北京链家房地产经纪有限公司与常某、周某居间合同纠纷案的民事判决书

当事人: 法官: 文号:北京市第一中级人民法院

上诉人（原审原告）北京链家房地产经纪有限公司。

法定代表人左某，董事长。

委托代理人孙某，女，X年X月X日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住（略）。

被上诉人（原审被告）常某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

委托代理人张某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

被上诉人（原审被告）周某，男，X年X月X日出生，汉族，私营企业业主，住（略）。

委托代理人张某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称北京链家公司）因与被上诉人常某、周某居间合同纠纷一某，不服北京市X区人民法院（2012）大民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年5月14日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官艾军、魏应杰参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

北京链家公司在一某中起诉称：常某委托北京链家公司为其卖房提供居间服务，在北京链家公司的积极服务下于2011年10月7日与周某签订了《买卖定金协议书》，确定周某通过北京链家公司的居间服务以（略）元的价格购买常某所有的位于北京市X镇X路灵秀山庄X号楼X层3-X室房屋，并于三个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。三方同时约定，由北京链家公司为本次交易提供居间服务；如果常某、周某在签订协议后私自或另行通过其他居间方签订房屋买卖合同的，应向北京链家公司全额支付居间服务费。协议签订后，常某、周某违反《买卖定金协议》的约定，自行签订合同并办理了网签手续，却未向北京链家公司支付居间报酬。北京链家公司认为其已经完成了居间义务，且常某、周某已经实际成交，应当向北京链家公司支付居间报酬，故请求人民法院判令常某、周某共同支付居间报酬45800元；诉讼费用由常某、周某承担。

常某在一某中答辩称：常某不同意北京链家公司的诉讼请求。北京链家公司所诉与事实不符，我们与北京链家公司之间并没有达成居间合同，北京链家公司也没有履行过居间业务，因此北京链家公司的诉讼请求没有法律依据；我与买房人，即周某是常某自行联系上的。因为周某不熟悉过户、贷款程序，决定委托中介办理，费用由买方承担，常某负责配合。周某找到北京链家公司的工作人员，谈好中介费不超过20000元，2011年10月初便开始办理相关手续，北京链家公司要求我们先签定金合同，这个过程不收费，所以中介费一某空着没填。接下来要签中介合同，北京链家公司的工作人员列出单子，一某子把费用涨到100000多元，我们不同意。因为北京链家公司的不诚信，就没有与北京链家公司签合同，我们决定就不再委托北京链家公司办理了。事后我们委托另外一某公司，顺利办理了过户手续；本案不是居间纠纷，应属委托代理纠纷，我们没有使用北京链家公司的任何信息，在找到北京链家公司之前，常某与周某就达成了买卖协议。因此北京链家公司的诉求不成立，应予驳回。

周某在一某中答辩称：2011年周某准备买房，约在2011年9月底，周某在旧宫附近看到常某有房出售，双方协商后就买卖房屋达成一某意见。因周某不熟悉办理贷款及过户手续，想委托一某中介办理。经周某与北京链家公司的店长岳林协商，要求费用控制在10000至20000元之间，岳林表示同意，但表示要向总部汇报后另行签订协议。在北京链家公司的安排下，周某和常某与北京链家公司签订了定金合同；在周某与北京链家公司要签订合同时，店长岳林要求我们交纳信息费、担保费等共计100000多元，我们认为北京链家公司没有提供信息，同时买卖房屋不需要担保，不应当支付上述费用。因北京链家公司出尔反尔，周某决定不再委托其办理过户及贷款手续。北京链家公司没有为我们提供居间服务，所以其不应当享有报酬；居间可以是有偿的，也可以是无偿的，但双方必须约定明确的数额。北京链家公司用一某合同范本让我们签订合同，又没有约定具体的报酬和报酬的承担方，所以合同没有成立；北京链家公司采用欺骗手段引诱买卖双方先签定金协议，然后抬高费用，最后企图用诉讼的手段来获得不当利益。请求人民法院驳回北京链家公司的诉讼请求。

一某法院经审理查明：2011年9月26日，案外人周某丽与北京链家公司签订《看房确认书》，看房地点位于北京市X区亦庄北岸X号楼X单元X和灵秀山庄X号楼X-101。2011年10月6日，周某与北京链家公司签订《委托支付买卖定金协议书》，其中载明：鉴于甲方（周某）通过乙方（北京链家公司）为其买卖房屋提供居间服务，为了顺利的促成房屋买卖交易成功，甲方现委托乙方，在甲方与出售人签署《买卖定金协议书》后，代甲方向房屋出售人转交购房定金。就此，双方经友好协商达成如下协议：一、甲方欲购买的房屋坐落于北京市X镇灵秀山庄X号楼X单元X。建筑面积共135平米。甲方希望的房屋总价款不高于：人民币贰佰叁拾万元整，此价款不包含依国家规定产生的各种税费。房款支付方式：全款；商业贷款。二、甲方授权乙方，在甲方与出售人签署《买卖定金协议书》后，即可代甲方向房屋出售人转交购房定金叁仟元；乙方同意接受甲方上述委托。

2011年10月7日，北京链家公司和常某、周某签订《买卖定金协议书》，其中载明：甲方（出售人）常某、乙方（购买人）周某、丙方（居间人）北京链家地产公司，就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议：第一某房屋情况概述，1、交易房屋坐落于北京市X镇X路灵秀山庄X号楼X-101，建筑面积135.43。房产证号：京房权证兴私第（略）号，产权人常某。2、甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。第二条定金收付约定，1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设某、装修等情况进行了解，确认以贰佰贰拾玖万元的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定产生的各种税费。乙方的房款支付方式：全款；商业贷款。2、乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计叁仟元，甲方收取定金后应向乙方出具收据。第三条其他约定，1、甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。

另查，在北京链家公司和常某、周某签订《买卖定金协议书》第三条其他约定的第2项有关居间服务费数额未进行约定。周某于2011年10月7日，分别向常某支付购房定金3000元和7000元，常某为周某出具收据2张。事后，北京链家公司与常某、周某并未签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。2011年10月28日，常某与周某在北京市X区建设某员会进行了存量房网上签约。随后办理了房屋过户手续。

一某判决认为：居间合同是指居间人向委托人提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案的争议焦点在于，第一，北京链家公司与案外人周某丽签订的《看房确认书》中载明违约条款的效力问题对常某、周某是否具有约束力；第二，常某、周某与北京链家公司签订了《买卖定金协议书》并交纳购房定金，是否能够视为北京链家公司的居间服务完成。

针对焦点问题之一，根据合同法的相关规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。首先，《看房确认书》的甲方为案外人周某丽，北京链家公司主张周某丽为周某的亲属，代为其挑选房屋。在周某的代理人不认可双方存在亲属及委托关系的情况下，北京链家公司对此未能提供证据予以证明。且看房的地点“灵秀山庄X号楼X-101”字样是否为事后添加亦存在疑点；退一某讲，即便案外人周某丽是受周某的委托，《看房确认书》中相关条款系作为专业中介机构的北京链家公司事先单方拟定的格式条款，并无其他证据证实其在被告方签字确认时，采取了合理方式明确、着重对其权利义务进行了特别说明。因此，《看房确认书》中约定的条款系格式条款，应当认定为对常某、周某无效。

针对焦点问题之二，常某、周某与北京链家公司签订了《买卖定金协议书》并交纳购房定金，是否能够视为北京链家公司的居间服务完成。常某、周某与北京链家公司之间没有签订居间服务合同，北京链家公司也未提供充分证据证明其实际促成了常某、周某之间买卖合同的成立。故北京链家公司并未完成居间服务。且在北京链家公司、常某、周某签订《买卖定金协议书》第三条其他约定的第2项，有关居间服务费的数额一某中处于空白状态，该项另约定“本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求买卖双方支付本条约定的全部中介服务费。”因此，可视为双方对违约数额并未进行明确约定。北京链家公司主张按照北京市发改委发布的“关于降低本市住宅买卖经济服务收费标准的通知”来作为常某、周某支付中介费的计算依据缺乏合理性，因为北京链家公司不能证明其在交易中向常某、周某出示过该通知，如果北京链家公司按照该通知主张中介费，会使常某、周某在交易中陷于不利的地位。

北京链家公司未提供充分证据证明其提供了足以促成合同成立的媒介服务，亦未提出支出必要费用的相关证据，故北京链家公司要求常某、周某支付居间报酬的主张于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十七条之规定，判决：驳回北京链家公司的诉讼请求。

北京链家公司不服一某法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、一某法院违反“不告不理”的基本民事诉讼原则，将双方并未主张的事项错误地认定为本案的争议焦点并进行重点审理；二、一某法院未能依法查清本案事实，并作出错误的认定。1、一某法院认定北京链家公司未实际促成常某、周某之间买卖合同的成立是事实不清。从本案现有证据及常某、周某前后矛盾的答辩，足以确定常某、周某系利用北京链家公司提供的服务而达成交易后，为逃避居间费用而恶意跳单的事实。2、一某法院认定北京链家公司未向常某、周某告知中介费的收费标准是事实不清。三、一某法院适用法律错误。即便双方没有约定中介费数额，本案也应当适用《合同法》第四百二十六条的规定处理。上诉请求：1、依法撤销一某判决；2、依法改判常某、周某向北京链家公司支付居间报酬45800元；3、一某、二审诉讼费用由常某、周某负担。

常某服从一某判决。

周某服从一某判决。

本院查明的事实与一某法院查明的事实一某。

上述事实还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。

本院认为：一某判决根据居间合同的性质确定本案双方争议的焦点问题正确，本院予以确认。

北京链家公司上诉关于一某法院违反“不告不理”的基本民事诉讼原则，将双方并未主张的事项错误地认定为本案的争议焦点并进行重点审理的理由，本院认为：北京链家公司起诉常某、周某依据是双方签订的《买卖定金协议书》，故一某判决确定的焦点问题二是围绕《买卖定金协议书》是否完成确定的，合情合理，本院予以确认；一某判决确定的焦点问题一某《看房确认书》的效力问题，从表面看，《看房确认书》不是本案双方当事人签订的，北京链家公司亦认为其未主张该事项，但该确认书所涉房屋与《买卖定金协议书》中所涉的是一某房屋，且《看房确认书》先于《买卖定金协议书》，可以说是基础，一某判决据此先确定《看房确认书》的效力并无不当，本院亦予以确认。综上，北京链家公司的该项上诉理由不能成立，本院对此不予采信。

北京链家公司上诉关于一某法院未能依法查清本案事实即作出错误认定的理由，本院认为：一某根据双方提交的证据确认相关事实正确，北京链家公司的该项上诉理由，证据不足，本院对此亦不予采信。

北京链家公司上诉关于一某法院适用法律错误的理由，本院认为：一某确定双方不存在居间的事实，故不适用合同法的相关条款处理亦无不当，故北京链家公司该项上诉理由不能成立，本院对此不予采信。

综上，一某判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一某五十三条第一某第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一某案件受理费四百七十三元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费九百四十五元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长阴虹

审判员艾军

代理审判员魏应杰

二○一某年七月二日

书记员白石