重庆市第三中级人民法院
民事判决书
（2012）渝三中法民终字第X号
上诉人（原审被告）韦某甲，男。
被上诉人（原审原告）韦某乙，男。
上诉人韦某甲因与被上诉人韦某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院（2012）南川法民初字第×××号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年，重庆市南川人民法院在执行原某合作社诉陈某某借款合同纠纷一案中，委托某拍卖公司对陈某某位于某镇X组的抵押房屋X幢（土地性质为集体土地）进行拍卖，韦某甲竞买成功，以10万元的价格买得该房屋。2005年6月，重庆市南川人民法院作出（2004）南川法执字第X号民事裁定书，将上述房屋裁定归韦某甲所有。2007年，韦某甲与韦某乙口头约定将其竞买所得房屋中的第三层住房一套及底楼一间门面出售给韦某乙，总价款为7.7万元。2007年1月19日，韦某乙将购房首付款6万元支付给韦某甲，韦某甲向韦某乙出据了收据，在收据中明确载明了房屋总价款、购房范围以及房屋交付时间为2008年元月左右。2007年6月19日，韦某乙又向韦某甲支付购房款1万元，尚剩7000元未付。2007年8月，韦某甲将第三层住房一套交付给韦某乙，底楼的一间门面至今仍然未交付。2010年5月14日，重庆市国土资源和房屋管理局对韦某甲竞买的房屋颁发了丁304房地证2012字第X号房地产权证，该证载明房屋权利人是韦某甲，土地用途是农村宅基地，同时明确房屋系拍卖所得。韦某乙诉至原审法院，请求依法确认双方签订的房屋买卖合同有效，责令韦某甲立即交付底楼门面一间。另查明：韦某乙系南川区X村民，韦某甲系城镇居民。
原审法院认为：韦某乙与韦某甲虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但韦某甲向韦某乙出具的房款收据中明确载明了房屋总价款、购房范围以及房屋交付时间等，具备了房屋买卖基本要件，并且双方已履行了主要义务，可以认定双方的房屋买卖合同成立。韦某甲通过拍卖竞买取得了房屋，该房屋在经过市场流通后，韦某甲又将该房出售韦某乙，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同有效。韦某乙与韦某甲约定的交房时间是2008年元月左右，现在早已过了交房时间，但韦某甲至今未交底楼门面一间，其已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：韦某乙和韦某甲之间的买卖房屋行为有效；限韦某甲于本判决生效后15日内将出售给韦某乙的位于重庆市X组房屋（房地产权证号：丁×房地证2012字第×号）底楼一间门面交付给韦某乙，韦某乙在门面交付占有后则将购房余款7000元支付给韦某甲。并决定一审案件受理费减半收取40元，由韦某甲负担。
韦某甲不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人虽然口头上达成房屋买卖协议，但讼争房屋所依附土地属宅基地，买卖双方不是同一集体经济组织成员，双方订立的合同违反了土地管理法的相关强制性规定，属无效合同，被上诉人不能因此取得讼争房屋的所有权；其次，所出售的房屋属上诉人与其妻的共有财产，房屋买卖合同未征得共有权人的同意，属上诉人擅自处分共有财产，该处分行为无效。综上，原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人韦某乙答辩称：本案讼争房屋系上诉人通过司法拍卖购得，不同一般意义的农村宅基地，上诉人出卖该房屋并不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然讼争房屋系上诉人与其妻的共同财产，但在该房出卖后的数年内，上诉人之妻并未提出异议，故上诉人出卖房屋不属于擅自处分共有财产。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人韦某甲与被上诉人韦某乙虽未签订书面的房屋买卖合同，但韦某甲在收取韦某乙支付的房款6万元后所出具的房款收据中写明了出卖房屋具体情况，出卖总价款、房屋交付时间等内容，具体了房屋买卖合同的全部实质要件，事后，韦某甲亦向韦某乙交付其中的三楼住房一套，故双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。虽然韦某甲所出卖房屋的土地使用权为宅基地，但该房屋系韦某甲通过司法拍卖竞买取得，人民法院也以生效法律文书方式确定了这种流转方式，，故韦某甲又将该房出售给韦某乙并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同属有效合同。虽然韦某甲在夫妻关系存续期间购得上述房屋按照相关法律的规定属夫妻共同财产，但讼争房屋登记的产权人仅为韦某甲一人，且在该房出售后，韦某乙实际占用使用该房的多年时间内，韦某甲之妻均未提出异议，故应视为韦某甲之妻对韦某甲出卖房屋行为的认可。综上，上诉人韦某甲认为将讼争房屋出卖给韦某乙违反法律规定、其系无权处分所签合同无效的理由，与客观事实不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人韦某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长×××
审判员×××
审判员×××
二○一二年七月五日
书记员×××
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