中华人民共和国最高人民法院
民事调解书
(1999)民终字第X号
上诉人(原审原告，反诉被告)：贵州华联旅业(集团)股份有限公司。住所地：贵州省贵阳市X路X号。
法定代表人：郭某某，董事长。
委托代理人：李汉宇，辅正律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：贵州贯龙房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市X路X号X楼。
法定代表人：梁某某，董事长。
委托代理人：顾某，该公司副经理。
委托代理人：罗茂隆，北京嘉和律师事务所律师。
原审第三人：中国建筑第四工程局。住所地：贵州省贵阳市X路X号。
法定代表人：雷某某，局长。
委托代理人：陈某某，该局干部。
委托代理人：孙某某，该局干部。
上诉人贵州华联旅业(集团)股份有限公司(以下简称华联公司)为与上诉人贵州贯龙房地产有限公司(以下简称贯龙公司)、原审第三人中国建筑第四工程局(以下简称中建四局)预售商品房合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院(1998)黔高法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：1997年2月28日，华联公司与贯龙公司签订《“香港城”商场房产买卖合同》及补充协议。该合同约定，贯龙公司将其开发的“香港城”一、二层共计（略）平方米出售给华联公司，总价款为人民币（略）元，付款方式为分期付款，华联公司应在合同签订后七日内按购房价款的5%即（略）元支付购房定金；第三个月内支付总价款的30%即（略）元；第六个月内再支付总价款的30%；第十二个月内再支付总价款30%，余下的5%留作质量保证金，在商场交付华联公司使用后一年内，若未出现质量问题，华联公司于商场交付一年以后15日内支付给贯龙公司。华联公司逾期支付房款，每愈期一日应向贯龙公司支付违约部分房款1‰的违约金。贯龙公司则应于1997年4月20日前将交易的房产按合同规定全部交付华联公司使用。每逾期一日应向贯龙公司支付购房总价款的1‰的违约金。如因建筑、装修质量发生问题，给华联公司造成损失，贯龙公司负责赔偿并承担全部修理费用。1997年4月21日，贵阳经济技术开发区建筑工程质量监督分站对“香港城”商场一、二层楼进行分段验收，验收结论为合格。4月22日，华联公司根据自己经营需要，提出九条调整意见，贯龙公司按华联公司提出的调整意见进行了调整。1997年5月23日，双方签订移交备忘录，华联公司接收了房屋。1997年5月31日，华联公司对该商场进行装修，发现有质量问题，即与贯龙公司协商解决有关事宜。后经华联公司委托贵州建筑技术发展研究中心检测，结论为：柱梁某际强度低于设计强度等级，是否影响使用，建议由设计单位核算后作出结论。贯龙公司对该检测单位资格提出异议。经贵州省建设厅召开现场会议，决定由铁道部第五工程局中心实验室对“香港城”商场地下室、一、二层梁某进行钻芯取样及回弹测试，所测构件和部位由设计单位指定，并由设计单位对梁某作核算报告。铁道部第五工程局中心实验室受华联公司委托于7月28日出具测试报告，设计单位贵州省建筑设计研究院于8月8日作出核算报告，结论为：地下室、一、二层柱按检测的砼等级均能满足安全规定，可以安全使用，但一、二层梁某有178根(占该两层梁某数的38%)达不到设计要求，不能安全使用。贯龙公司及建筑施工单位中建四局对此提出异议，要求大面积取样检测。经贵州省建设厅主持质量论证会，决定对“香港城”二层抬墙梁，一层舞厅梁，余下梁某30%抽样回弹测试。中建四局委托铁道部第五工程局中心实验室进行检测，该室于9月4日出具检测报告，贵州省建筑设计研究院于9月24日作出复核计算复函，认为该院8月8日作出的核算报告系根据当时二三层各三根梁某抽芯检测最低值进行计算后，归类统计作出的，因测试数量太少，反映不出整个构件的实际情况，加之全部构件以最低值C20进行计算既不合理，又依据不足，根据此次大面积检测复核后，仅有11根梁某不到设计要求，需要处理。本工程的加固处理，以此次的复核结论为准。后中建四局提出加固方案，设计单位、省建设厅同意批准了加固方案。1998年5月19日“香港城”商场经贵阳经济技术开发区建筑工程质量监督分站验收合格，同意交付使用，并于5月28日取得了工程质量评定证书。7月28日，贵阳经济技术开发区规划建设局认为，颁发质量评定证书条件不成熟，决定由经办人负责收回。7月30日贵阳经济技术开发区工程质量监督站出具书面意见，认为原省、市的加固结论和该站的技术资料以及分部评定结果仍然有效。双方发生纠纷后，华联公司于1997年8月25日暂停支付余下的购房款。此前华联公司已支付购房定金及房款共计人民币（略）元。9月22日华联公司以贵州省建筑设计研究院8月8日的核算报告为依据，向贵州省高级人民法院提起诉讼。请求依法解除其与贯龙公司签订的《“香港城”商场房地产买卖合同》及其补充协议；判令贯龙公司返还已支付的购房款人民币（略）元及利息（略）元；判令贯龙公司偿付延期交房违约金（略）元。贵州省高级人民法院受理案件后，根据贯龙公司申请，追加中建四局为第三人参加诉讼。贵州省高级人民法院第一次作出一审判决后，华联公司和中建四局不服，向本院提起上诉。本院经审理将本案发回贵州省高级人民法院重审。贯龙公司提出反诉，请求认定双方签订的《“香港城”商场房地产买卖合同》合法有效；判令华联公司按约立即支付购房款人民币（略）元及承担延期支付购房款的违约金100万元。本案重审期间，贯州省人民法院委托贯州省建设厅对争议的房屋进行质量检测，结论为：一、本工程(地下室、一层、二层)现浇钢筋砼框梁某，全部承墙梁、舞厅梁某经过逐根检测，受控率为100%；贯州省建筑设计研究院已用实测结果对这些梁某了逐根验算，确认有11根梁某不到安全使用要求，需加固处理，其余梁某加固，能满足安全使用要求，对该11根梁某加固已经完成，符合国家规范。二、本工程现浇钢筋砼框架柱虽然多数柱砼强度达不到设计要求，但经设计复核，尚能满足受力需要，可不作加固处理。三、本工程没有按照规范、规程进行施工，造成施工的砼强度达不到设计要求，有些构件不能满足受力需要，但鉴于设计复核和加固处理结果可满足安全使用要求，可提请质量监督部门核定该工程的质量等级。
一审法院认为：华联公司与贯龙公司1997年2月28日签订的《“香港城”商场房产买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反国家有关法律法规的规定，应属合法有效。该商场1997年4月21日经质监部门分段验收合格，已具备交付使用条件，华联公司当时也认可该房具备接受条件。贯龙公司依据双方交房日期的变更约定将房屋交付华联公司，并未逾期交付。双方讼争的房屋经法院委托鉴定，确认11根梁某不到安全使用要求，对该11根梁，已作加固处理，符合国家有关规范，可满足安全使用要求。华联公司与贯龙公司所签合同对质量问题约定的责任条款为承担修理和赔偿损失，并无解除合同的约定，且当时施行的有关工程质量法规对建设工程办理交工验收手续后因施工等原因造成的质量问题也是要求返修和承担赔偿责任。因此，华联公司诉请解除双方合同，返还购房款及其利息，支付逾期交房违约金的理由不能成立，应予以驳回。双方应当继续履行合同。贯龙公司反诉要求华联公司支付购房款的主张应予支持。但鉴于讼争房屋加固前，确存在一定质量问题，应对贯龙公司按合同应收取的购房款按一定比例扣减，作为对华联公司的补偿，以总造价08%，即人民币（略）元作为扣减数额。华联公司除已支付的购房款外，还应向贯龙公司支付购房款（略）元，因质量争议，华联公司暂停支付购房款，不构成违约，贯龙公司反诉请求华联公司支付违约金及赔偿损失的主张不能成立，应予驳回。由于讼争房屋确存在一定质量问题，给华联公司造成一定的经济损失，贯龙公司对此应承担责任。但华联公司所主张的开办费、已完工装修费、印花税等损失，因其解除合同的请求被驳回而随之不能成立。华联公司主张其借款为“香港城”商场配备了（略）元的货物，因其不能举证证明这些货物是专为该商场配备的，故其主张贯龙公司赔偿该笔借款利息损失的请求，不予支持。对于华联公司提出商场不能如期开业，造成1997年盈利损失214万元的主张，因缺乏事实根据，不能成立。华联公司主张的新招员工培训费以及遣散费损失，没有事实根据，不予支持。华联公司主张的装修停工损失，因华联公司尚未与装修公司结算，该损失应待实际支付后再向贯龙公司追偿。华联公司诉前为解决双方房屋质量争议，委托有关单位对房屋进行质量检测已实际支付的检测费（略）元，应当由贯龙公司负责赔偿，华联公司已支付的购房款（略）元，因商场不能如期开业，该笔资金被无偿占用，造成利息损失共计人民币（略）元，应由贯龙公司赔偿。本案讼争房屋质量问题系由中建四局施工原因造成，该局在诉讼中已完成对存在质量问题的11根梁某加固工作，但对其中贴钢板加固的梁，还应采取适当防护措施，并负责修复因其加固施工而损坏的装修装饰工程，还应对因其施工存在质量问题给贯龙公司造成的损失，即贯龙公司赔偿华联公司的损失（略）元及售房款被扣减的损失（略）元，共计（略）元，承担赔偿责任。据此判决：(一)华联公司与贯龙公司1997年2月28日签订的《“香港城”房产买卖合同》及补充协议有效；(二)驳回华联公司要求解除其与贯龙公司1997年2月28日签订的《“香港城”房产买卖合同》及补充协议以及返还购房款及其利息的诉讼请求；(三)驳回华联公司要求贯龙公司偿付逾期交房违约金（略）元的诉讼请求；(四)由贯龙公司赔偿华联公司检测费（略）元及已付房款（略）元资金被无偿占用期间利息损失（略）元(计息时间为1997年8月1日起至1999年6月30日止)，共计（略）元；(五)驳回华联公司其他赔偿损失的诉讼请求；(六)由华联公司支付尚欠贯龙公司的购房款（略）元(已扣减总价款的08%即（略）元)；上述第四项与第六项相抵，华联公司应向贯龙公司支付购房款（略）元；限判决生效后三十日内付清；(七)驳回贯龙公司其他反诉请求；(八)由中建四局赔偿贯龙公司损失（略）元；(九)由中建四局对加固中贴钢板的梁某取适当的防护措施并负责对加固施工中破坏的装饰工程恢复原状；限判决生效后三十内实施完毕。
华联公司和贯龙公司不服一审判决，分别向本院提起上诉，华联公司上诉请求：判令解除双方签订的《“香港城”商场房产买卖合同》，判令贯龙公司退还已支付的房款与利息；判令贯龙公司按约支付总价款日1‰的违约金。贯龙公司上诉请求：华联公司违约拒付购房款应支付违约金100万元；撤销一审关于由贯龙公司支付华联公司购房款利息的判决。
二审期间，在本院主持下，三方当事人经充分协商，本着互让互谅的原则，自愿达成以下调解协议：
一、在本调解书生效之日起十日内，由贯龙公司负责领取该商场的建筑质量合格证，华联公司和中建四局负责协助；
二、华联公司在贯龙公司交付上述合格证后20天内，向贯龙公司支付购房余款人民币（略）元；
三、贯龙公司因房屋质量存在问题，自愿补偿华联公司人民币200万元；该款从华联公司应支付的购房款中抵扣；
四、中建四局因建筑施工质量问题自愿补偿贯龙公司人民币180万元，该款在本调解书生效之日后半年内付清；
五、一、二审案件受理费、审计费、鉴定费共计人民币（略）元，由华联公司负担（略）元；由贯龙公司负担（略）元。
经本院审查：上述调解协议是各方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、法规的规定，本院予以确认。
本调解书经各方当事人签收后，即具有法律效力。
审判长何抒
代理审判员刘国华
代理审判员高坷
一九九九年十二月十日
书记员宋春雨
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
