原告重庆市X区某市场服务有限公司。
法定代表人李某乙，经理。
委托代理人邹井荣，重庆继维律师事务所律师。
被告重庆某农业开发有限公司，组织机构代码：（略）-7，住所地：重庆市X村X组。
法定代表人古某，经理。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，被告公司员工，住（略）。
原告重庆市X区某市场服务有限公司与被告重庆某农业开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月2日立案受理后，依法由审判员龙世华独任审判，适用简易程序公开进行了审理。原告重庆市X区某市场服务有限公司委托代理人邹井荣，被告重庆某农业开发有限公司委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市X区某市场服务有限公司诉称，原、被告于2010年6月22日签订《几江农贸市场二楼场地租赁协议》，协议约定：原告将位于江津区四不挨的几江农贸市场二楼场地（面积70平方米）出租给被告，租期3年，每月租金1960元，年租金为23520元。租金每年支付一次，先租后用。被告应交保证金5000元，租赁期满后如被告无违约的行为，原告金额无息退还，如被告有违约的行为，则不退保证金。被告每年承担公摊水电费500元，卫生费1000元。如一方违约，违约方必须向守约方另支付违约金10000元。被告使用场地至今，只支付了第一年的租金23520元及公摊水电费、卫生费。第二年的租金及费用拒不支付，其行为已构成根本违约，诉讼法院，请求：1、解某、被告于2010年6月22日签订的《几江农贸市场二楼场地租赁协议》并由被告支付其所欠原告的租金23520元，公摊水电费、卫生费1500元，2、被告向原告支付违约金、保证金15000元。
被告重庆某农业开发有限公司答辩，因遭遇洪涝灾害和特大旱灾等灾害，被告在2011年4月和5月就与原告联系，要求解某合同，原告不同意解某，也不让被告把设备搬走，被告未使用场地，不应支付租金，也不支付违约金。同意解某合同。
经审理查明，2010年6月22日，原告重庆市X区某市场服务有限公司（为甲方）与被告重庆某农业开发有限公司（为乙方）签订《几江农贸市场二楼场地租赁协议，协议约定：一、甲方把位于四不挨的几江农贸市场二楼场地面积70平方米出租给乙方经营。二、租赁时间3年，即从2010年6月22日起至2013年6月21日止。租金为28元3，1960元/月。乙方在签订本协议时一次性以现金或转账方式向甲方交清一年的租金23520元。第二年租金在第一年租赁交费到期提前10天交清，第三年租金以此类推。同时在签订本协议之日由乙方向甲方交纳保证金5000元。在租期满后如乙方没有违约行为，甲方全额无息退还给乙方。三、乙方在租赁场地内只能经营蔬菜，同时，乙方不得把所租赁场地转租或对外招商，否则视为违约，甲方可提前收回所租赁场地，并不得退还乙方所交保证金和余下的租金。四、乙方还应每年承担公摊电费500元和卫生费1000元，在签订本协议时由乙方一次性交清一年的金额。租赁期满，乙方弃租时，场地内的可移运设施由乙方自行拆除运走等。七、因政策原因或不可抗力因素造成一方不能履约，双方不承担违约责任。否则，如一方违约，违约方必须向守约方另支付违约金10000元等。同日，乙方向甲方交付了2010年6月22日至2011年6月21日的租金，并支付了公摊电费和卫生费1500元。还交纳了保证金5000元。乙方使用租赁场地满一年后，未按期交付第二年的租金和公摊电费、卫生费。甲方于2011年11月22日发函与乙方，要求乙方在收到函件后15日完清租金及费用，乙方在庭审中陈述未收到该函件。甲方又于2012年2月10日向乙方发函，解某租赁协议，并承担10000元违约金，乙方当庭陈述收到该函件。
另查明，被告重庆天罡农业开发有限公司在2010年从事蔬菜种植中遭受了特大洪涝灾害。2011年又遭遇了特大旱灾，遭受了重大经济损失，几乎未在租赁场地进行经营。
审理中被告重庆天罡农业开发有限公司于2012年5月15日向原告重庆市X区某市场服务有限公司移交了租赁场地。
上述事实有租赁协议、交费凭证、受灾情况证明等书证为证。
本院认为，原告重庆市X区某市场服务有限公司与被告重庆某农业开发有限公司签订的《几江农贸市场二楼场地租赁协议》是原、被告双方自愿签订的，未违反法律规定，应为有效。被告重庆某农业开发有限公司按租赁协议约定了第一年的租金和公摊电费和卫生费并进场进行了经营。被告重庆某农业开发有限公司在经营中遭受洪灾和旱灾，其种植的蔬菜受损，未能进行正常的经营和销售。但其未及时主张权利，与原告重庆市X区某市场服务有限公司解某租赁关系，也未将租赁的场地交回出租方，理应支付占用租赁场地的租金。原告重庆市X区某市场服务有限公司主张支付租金的诉讼请求成立，本院予以支持。原告重庆市X区某市场服务有限公司主张解某合同，被告重庆某农业开发有限公司，也同意解某合同，本院予以准许。原告重庆市X区某市场服务有限公司主张支付违约金10000元和保证金5000元因被告违约而不退还。原告重庆市X区某市场服务有限公司与被告重庆某农业开发有限公司签订的租赁协议第四条中约定，被告在经营中出现超范围经营，转租或对外招商的情形，视为违约，不退还保证金和余下的租金，而原告在本案审理中是以被告不交租金为由主张的不退还保证金，显然是不符合该条款约定的。该租赁协议第七条约定，因政策原因或不可抗力因素造成一方不能履约，双方不承担违约责任。否则，如一方违约，违约方必须向守约方另支付违约金10000元。而被告重庆某农业开发有限公司因在种植蔬菜中，遭受洪灾和旱灾，造成不能正常经营，而没交租金，遭受自然灾害应为不可抗力因素，按该条款约定，不应承担违约责任。因此原告重庆市X区某市场服务有限公司主张不退还保证金5000元和要求被告支付违约金10000元的请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解某告重庆市X区某市场服务有限公司与被告重庆某农业开发有限公司签订的《几江农贸市场二楼场地租赁协议》。
二、被告重庆某农业开发有限公司支付原告重庆市X区某市场服务有限公司每月租金1960元，从2011年6月22日起至2012年5月15日止。
三、被告重庆某农业开发有限公司支付原告重庆市X区某市场服务有限公司公摊电费500元，卫生费1000元。
四、驳回原告重庆市X区某市场服务有限公司其余诉讼请求。
诉讼费400元，由被告重庆某农业开发有限公司负担，此款原告重庆市X区某市场服务有限公司已向本院垫交，由被告连同货款在期限内一并交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员龙世华
二0一二年五月十八日
书记员陈思越
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