海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告)海南成海房地产开发有限公司。地址海口市X路成海楼。
法定代表人张某某，公司总经理。
委托代理人明向阳，海南圣合律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)钟某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人董学智，海南富安律师事务所律师。
上诉人海南成海房地产开发有限公司因房屋买卖纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年5月24日立案受理后，依法指定审判员陈承国担任审判长，与审判员何敦绽，代理审判员胡曙光组成合议庭，共同负责对案件进行审理。2000年6月23日，本院依法公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人明向阳，被上诉人委托代理人董学智到庭参加诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。现经合议庭评议。本案已审理终结。
原审判决认定，原告与海口海上世界有限公司订立的《房屋销售合同书》、《房屋销售合同补充协议书》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同。被告钟某某称此两份合同系海口海上世界有限公司代其订立的，合同的权利义务由其享有和承担，其与原告之间存在房屋买卖关系，对此海口海上世界有限公司也予以证实和认可，故对原告与被告之间存在的买卖关系，本院予以确认。在合同的履行过程中，原告方未按约定时间交付房屋给被告，而被告方在原告交付房屋后也未将购房款付足给原告，双方均存在违约行为。鉴于现在房屋已实际交付被告使用，并已办理了过户手续，合同以继续履行为宜，但原、被告应在继续履行合同的同时，依各自的违约行为向对方承担相应的违约责任。因合同中对继续履行合同的违约责任未予明确，故宜以向对方以计息方式承担违约责任，即按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准支付利息，且被告系分期支付购房款，还应分段计付违约利息。经司法鉴定，被告所购别墅实际面积与合同约定面积并无出入，故双方确认尚欠的购房款应以合同约定面积为准计付，被告实欠原告购房款为（略）元。原告主张被告给付133，7613元购房款，与事实无据，不予支持。被告在反诉中提出交付的房屋面积不足，要求退还多交的房款，依理同上，被告的主张不予采纳。被告提出游泳池无法正常使用，要求退还，但在订立补充协议时，被告已明知游泳池的瑕疵而仍与原告订立协议，且未能举证证实此行为系原告乘人之危行为，故协议的订立应视为双方的真实意思表示，被告现反悔主张退还，依法无据，不予支持。被告提出的原告未依约为其修建绿化带装饰，因未能举证，依法不予认可。据此判决：一、被告(反诉原告)须于本判决发生法律效力之日起十日内将人民币（略）元及违约利息支付给原告(反诉被告)，具体计息标准为：自1997年9月18日至1997年10月18日止以人民币（略）元为基数计付；自1997年10月19日起至1998年9月21日止，以人民币（略）元为基数计付；自1998年9月22日起至1998年10月31日止，以人民币（略）元为基数计付；自1998年11月1日起至1998年11月19日止，以人民币（略）元为基数计付；自1998年11月20日起至1999年1月22日止，以人民币（略）元为基数计付；自1999年1月23日起至1999年2月2日止，以人民币（略）元为基数计付；自1999年2月3日起至判决确定应给付之日止以人民币（略）元为基数计付。二、原告(反诉被告)须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)支付逾期交房的违约利息(以被告已付款人民币（略）元为基数，自1993年7日16日起计至1994年8月22日止)。三、驳回原告(反诉被告)和被告(反诉原告)的其他诉讼请求。
上述第一、二项，以中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准计付。如逾期给付，则按上述标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人上诉称：海口市海甸岛碧溪苑别墅C3、C4别墅经海口市房产管理局核发的《房屋所有权证》载明的面积是410．22m2，较合同面积超出15．32m2。但被上诉人对海口市房产管理部门所作出的《房屋所有权证》所载明面积不服，上诉人认为，被上诉人对此不服，只能向作出《房屋所有权证》的房产管理部门提出，由房产部门重新进行核对。然而，原审法院不是这样，却委托诉讼证据鉴定中心进行鉴定。上诉人认为这是错误的。另原审判决对被上诉人逾期付款应赔偿的损失计算有误。对逾期付款的违约金的问题，最高人民法院复(1996)X号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》规定：逾期付款违约金应按照逾期付款金额每日百分之五计算，原判却按同期一年流动资金贷款利率计算，明显错误。另外上诉人即使逾期交付房屋，也只能承担被上诉人从1993年7月16日起至1994年8月22日止的租房损失。总之，被上诉人购买上诉人C3、C4别墅尚欠房屋款（略）元应偿付。原审按诉讼证据鉴定，以鉴定面积计付，是错误的，请二审依法改判。
被上诉人答辩称：被上诉人不是海口市海甸岛碧溪苑别墅区C3型、C4型别墅《房屋销售合同》的当事人，答辩人与被答辩人之间并无房屋买卖合同关系。被答辩人向答辩人主张合同权利，同时又反对答辩人向其主张合同权利，前后说法互相矛盾。因此，答辩人请求追加海上世界为本案诉讼第三人。请二审法院依法支持。
经审理查明，法庭围绕双方争议的焦点，调查事实如下：
1993年5月6日，上诉人与海口海上世界有限公司签订《房屋销售合同书》，约定上诉人将位于海口市海甸岛碧溪苑别墅C3型别墅一幢出售给海口海上世界有限公司。其建筑面积为394．9平方米，房款共计人民币（略）元；海口海上世界有限公司于本合同生效之日即付30万元，合同生效起十日付75％房款，上诉人交钥匙之日支付20％房款，上诉人负责为海口海上世界有限公司办理房屋过户手续，在房产交易部门核准之日，海口海上世界有限公司付余款5％；装修标准有非公共绿化场地及公共绿化区，包括雕塑、喷水池、瀑布群、旱盆景、花架、蘑菇亭、庭院灯；如上诉人单方面终止合同，上诉人应加倍退还海口海上世界有限公司交房款；海口海上世界有限公司违约不能按期支付房款，上诉人可对海口海上世界有限公司所订购之房屋另行处理，其中包括将房屋转让给他方，海口海上世界有限公司所交定金不予退还，所付房款全部归上诉人所有。同时，双方又订立《房屋销售合同补充协议》，称售给海口海上世界有限公司的C3型别墅附加有一个游泳池，而售房合同确定的购房款未含该游泳池款，该游泳池计价人民币20万元；海口海上世界有限公司于合同签订生效后十天内付给上诉人10万元，别墅交付时再付10万元。合同签订后，海口海上世界有限公司支付了部分房款。1994年8月21日，上诉人将C3别墅交付给被上诉人使用。1997年9月18日海口海上世界有限公司与被上诉人共同发函给上诉人，要求上诉人将卖给海口海上世界有限公司CX幢别墅和C4别墅的产权证办至被上诉人名下，由被上诉人承担CX幢别墅的25％房款人民币（略）．50元，游泳池人民币10万元，CX幢别墅5％尾款人民币（略）．5元共计133．7613万元。上诉人按海口海上世界有限公司与被上诉人的要求将CX幢别墅的房产证办至被上诉人的名下，同时也将CX幢别墅办至粱少光名下。但被上诉人一直未向上诉人履行付款义务。1998年3月8日，上诉人(甲方)被上诉人(丙方)及海南中保投资发展有限公司(乙方)订立《协议书》。三方约定，丙方于1993年向甲方购买了碧溪苑别墅小区别墅，至今仍欠甲方购房款一百万元整，由于甲方办理碧溪苑别墅小区产权证时尚欠乙方人民币六十万元整。利率为1．7％每月。现该款由丙方负责清偿，由于丙方资金紧张，丙方愿以其名下的碧溪别苑墅CX幢别墅作为清偿该款的担保。但协议签订后，被上诉人未依协议约定将60万元本息支付给中保公司。上诉人向被上诉人索款未果，遂向法院提起诉讼。上诉人主张C3、CX幢别墅以房产证注明面积计算，应付款为（略）元，已付（略）元，尚欠（略）元，被上诉人主张应以合同约定面积为准计算，应付款为（略）元，已付（略）元，尚欠（略）元。原审委托海南省诉讼证据鉴定中心进行司法鉴定，被上诉人所购买C3型别墅面积为395．31平方米。
另查，1999年6月26日海口海上世界有限公司向海口市振东区人民法院出具了证明，该证明写明：1993年4月钟某某女士口头委托我公司为其购买二栋碧溪苑别墅，因钟某某女士没有海口市户口和暂住证，故以我公司名义与海南成海房地产开发有限公司签订了购房合同。1996年9月25日《海口市投资和购房办理入户暂行办法》出台后，购房条件放宽，我公司将上述委托代理关系向成海公司说明，并于1997年9月18日请示该公司把产权证变更为钟某某。为了顺利地把产权证办给钟某某，我公司以转让单位的名义出现，但实质我公司是代理钟某某购买房屋。1997年9月17日上诉人又与被上诉人签订了一份房地产买卖契约，该契约约定，CX栋别墅由上诉人出售给被上诉人。1997年10月18日，被上诉人向上诉人出具了一份承诺书，其承诺书写明将碧溪苑C4别墅的产权证办至粱少光先生名下(原钟某某变更为粱少光先生)，有关C4别墅多出的建筑面积由我公司给C3别墅产权人钟某某女士承付。
1999年4月3日海口市中级人民法院以(1999)海中法经终字第X号民事判决书认定被上诉人购买CX幢别墅，尚欠上诉人100万元。
以上认定的事实由上诉人与海口海上世界有限公司订立的《房屋销售合同书》、《房屋销售合同补充协议》、1997年9月18日海口海上世界有限公司和钟某某给上诉人出具的函，1998年3月8日上诉人、被上诉人和海南中保公司订立的《协议书》、海口市中级人民法院(1999)海中法经终字第X号民事判决书，上诉人的房款收据，(1999)琼诉证鉴字第X号司法技术鉴定书等证据，以及开庭陈述笔录为凭，足资认定。
本院认为，根据本案事实处理意见如下：
一、关于上诉人与海口海上世界有限公司订立的《房屋销售合同书》、《房屋销售补充协议书》的效力问题。上诉人与被上诉人之间所签订的上列合同书，系双方真实意思表示，内容合法，应为有效合同。受法律保护。
二、海口市海甸岛碧溪苑别墅区C3、C4别墅的实际与上诉人购买者应是被上诉人。上诉人与海口海上世界有限公司签订《房屋销售合同书》、《房屋销售合同补充协议》后，海口海上世界有限公司向法院出具了书函称：上述合同书是被上诉人委托海口海上世界有限公司代签的，是代被上诉人购买房屋。对此，被上诉人也予以确认，并多次书函向上诉人承诺，上述合同权利、义务由其享有和承担，且已经发生法律效力的海口市中级人民法院以(1999)海中法经终字民事判决书也认定上述合同的约定的房屋系被上诉人购买，现在上述房屋上诉人已按被上诉人的意思，分别办理了房屋所有权证。由此可见，海口市海甸岛碧溪苑别墅C3、C4别墅系被上诉人购买，予以确认。
三、关于海口市海甸岛碧溪苑别墅C3、C4别墅的建筑面积问题。海口市海甸岛碧溪苑C3、C4别墅的建筑面积，经海口市房产管理部门核发了房屋所有权证，该证核定，二栋别墅的面积为410．22平方米，海口市房产管理部门是核发房屋所有权证的行政机构，是有权核发房屋所有权证的，其所核发的房屋所有权证是受法律保护的。依照有关法律之规定，对于房屋所有权证的面积有异议，当事人可向核发房屋所有权证的部门提出异议。原判以诉讼证据鉴定中心认定的面积为依据认定其房屋面积是不妥的。且被上诉人在承诺书中，也承诺房产超出部分面积由上诉人承付。现上诉人以合同上没有约定多出部分面积由上诉人承付。现上诉人请求被上诉人依房产证面积计付房屋是有道理的，本院予以支持。
四、关于被上诉人尚欠上诉人的房屋尾款的问题。上诉人将C3、C4别墅出售给被上诉人，按其实际建筑面积计算应共付房屋款项（略）元，加上游泳池二个共计40万元，共应付（略）元。被上诉人已付了（略）元，尚欠（略）元。因CX栋别墅被上诉人已转售给他人，又因C3、CX栋别墅先由被上诉人购买，在付款时是一起给付，究竟C3付款多少，C4付款多少不能分清，再者，上诉人、被上诉人与中保公司三方签订一份协议，该协议已确认，被上诉人购买上诉人C3别墅尚欠上诉人100万元。因此，上诉人以被上诉人尚欠C3别墅房屋的债务，请求给付是有理由的；本院予以支持。
五、关于支付违约金的问题。双方当事人在合同中没有约定双方未按时交房及未按时支付购房款的违约责任，按照《合同法》的自治原则；当事人未约定违约责任，是属于双方当事人自动放弃追究违约责任。况且根据本案双方都存在有违约，且双方所造成的违约责任相差不大，所以，对双方的违约问题，不作处理。
综上所述，原判认定事实基本清楚，但处理欠妥，应予改判，上诉人上诉部分理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项之规定判决如下：
一、撤销海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决第一、二项。
二、维持海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决第三项。
三、被上诉人钟某某于本判决发生法律效力之日起十日向上诉人海南成海房地产开发有限公司支付房屋款（略）元。
一、二审案件受理费共（略）元、反诉费（略）元由上诉人负担20％，被上诉人钟某某负担80％。
本判决为终审判决。
审判长陈承国
审判员何敦绽
代理审判员胡曙光
二○○○年七月五日
书记员戴恩海
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