广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)：叶某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：钟某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告、反诉原告)：南海市商业房地产开发公司，住所：佛山市南海区X路X号。
法定代表人：袁某某。
委托代理人：陈志雄、李某某，南海市商业房地产开发公司的法律顾问。
叶某某与南海市商业房地产开发公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，均向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2001年8月2日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，由被告将其座落于佛山市禅城区X路X号的名汇大厦B座(汇俊阁)X号房以总价款（略）元的价格卖给原告，合同约定原告于2001年8月2日前支付房款（略）元，同年10月30日前付款（略）元，余款（略）元在2002年5月30日前付清。被告则应于2002年5月30日前将房屋交付原告使用。合同还约定了逾期交楼和付款的违约金为已付款或应付款的日万分之三。合同还对房屋的装修标准进行了约定。同年11月9日，原、被告双方约定“在不影响建筑结构与建筑工程竣工验收标准的前提下”，对原购房合同约定的装修及平面设置进行了部分更改，并签订了一份《名汇大厦商品房建筑修改合同》。购房合同签订后，原告依约支付了第一期购房款（略）元，并在2001年11月6日前分期支付了第二期购房款（略）元。余款（略）元则分别于2002年的10月30日和11月8日支付完毕，被告同时向原告出具了收款收据。2002年10月23日，被告将原告所购房屋交付原告使用。
原审判决认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护。双方于2001年11月9日签订的《名汇大厦商品房建筑修改合同》对原购房合同中的装修部分进行了修改，实质上是对购房合同部分条款的变更，应属购房合同的组成部分。原告要求对装修部分进行更改，应当给予被告相应的施工时间，双方约定的“在不影响建筑结构与建筑工程竣工验收标准的前提下”变更装修，是对房屋质量的约定，而不是交楼时间的约定。故此，被告未能在2002年5月30日前将房屋交付原告使用的责任不在被告。原告要求被告支付逾期交楼违约金的请求理据不充分，不予支持。购房合同约定原告最后一期购房款的交付时间也是合同约定被告的交楼时间，由于被告在2002年10月23日才将房屋交付使用，故原告在同年10月8日前支付购房余款的行为也不构成违约，被告要求原告支付逾期付款违约金的请求，理据不充分，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告叶某某的诉讼请求。驳回被告南海市商业房地产开发公司的反诉请求。本案受理费741元(含反诉费117元)，由原告负担624元，被告负担117元。
宣判后，叶某某和南海市商业房地产开发公司均不服该判决，向本院提起了上诉。
叶某某上诉称：一、原审判决对名汇大厦何时通过建设主管部门竣工验收的事实没有查清。而事实上名汇大厦于2002年9月28日才通过竣工验收，所以在2002年5月30日前南海市商业房地产开发公司根本就不具备交付楼房的条件，由此造成逾期交楼的全部责任应由其承担。二、原审法院对南海市商业房地产开发公司逾期交楼的责任认定是错误的。南海市商业房地产开发公司逾期交楼的原因完全是由其自身造成的，应承担违约责任。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决中对叶某某的全部判决；二、判令南海市商业房地产开发公司立即向叶某某支付逾期交楼违约金（略）元及利息(利率按逾期贷款利率，从起诉时起计至付清为止)；三、由南海市商业房地产开发公司承担本案一、二审的诉讼费用。
针对叶某某的上诉，南海市商业房地产开发公司答辩称：一、叶某某所提的竣工时间与逾期交楼原因与事实不符；二、叶某某在2002年5月30日没有按约定的时间支付房款，根据合同法有关规定，南海市商业房地产开发公司可行使不安抗辩权，不予交楼；三、双方约定的是带装修的商品房，由于叶某某在交楼前和交楼后均更改装修标准，故未按原来的交楼时间交楼责任不在于南海市商业房地产开发公司。
南海市商业房地产开发公司上诉称：一、叶某某付款违约的事实清楚，应承担违约责任，原审驳回南海市商业房地产开发公司的反诉请求实属不当。二、叶某某变更装修导致交楼日期据实顺延，原审驳回其诉讼请求是正确的，但因而免除叶某某逾期付款的违约责任，则理据不足，尤其是部分的款项是叶某某收楼后才支付的，绝对不存在免责的事由。综上，请求二审法院支持南海市商业房地产开发公司一审时对叶某某的反诉请求。
针对南海市商业房地产开发公司的上诉，叶某某答辩称：一、合同约定订购后支付首期款等条款，叶某某已按约定支付，但南海市商业房地产开发公司未能在合同约定的时间交楼，直至2002年10月23日才交楼，明显是南海市商业房地产开发公司违约。且交付的房屋面积不符合约定，即叶某某还多付了购房款，不可能逾期支付房款。二、装修合同与购房合同是一个整体，之后没有修改过装修标准，故不存在一审法院认定的由于叶某某修改装修标准，故应给予南海市商业房地产开发公司相应的施工时间，即交楼时间没有变更过。
南海市商业房地产开发公司在二审期间提供下列证据：布局图纸两张，证明叶某某变更了装修标准。
经质证，叶某某认为这是南海市商业房地产开发公司要求叶某某选择厨柜的面板款式，不是变更装修设计，图纸时间是2001年8月21日的。
经审查，对原审认定的事实，本院予以确认。对南海市商业房地产开发公司在二审提供的新证据，其真实性应予确认，但由于图纸并无变更交楼时间的约定，对其关联性不予确认。
另查明：叶某某在收楼后，于2002年10月30日向南海市商业房地产开发公司支付房款（略）元，于2002年11月8日支付房款（略）元。
本院认为：叶某某与南海市商业房地产开发公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。虽然双方当事人于2001年11月9日签订《名汇大厦商品房建筑修改合同》对原购房合同中的装修部分进行了修改，但该修改仅是“在不影响建筑结构与建筑工程竣工验收标准的前提下”对装修工程项目的部分修改，签订该合同时间与双方约定的交楼时间相比较，两者之间仍有充分的时间供南海市商业房地产开发公司进行装修工作，不影响南海市商业房地产开发公司进行装修；而且双方的修改约定，也仅是对房屋交付标准的约定，而不是交楼时间的约定，南海市商业房地产开发公司同意修改装修标准而没有明确要求迟延时间交楼，应认为南海市商业房地产开发公司仍应按时交楼。原审认为南海市商业房地产开发公司未能按时交楼的责任不在南海市商业房地产开发公司，属认定违约责任错误，应予纠正。虽然合同约定叶某某应在2002年5月30日前支付剩余房款（略）元，同时南海市商业房地产开发公司在2002年5月30日交楼，双方属同时履行，但叶某某已履行大部分付款义务，南海市商业房地产开发公司不得以叶某某未履行其剩余付款义务而主张同时履行抗辩权，因此，南海市商业房地产开发公司逾期交房，应承担相应的违约责任。根据合同约定，南海市商业房地产开发公司违约，应向叶某某支付从2002年5月30日的次日起至2002年10月23日收楼时止按已付房价款（略）元以日万分之三计算的违约金，叶某某请求判令南海市商业房地产开发公司支付违约金合法有理，应予支持，但其请求支付违约金利息，没有法律依据，本院不予支持。
南海市商业房地产开发公司虽然逾期交楼，但叶某某在合同约定的2002年5月30日前亦没有将剩余房款（略）元交付给南海市商业房地产开发公司。对此逾期付款问题，叶某某认为属于合同法第六十七条规定的先履行抗辩权的情形，叶某某的辩解没有法律依据，但叶某某的行为属于行使同时履行抗辩权的情形，因此应认为叶某某不存在延期付款违约的情形，南海市商业房地产开发公司上诉请求判令叶某某支付违约金依据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决；
二、南海市商业房地产开发公司应于本判决生效之日起向叶某某支付从2002年6月1日起至2002年10月23日止按叶某某已付房价款（略）元以日万分之三计算的违约金；
三、驳回南海市商业房地产开发公司的反诉请求。
本案一审案件受理费624元，反诉费117元，二审案件受理费741元，合共1482元，由南海市商业房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员陈秀武
审判员林义学
二00四年八月二十四日
书记员肖建国
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