海南省高某人民法院
民事判决书
(2000)琼民终字第X号
上诉人(原审第三人)海南凯业房地产有限公司，住所地海口市滨海大道帝都大厦X楼。
法定代表人殷某，该公司董某长。
委托代理人李某，该公司副总经理。
委托代理人吴某某，该公司职员。
被上诉人(原审原告)海南高某科技产业开发公司，住所地海口市海甸岛沿江四路锦艺别墅B－X幢。
法定代表人高某某，该公司总经理。
委托代理人朱建军、韩某，中国工商银行海南省分行法律处干部。
被上诉人(原审被告)海南华美房地产有限公司，住所地海口市国贸大道银岛大厦X楼。
法定代表人董某某，该公司董某长。
上诉人海南凯业房地产有限公司(以下简称凯业公司)因项目转让合同纠纷一案，不服海南省海南中级人民法院(2000)海南民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人凯业公司的委托代理人李某、吴某某，被上诉人海南高某科技产业开发公司(以下简称高某技公司)的委托代理人朱建军、韩某到庭参加了诉讼。被上诉人海南华美房地产有限公司(以下简称华美公司)经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审认定：“龙凤园C座”项目是华美公司在自己使用的土地上申请开发的项目。华美公司在未对土地进行实际性投资开发的情况下，就与黄河公司签订《房屋买卖合同》和《项目工程承包合同》，实际上是将该项目转让给黄河公司。黄河公司对该项目未作实际性投入便转让给高某技公司，高某技公司后与华美公司直接签订《房屋买卖合同》和《项目工程承包合同》。黄河公司所付给华美公司的项目转让款（略）元，现三方当事人均承认是高某技公司通过黄河公司代其支付的项目转让款，可照准。因此，黄河公司实收到高某技公司项目转让款（略）元，华美公司实收到高某技公司项目转让款（略）元。从该项目几经转让过程看，华美公司未按照项目建设要求对土地进行开发建设，当事人之间的转让行为也均未依法到有关部门办理项目转让审批手续和土地使用权变更登记手续，其转让行为均属无效民事行为，当事人所签订的合同均无效，依法应互相返还各自实际取得的款项。高某技公司在该项目转让过程中，亦有过错，应承担相应的利息损失。据此判决：一、1993年2月13日，华美公司与凯业公司(原黄河公司)签订的《房屋买卖合同》和《项目工程承包合同》；1993年4月15日，高某技公司与凯业公司签订的《龙凤园C座项目转让合同》；1993年5月6日，高某技公司与华美公司签订的《房屋买卖合同》和《项目工程承包合同》均为无效合同。二、华美公司应在本判决发生法律效力之日起一个月内将项目转让款（略）元及50％的利息返还给高某技公司(其中（略）元的利息从1993年2月13日起计算，（略）元的利息从1993年4月16日起计算，1300万元的利息从1993年5月26日起计算，100万元的利息从1993年11月26日起计算，2万元的利息从1994年3月9日起计算，均按中国建设银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止)。三、凯业公司应在本判决发生法律效力之日起一个月将项目转让款（略）元及50％的利息返还给高某技公司(利息从1993年4月19日起按中国建设银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止)。案件受理费人民币（略）元，由华美公司负担11万元，凯业公司负担（略）元。
宣判后，凯业公司不服上诉称：华美公司未按项目建设要求对土地进行开发建设，应追究其违约责任，而不应认定合同无效，因我公司均全面履行了义务，对未办理项目转让审批手续，因当时的法律无此规定，故不能以此认定合同无效；我公司与高某技公司签订的合同已履行完毕，高某技公司的起诉已超过诉讼时效。据此请求二审法院依法改判。高某技公司未作书面答辩意见，其在庭审中辩称：支持凯业公司关于我公司与华美公司所签合同有效的主张；因我公司与凯业公司所签合同应认定为无效，故不存在起诉超过诉讼时效的问题。请求二审法院依法判决。
经审理查明：本案讼争之“龙凤园公寓楼C座”项目，位于琼山市X镇X路北侧。1993天4月12日，华美公司取得了该项目用地的“国有土地使用证”，1993年5月11日领取了“建筑许可证”。1993年2月13日，华美公司与黄河公司签订一份《房屋买卖合同》，约定，黄河公司以每平方米2100元的价格购买龙凤园公寓楼C座，总建筑面积（略）平方米，总购房款为3570万元，签约当日付定金100万元，余款分六期付清。房屋应于1995年10月30日前交付使用。同日，双方还签订一份《项目工程承包合同》，约定，华美公司将该项目承包给黄河公司进行建设，承包方式为包工、包料、包工期、包安全、包质量，工程造价为每平方米1360元，工期为540天。合同还对工程质量、验收及违约责任等作了约定。上述2份合同签订当日，黄河公司支付（略）元定金给华美公司。同年4月15日，黄河公司与高某技公司签订一份《龙凤园C座项目转让合同》，约定，黄河公司将其购得的龙凤园C座项目转让给高某技公司，并保证高某技公司同发展商华美公司签订单价为每平方米740元的项目转让合同，由高某技公司分三次支付给黄河公司补偿款（略）元，合同还对违约责任等作了约定。签约后，高某技公司分别于同年4月16日支付400万元，4月19日支付（略）元，4月23日支付385万元，5月23日支付（略）元，共计付给黄河公司（略）元。该款项中，按约定扣除黄河公司代高某技公司支付给华美公司的项目转让款（略）元(其中含定金（略）元)，其余款项（略）元由黄河公司取得。对此，黄河公司没有异议。同年5月6日，华美公司与高某技公司签订一份《房屋买卖合同》，约定，高某技公司以每平方米2100元的价格购买龙凤园公寓楼C座，总建筑面积（略）平方米，总购房款7140万元，分六期付清。房屋应于1995年10月30日前交付使用。同日，双方还签订一份《项目工程承包合同》，约定，华美公司将项目承包给高某技公司进行建设，承包方式为包工、包料、包工期，包安全、包质量，工程造价为每平方米1360元，工期为540天。合同还对工程质量、违约责任等作了约定。上述2份合同签订后，高某技公司分别于同年5月26日向华美公司支付1300万元，11月26日支付100万元，1994年3月9日支付2万元，以上共计付给华美公司1402万元。加上高某技公司通过黄河公司代付给华美公司的（略）元，高某技公司共付给华美公司项目转让款（略）元。对此，华美公司亦无异议。1993年11月2日，华美公司与高某技公司又签订一份《房屋买卖补充协议》，约定，报建后增加面积5088．297平方米，由高某技公司按每平方米500元的价格向华美公司支付购房款，付款方式为，高某技公司在支付购买该项目总价款的80％后，华美公司应将该项目的立项批文、土地证、规划、施工报建手续等一整套完整的文件资料正本复印件交给高某技公司。该项目经高某技公司接手开工后，如遇纠纷，则由华美公司解决。违约条款则与原《房屋买卖合同》相同。各方当事人之间的上述项目转让行为，均未到有关部门办理登记审批手续。另查，海南黄河房地产有限公司经核准于1997年4月24日将其名称变更为海南凯业房地产有限公司。
以上事实，有当事人签订的合同、协议、收付款凭证以及当事人陈述等证据在案为凭。上述证据经庭审质证，具有证明效力。
本院认为：龙凤园公寓楼C座项目属华美公司，而华美公司在未对该土地进行实际开发建设的情况下，与黄河公司签订了《房屋买卖合同》和《项目工程承包合同》，实际上是将该项目转让给了黄河公司。而黄河公司亦未对该土地作实际投入即与高某技公司签订《龙凤园C座项目转让合同》，又将该项目转让给高某技公司。后华美公司直接与高某技公司签订《房屋买卖合同》、《项目工程承包合同》和《房屋买卖补充协议》，将该项目又转让给高某技公司。因华美公司未按照项目建设的要求对该土地进行开发建设，且各方当事人的上述转让行为均未依法办理土地使用权变更登记手续和项目转让审批手续，故上述合同及协议应认定为无效。原审认定上述合同无效正确，但遗漏华美公司与高某技公司签订的《房屋买卖补充协议》有误，应予纠正。高某技公司在项目转让过程中审查不严，盲目签约，亦有过错，原审判令其承担相应的利息损失，并无不当。上诉人凯业公司主张其签约后均全面履行了合同义务，未对土地进行开发建设，责任在于华美公司，而各方当事人之间的转让行为均未办理相关登记手续和审批手续，是因当时无此规定，故不应认定合同无效。该主张没有法律依据，本院不予采纳。各方当事人签订合同及协议的时间为1993年，之后并未达成新的协议，且凯业公司与高某技公司所签的转让合同，是整个该项目转让过程中的一个环节，故原合同及协议一直处于履行状态之中，上诉人凯业公司主张高某技公司的起诉已超过诉讼时效，没有事实依据。综上，上诉人凯业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持海南中级人民法院(2000)海南民初字第X号民事判决第二、三项；
二、变更海南中级人民法院(2000)海南民初字第X号民事判决第一项为：华美公司与凯业公司(原黄河公司)签订的《房屋买卖合同》和《项目工程承包合同》、凯业公司(原黄河公司)与高某技公司签订的《龙凤园C座项目转让合同》、华美公司与高某技公司签订的《房屋买卖合同》、《项目工程承包合同》和《房屋买卖补充协议》均为无效。
二审案件受理费人民币（略）元由上诉人凯业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长汪亚琳
代理审判员李某敏
代理审判员梁永新
二○○○年十二月十四日
书记员陈宏琼
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