上诉人（一审被告）蒋某
被上诉人（一审原告）胡某
原审第某人光山县X镇建设开发公司颐然小区项目经理部。
上诉人蒋某因不动产登记纠纷一案，不服光山县人民法院（2011）光民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋某及其委托代理人，被上诉人胡某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年3月原告胡某丈夫蒋某某在广东打工期间，委托其父亲即本案被告蒋某在老家替其购买房屋（原告当时处于产假期间）。被告蒋某于2006年3月15日以蒋某某名义与第某人颐然小区X区售房合同书》1份，购买第某人在光山县X区X街两间三层商铺房一套，总价款293000元，首付75000元，合同购买方签名为“蒋某某”并注明“蒋某代”。2007年3月1日，蒋某某突发心源性疾病猝死，同年4月份被告蒋某找到项目部经理胡某霞，以儿子蒋某某已病故为由，要求将房产证办在他的名下，胡某霞随即安排负责此项工作的项目部工作人员张某办理。因县房管部门是按合同上签名办证，张某便与被告蒋某重新签订一份售房合同，落款日期填为2006年3月26日，但合同首页日期仍显示为2006年3月15日。2007年11月14日，光山县房管所为被告颁发了字第（略）号房屋所有权证。后原告发现房产登记在被告名下，便于2009年5月18日向县房管所提出登记异议，并于同年5月21日向本院提起诉讼，请求本院依法确认被告与第某人于2006年3月26日签订的《售房合同书》无效，确认原购房人蒋某某与第某人签订的《售房合同书》合法有效。另查明：本案诉争房屋所有购房款项及签名均由被告蒋某代为办理，房产交付后现由被告蒋某租赁他人用于经营。
上述事实有原告提供的以下证据证实：⑴原告结婚证复印件；⑵蒋某某死亡证明书复印件；⑶蒋某某与项目部签订的《售房合同书》；⑷颐然小区住宅物业登记表；⑸原告原一审代理人对证人龚宗智调查笔录；⑹蒋某某存折；⑺蒋某某汇款单据；⑻原告汇款单据；⑼购房来源清单；⑽蒋某某、胡某买房出资清单；⑾购房外欠款清单；⑿已偿还外债清单；⒀蒋某某所写购房来源明细表；⒁蒋某兰所写的“福星买房款来源”；⒂被告房产证存根及购房合同书复印件；⒃房屋登记异议；⒄光山县房地产管理所异议登记证明。有被告蒋某提供其所写的有关购房款来源、还账等情况凭条。还有本院调取的证人张某证言1份及当事人陈述在卷佐证，上述证据经庭审举证质证，可以作为定案的依据。
原审法院认为：合法的民事法律行为受法律保护。原告胡某的丈夫蒋某某生前口头委托其父亲即本案被告蒋某代为在第某人处购买房屋的行为，是其授权委托行为，符合法律规定。其父亲蒋某是代理人，蒋某某是被代理人。依照法律规定，蒋某的代理行为须在蒋某某的授权委托范围内代理进行民事活动，且不能损害被代理人蒋某某的合法权益，否则，代理行为无效并应当依法承担相应的民事责任。2006年3月15日被告蒋某代表蒋某某与第某人签订的购房合同，依法应当认定为蒋某某与本案第某人形成的买卖合同关系，且代理人蒋某在购房合同中有签字注明。因此，该代理行为符合委托人蒋某某的真实意思表示，被告蒋某的代理行为合法有效，合同从签字之日起，在蒋某某与第某人之间已形成特定的权利、义务主体。2007年3月1日委托人蒋某某突然病故，根据《民法通则》第70条第2款的规定，代理人蒋某的代理权依法终止，被告从此时起不能再以蒋某某的名义从事代理活动，也不能以自己名义代理蒋某某从事其他民事活动，否则，违反法律规定，一切代理行为均无效。2007年4月被告蒋某以儿子蒋某某已死亡为由，要求本案第某人将蒋某某购买的房屋产权办理在自己名下，而被告蒋某此时已无权代理蒋某某从事民事活动，也无权擅自处分蒋某某名下任何财产，被告的这一要求违反了法律相关规定。同时，第某人颐然小区项目部从被告蒋某提出要求时起，已知购房人蒋某某死亡，没有通过法定程序也不能处置蒋某某名下房产，尽管购房手续是被告代为办理的，但第某人未能遵循法定程序，协助被告蒋某将蒋某某名下的房产办理在被告名下，被告与第某人的这一行为损害了蒋某某其他法定继承人的合法权益，且该行为也违反了法律规定。根据《民法通则》第58条第1款第7项及第3款的规定，无效的民事法律行为，从行为开始起就没有法律约束力。因此，被告蒋某与本案第某人补签的落款2006年3月26日购买人为“蒋某”的所谓购房合同应为无效，被告蒋某据此通过非法形式取得的所谓房屋所有权证没有合法依据，诉争的房屋应由蒋某某名下的法定继承人依照继承法的有关规定，通过合法途径予以解决。因此，原告胡某的诉讼请求有充足的事实和法律依据，依法应当予以支持。被告的辩解没有法律依据，依法不能成立。关于被告蒋某称购买该房其也有出资，该房产证登记在其名下是名誉权，该房只有三分之一归胡某、蒋某某三个子女的，另三分之二是其两个女儿蒋某芝和蒋某萍的，其这两个女儿也有出资。本院认为，原告胡某认可购买该房所有外欠债务，并愿意偿还，且购房发生的有关债权债务不是本案调整的范围。本案被告蒋某的行为侵犯了原告胡某的合法权益，其辩解的理由属于无理要求，无任何法律上的依据，故本院对其辩解意见予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第某十条第某、第某十八条第某款第（7）项、第某、第某十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第某百三十条之规定，判决：一、2006年3月15日由被告蒋某代理蒋某某与第某人光山县X镇建设开发公司颐然小区项目部签订的署名为蒋某某的《颐然小区售房合同书》合法有效。二、被告蒋某与第某人光山县X镇建设开发公司颐然小区项目经理部补签的署名为蒋某、落款为2006年3月26日的《颐然小区售房合同书》无效。案件受理费5800元，由被告蒋某承担。
蒋某上诉称，原审法院采信事实不妥，使用法律不当，判决不公，原判混淆了“代理”与“赠予”概念，依代理行为判决归属及继承错误。应当理清债权债务，谁出资谁得房。请求中院撤销原判。
胡某答辩称，房产是丈夫蒋某某（已病故，系上诉人之子），与本人合资购买的，只口头委托上诉人代为办理。原审法院已查明上诉人蒋某更改合同的全过程，通过非法形式取得房屋所有权证，损害了我和三个子女的合法权益。
二审查明的事实与一审认定事实基本一致。
本院认为，公民的合法权益应受法律保护。上诉人蒋某受其儿子蒋某某夫妇口头委托代购房屋，并以蒋某某的名义与原审第某人签订了购房合同，该代理行为是委托人蒋某某夫妇的真实意思表示，合法有效。该合同从签字之日起，蒋某某与原审第某人之间已形成特定的权利、义务主体。蒋某某病故后，上诉人蒋某在未征得被上诉人（一审原告、其儿媳）胡某的同意，私自要求原审第某人将房屋产权办理在自己名下，并为方便办理产权登记，补签了一份购买人是“蒋某”的购房合同，严重侵犯了被上诉人胡某及其子女的合法权益。原审判决上诉人蒋某为办理房屋产权，补签更改购房为“蒋某”的购房合同无效是正确的。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费5800元，由上诉人蒋某承担。
本判决为终审判决。
审判长买戈良
审判员连振华
审判员杜亚平
二○一二年六月十六日
书记员胡某(兼)
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