诉人应在本判决生效之日起三十天内按合同约定标准安装完毕电视监控系统。
本案二审诉讼费1082元，由上诉人负担810元，被上诉人负担272元。
本判决为终审判决。
审判长高东星
审判员郭晓红
代理审判员杨玉芬
二OO四年九月一日
书记员蔡培娟
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